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Imu: se l’immobile è inagibile scatta l’esenzione?

4 Gennaio 2019 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 4 Gennaio 2019



Mio figlio celibe con suo stato di famiglia acquistò nel 2004, con i benefici fiscali prima casa, una casa già all’epoca fatiscente. In quell’occasione gli venne imposta all’immobile una rendita catastale abnorme e ingiustificata, stante lo stato del caseggiato. Tuttora mio figlio ha lì la residenza. Non ha mai pagato l’IMU se non nell’anno in cui, anche per le prime case, fu richiesto. Ha dovuto trasferire il suo domicilio, sempre in loco, ma in un appartamento in affitto perché ormai da anni l’immobile è di fatto inagibile. Il Comune sta facendo degli accertamenti puntuali invitando anche mio figlio ad un incontro nel merito. È in difetto mio figlio? Potrebbero fargli pagare l’IMU arretrata per i 5 anni trascorsi pur trovandosi in una situazione che gioco forza l’ha costretto a domiciliare altrove? Ad una eventuale richiesta di addebito come potrebbe difendersi?

Nel caso di immobile inagibile o inabitabile, la legge subordina la riduzione del 50% della base imponibile Imu, all’adempimento informativo del contribuente nei confronti del Comune. Più precisamente, per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell’anno durante il quale sussistono dette condizioni, la base imponibile Imu è ridotta a condizione che l’inagibilità/inabitabilità sia: 

– accertata dall’ufficio tecnico comunale con perizia a carico del proprietario, che allega idonea documentazione alla dichiarazione; 

– dichiarata dal contribuente in una dichiarazione sostitutiva ai sensi del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445. 

Secondo la giurisprudenza prevalente, ai fini della riduzione Imu, è indispensabile quindi la comunicazione/dichiarazione del contribuente. Tale adempimento non è necessario solo quando il Comune sia già a conoscenza dello stato dell’immobile e non possa pertanto pretendere ulteriori dimostrazioni da parte del contribuente. 

La legge prevede l’esenzione Imu a condizione che l’immobile costituisca effettivamente l’abitazione principale del contribuente e, cioè, sia iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente. È richiesto dunque il requisito congiunto della residenza anagrafica e della dimora abituale. 

Se, come nel caso descritto dal lettore, il possessore non ha abitato effettivamente nell’immobile (per una qualsiasi ragione, ivi compresa l’inagibilità dello stesso), quest’ultimo non può essere definito abitazione principale, con la conseguenza che l’agevolazione fiscale dell’esenzione Imu viene meno. 

Il Comune, nel corso delle verifiche sui requisiti richiesti dalla legge per l’esenzione, può accertare che effettivamente il contribuente sia vissuto altrove, beneficiando ingiustamente dell’agevolazione (per esempio ciò si evince dai mancati recapiti postali, dallo scarso o nullo utilizzo delle utenze ecc.). 

Qualora il Comune dovesse accertare che il contribuente ha dimorato altrove, potrebbe richiedere tutte le annualità Imu non versate, oltre alle sanzioni. 

Il figlio del lettore, una volta trasferitosi, avrebbe dovuto comunicare al Comune l’inagibilità e inabitabilità dell’immobile, con trasferimento della residenza al nuovo indirizzo. In questo modo avrebbe “sostituito” l’abitazione principale, non pagando l’Imu sulla casa in cui effettivamente risiedeva e dimorava, mentre sull’immobile inagibile avrebbe versato l’imposta ridotta. 

Il Comune può emettere avviso di accertamento per l’ICI/IMU non versata, entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello in cui sarebbe dovuto avvenire il pagamento dell’imposta. 

Di fronte ad un eventuale avviso di accertamento, l’unica difesa potrebbe essere quella dell’inagibilità già conosciuta dal Comune, con eventuale dimostrazione della buona fede nel pagamento Imu della casa in affitto. In alternativa, se l’immobile è stato utilizzato, è possibile produrre le fatture relative alle utenze per far ritenere che la dimora sia rimasta comunque lì nonostante il domicilio fosse in luogo diverso. L’avviso dovrebbe essere impugnato con ricorso dinanzi alla Commissione Tributaria competente per territorio. 

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Maria Monteleone


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