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Condominio e richiesta di invio delle comunicazioni su pec

31 Dicembre 2018 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 31 Dicembre 2018



Da poco sono amministratore di una società che ha un appartamento. Il mio predecessore aveva comunicato all’amministratore condominiale di far pervenire alla società ogni documento o comunicazione solo sulla pec. I verbali, le convocazioni e le informazioni sono però state inviate con raccomandate rr in sede, sulla mail del mio predecessore e via pec con una modalità caotica. Ho inutilmente riconfermato la disposizione, ma l’amministratore continua ad inviare in modo confusionario le comunicazioni. Una volta ha “dimenticato” del tutto di inviare, solo alla mia società, la convocazione di un’assemblea e alla fine ha dovuto revocarla. Ora ha di nuovo inviato sulla mia mail privata il verbale di assemblea di mesi fa e altri documenti sui lavori condominiali da fare. Come posso fargli rispettare detta disposizione? 

Alla luce del quesito posto, è opportuno esporre sinteticamente quanto segue:

La convocazione dell’assemblea condominiale

I proprietari/condomini e, in generale, tutti coloro che hanno diritto di partecipare all’assemblea condominiale, devono essere avvisati della convocazione della medesima, nel rispetto di quanto affermato dalla legge [1]. Questa afferma testualmente che l’avviso di convocazione, contenente

specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.

La convocazione a mezzo mail

Come è possibile ricavare dal testo normativo sopra riportato, la legge ammette che la convocazione avvenga tramite mail, ma specificando che deve trattarsi di una pec (posta elettronica certificata) e nulla disponendo sulla possibilità di utilizzare una mail ordinaria. 

Alla luce di queste considerazioni è stato affermato che non è possibile convocare un’assemblea condominiale mediante una semplice mail, poiché le modalità di avviso stabilite dalla legge sono tassative e non sono ammissibili altre forme prescelte. Questa conclusione è stata oggetto di una nota decisione giurisprudenziale [2], secondo la quale il mancato rispetto delle modalità tassativamente indicate dalla legge comporta l’annullabilità dell’assemblea così convocata.

La comunicazione del verbale

Secondo la legge [3], il verbale di assemblea condominiale, nel suo contenuto, si ritiene conosciuto dai presenti e ciò indipendentemente dal fatto che abbiano o meno contribuito al voto favorevole o se si siano semplicemente astenuti dal voto. Ebbene, rispetto a questi condomini, il diritto di avere copia scritta del verbale rientra in quello più generale di accesso agli atti condominiali, in relazione al quale

l’amministratore, a richiesta, deve dare conto.

Diversa è l’ipotesi del condomino assente, dove invece l’amministratore è obbligato ad inviare apposita comunicazione del verbale di assemblea, evidentemente sconosciuto al destinatario. In questo caso, infatti, il condomino assente deve essere messo in condizione di conoscere ciò che ha espresso l’assemblea e di valutarne la legittimità, potendo impugnarla, se ad esempio annullabile,

entro trenta giorni dal ricevimento del verbale.

Rispetto a quest’ultima circostanza, il mancato rispetto della dovuta comunicazione oppure l’invio della medesima con modalità che non possano provarne il ricevimento, non inficerebbe di validità l’assemblea:

– semplicemente avverrebbe che rispetto al condomino non avvisato, non decorrerebbe alcun termine per l’eventuale impugnativa del verbale in questione;

– non potrebbero risultare efficaci le disposizioni assunte dall’assemblea, poiché sconosciute al condomino assente.

CASO CONCRETO

Alla luce di quanto sopra premesso, l’invio tramite mail ordinaria del verbale in copia, così come dell’altra documentazione attinente al suo condominio, non rappresenta una vera e propria violazione commessa dall’amministratore del suo fabbricato.

Infatti, se da un lato la legge prevede il rispetto di determinate formalità nella convocazione dell’assemblea, non altrettanto contempla in materia di comunicazione del verbale della medesima.

Ovviamente, se la comunicazione di cui al quesito, riguarda una riunione a cui ilo lettore non ha partecipato, alla luce della modalità scelta, l’amministratore non avrebbe fatto la scelta migliore:

 – egli, infatti avrebbe difficoltà nel dimostrare la comunicazione effettuata e questa circostanza potrebbe ritorcergli contro, visto che il lettore avrebbe la possibilità di impugnare l’assemblea anche oltre i trenta giorni stabiliti a proposito dell’annullabilità del verbale;

– egli non potrebbe mettere in esecuzione il verbale o avanzare qualsivoglia forma di contestazione nei confronti di un condomino non debitamente informato a riguardo.

Insomma, in altre parole, il lettore non può obbligare il suo amministratore ad usare la sua pec come indirizzo di destinazione, ma può certamente inviare al medesimo una comunicazione formale con la quale:

– lo informerà che non ha ricevuto alcun verbale dell’assemblea del ecc, ecc (sostenendo di fatto di

non aver ricevuto alcuna mail ordinaria);

– lo avviserà che la mancata comunicazione tramite pec e/o consegna a mano e/o raccomandata, determinerà nei suoi riguardi la mancata efficacia del verbale e il mancato decorso dei termini di impugnativa del medesimo, con evidente aggravio a carico del condominio, in termini di certezza

giuridica del verbale stesso.

Probabilmente, con questa lettera, l’amministratore di condominio si convincerà ad essere più attento

nella scelta della forma di comunicazione del verbale di assemblea.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Marco Borriello

note

[1] Art 66 disp. att. cod. civ.

[2] Trib. di Genova 3350/2014.

[3] Art. 1137 cod. civ.


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