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Affitto con cedolare secca 2019: quanto si paga

4 Dic 2018 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 4 Dic 2018



Come risparmiare in tasse sulle locazioni. La novità: anche i locali commerciali potranno beneficiare del regime agevolato.

Devi affittare una casa a breve e ti starai chiedendo se, con le nuove leggi entrate in vigore, sarà cambiata la normativa sulle tasse da versare. In altre parole, quanto si paga di tasse per una locazione e quanto si paga per un affitto con cedolare secca nel 2019.

Intanto, bisogna dire che l’agevolazione della cedolare secca è stata mantenuta per il prossimo biennio, quindi per il 2019 e per il 2020. Significa che chi affitta una casa a canone concordato e con questa opzione può beneficiare dell’aliquota ridotta al 10%.

Il regime di cedolare secca, infatti, in vigore ormai dal 2011 [1], consente al contribuente di scegliere una tassazione sostitutiva alle aliquote Irpef sui redditi percepiti da un affitto, purché si rinunci all’aumento del canone. In sostanza, paghi meno tasse ma lasci il canone d’affitto invariato per tutta la durata del contratto.

Le possibilità sono due:

  • pagare un’aliquota del 21% sugli affitti a canone libero, cioè senza limiti di prezzo sul canone;
  • pagare un’aliquota del 10% sugli affitti a canone concordato, cioè con un limite minimo e massimo di canone stabilito da accordi tra sindacati di proprietari e rappresentanti di inquilini.

Queste aliquote, forfettarie e fisse, sostituiscono:

  • l’Irpef e le addizionali;
  • l’imposta di registro;
  • l’imposta di bollo di 16 euro.

La Legge di Bilancio 2018, però, prevede una novità importante sulla cedolare secca. Riguarda l’affitto dei locali ad uso commerciale: dal 2019, infatti, negozi e uffici potranno beneficiare di una delle aliquote agevolate.

Vediamo, allora, che cosa prevede la Legge di Bilancio su questo tipo di locazione, quanto si paga per l’affitto con cedolare secca nel 2019 e quando bisogna fare i versamenti dell’imposta in una soluzione unica o in più soluzioni.

Cedolare secca 2019: cambia qualcosa?

L’affitto con cedolare secca nel 2019 per le abitazioni resterà esattamente uguale a quello del 2018. Significa che chi sceglierà questa opzione per il contratto di locazione di un appartamento avrà gli stessi vincoli fiscali: aliquota del 21% per il canone libero e aliquota del 10% per il canone concordato.

La novità principale riguarda l’affitto dei locali ad uso commerciale, cioè di quelli che rientrano nella categoria catastale C/1. Anche questi locali potranno beneficiare della cedolare secca al 21%, purché abbiano una superficie fino a 600 mq, escluse le pertinenze.

Attenzione, però: la cedolare secca non può essere applicata a tutti i contratti di affitto di locali commerciali. Restano esclusi quelli stipulati nel 2019 che risultavano non scaduti al 15 ottobre 2018 tra gli stessi soggetti e per lo stesso immobile. Una regola anti-furbi, insomma, che si può spiegare con questo esempio.

Io ti affitto a fine 2017 un locale in cui aprirai un bar. Il contratto è di 4 anni, quindi scadrà a fine 2021. Ai primi di ottobre 2018, però, vengo a sapere che il Governo sta per inserire nella Legge di Bilancio una cedolare secca per i locali ad uso commerciale, quindi anche per il bar che gestisci nel mio locale. Una scelta che mi conviene ed alla quale voglio aderire. Te ne parlo e decidiamo di interrompere il contratto con tre anni di anticipo per farne uno nuovo con la cedolare secca del 21%. È qui che il Governo mi dice: «Non si può fare, perché prima del 15 ottobre 2018 il tuo contratto con la stessa persona e per lo stesso locale era ben lontano dalla sua scadenza». Avrei potuto farlo se il contratto scadeva a fine settembre 2018 e ne avessi fatto uno nuovo dopo il 15 ottobre.

Il regime della cedolare secca è stato molto apprezzato da chi deve affittare un locale ad uso commerciale e anche dalle associazioni di categoria, che vedono in questa soluzione un vantaggio sia per i proprietari (si possono pagare meno tasse) sia per lo Stato (le agevolazioni invogliano a non affittare in nero).

Cedolare secca 2019: quale vantaggio economico?

Ecco, dicevamo dei vantaggi economici dell’affitto con cedolare secca per il 2019. Quello per eccellenza consiste nel pagare meno tasse, che è il sogno di ogni contribuente. Lo vediamo con qualche esempio.

Immagina di avere un appartamento che hai messo in affitto a canone libero, cioè senza limiti di prezzo. Se vuoi beneficiare della cedolare secca pagherai, pertanto, un’aliquota fissa del 21%. Se chiedi all’inquilino 700 euro mensili di affitto, ricaverai ogni anno 8.400 euro. Dovrai versare allo Stato il 21% di 8.400 euro, cioè 1.764 euro.

Se, invece, hai optato per il canone concordato, vale a dire per quello che ti impone un minimo ed un massimo di importo di affitto, dovrai applicare l’aliquota del 10%. Significa che per un canone di 500 euro, ricaverai ogni anno 6.000 euro e che dovrai pagare allo Stato 600 euro di tasse su quello che hai incassato, cioè il 10% di 6.000. Tutto il resto rimane a te come guadagno.

Ricorda, comunque, che la cedolare secca è revocabile, cioè che, pur rispettando le scadenze del contratto, puoi tornare quando vuoi alla tassazione ordinaria e viceversa. Sempre che ti convenga, ovviamente. Ad ogni modo, puoi comunicare la revoca all’Agenzia delle Entrate utilizzando il modello Rli o il modello F24 Elide con elementi identificativi.

La cedolare secca dà diritto ad altre agevolazioni fiscali sia al proprietario dell’immobile sia all’inquilino.’

Agevolazioni per il proprietario dell’immobile

Il proprietario di una casa affittata con la cedolare secca 2019, può avere un’ulteriore riduzione del 30% del reddito imponibile dei fabbricati ai fini Irpef, se nella dichiarazione dei redditi vengono indicati i dettagli della registrazione del contratto che riguardano la dichiarazione Imu.

C’è anche la possibilità di ottenere uno sconto del 75% sull’aliquota Imu e Tasi del Comune in cui si trova l’immobile affittato a canone concordato.

Ricorda anche che il reddito che ricavi dall’affitto con cedolare secca non va sommato a quello che percepisci per altri motivi (ad esempio per il tuo lavoro). Quindi non rischi di dover cambiare scaglione Irpef per colpa di ciò che ti entra dai canoni di locazione. Tuttavia, se vuoi scaricare delle spese dovrai farlo dal tuo reddito Irpef e non da quello che percepisci per gli affitti.

Agevolazioni per l’inquilino

Pure l’inquilino può trarre un vantaggio dall’affitto con cedolare secca. Si tratta della detrazione fiscale del canone di affitto entro questi limiti:

  • 495,80 euro per redditi non superiori a 15.493,71 euro;
  • 247,90 euro per redditi tra 15.493,71 euro e 30.987,41 euro.

Se l’inquilino trasferisce la propria residenza nell’immobile in cui abita in affitto, ha diritto ad un’ulteriore detrazione pari a 991,60 per i primi 3 anni di locazione.

Cedolare secca 2019: come si paga?

Per pagare la cedolare secca 2019 hai due alternative:

  • la busta paga se, al momento di presentare la dichiarazione dei redditi, utilizzi il modello 730;
  • il modulo F24 se, al momento della dichiarazione dei redditi, utilizzi il modello Unico (cioè se sei un professionista, un autonomo o hai un reddito di impresa).

In quest’ultimo caso, sull’F24 troverai questi codici:

  • 1840: cedolare secca locazioni – acconto prima rata;
  • 1841: cedolare secca locazioni – acconto seconda rata o soluzione unica;
  • 1842: cedolare secca locazioni – saldo.

Se l’importo della cedolare secca è inferiore a 257,52 euro, potrai pagarlo in un’unica soluzione. Viceversa, se viene superata quella cifra potrai pagare un acconto del 95% e successivamente il saldo del restante 5%. A sua volta, come abbiamo visto nei codici dell’F24, è possibile «sdoppiare» quel 95% in due rate, pagando prima il 60% e poi il 40%.

Per fare un esempio: se devo pagare 1.000 euro di cedolare secca in più momenti, dovrò versare:

  • un acconto di 950 euro (il 95%);
  • un saldo di 50 euro (il 5%).

L’acconto lo pagherò, come vedremo tra poco, in due momenti ed in questo modo:

  • il 40% di 950 euro, quindi 380 euro;
  • il restante 60% di 950 euro, quindi 570 euro.

Cedolare secca 2019: quando si paga?

Non solo quanto ma anche quando. La cedolare secca 2019 va pagata con le stesse scadenze dell’Irpef dall’anno successivo in cui è iniziato l’affitto della casa. Nel dettaglio, se la cedolare secca è iniziata nel 2018 le scadenze saranno:

  • il 30 giugno 2019 per il primo acconto (il 40% del 95% del totale);
  • il 30 novembre 2019 per il secondo acconto (il 60% del 95% del totale);
  • il 30 giugno 2020 per il saldo (il 5% del totale).

In pratica, e tornando all’esempio di prima, le scadenze per chi deve pagare 1.000 euro di cedolare secca del 2018 sono:

  • il 30 giugno 2019 per il primo acconto di 380 euro;
  • il 30 novembre 2019 per il secondo acconto di 570 euro;
  • il 30 giugno 2020 per il saldo di 50 euro.

Chi deve effettuare il pagamento della cedolare secca 2018 in una soluzione unica deve farlo entro il 30 novembre 2019.

Cedolare secca 2019: posso farla su un affitto breve?

Se sei proprietario di una casa che affitti soltanto per poche settimane o, comunque, per non più di 30 giorni per volta (ad esempio ai turisti per le vacanze o ai lavoratori che hanno bisogno di periodi brevi di soggiorno senza pagare un albergo) puoi beneficiare della cedolare secca 2019. Questi contratti, lo ricordiamo, possono essere firmati da persone fisiche e non hanno bisogno di registrazione.

Oltre agli affitti brevi, la cedolare secca 2019 interessa anche:

  • i contratti di sublocazione:
  • la concessione in godimento oneroso da parte del comodatario;
  • la locazione che comprende servizi accessori come la pulizia dell’appartamento, la fornitura e la stiratura della biancheria, ecc.).

L’aliquota applicata è quella del 21% a condizione che:

  • non venga richiesto un particolare schema contrattuale;
  • riguardi un’unità immobiliare diversa da quella di categoria catastale A/10 ed ubicata in Italia;
  • le parti siano persone fisiche ed il contratto escluda l’esercizio di attività di impresa;
  • il contratto abbia una durata massima di 30 giorni.

Cedolare secca 2019: le sanzioni

Chi fa il furbo e vuole beneficiare delle agevolazioni della cedolare secca 2019 senza, però, rispettare le regole va incontro a pesanti sanzioni. In particolare, dovrà pagare:

  • dal 120% al 240% dell’imposta dovuta per omessa registrazione del contratto;
  • dal 200% al 40%% dell’imposta dovuta per nascondere al Fisco una parte del canone;
  • il 30% dell’imposta versata in ritardo;
  • 35 euro per risolvere un contratto con 30 giorni di ritardo;
  • 67 euro per risolvere un contratto con oltre 30 giorni di ritardo.

note

[1] Dlgs. n. 23/2011.


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