Diritto e Fisco | Articoli

Locazione: cedolare secca e deposito cauzionale

5 Gennaio 2019 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 5 Gennaio 2019



Vorrei dare in affitto il piano di sopra della mia villa. L’appartamento ha entrata indipendente, è arredato , ma le utenze (gas con bombolone, elettricità, acqua) sono in comune e quindi il prezzo di locazione deve essere comprensivo delle utenze. Essendo la prima volta che darei in locazione l’immobile ed essendoci una persona con un bambino che me l’ha chiesto, vorrei concordare un fitto equo, senza richiedere deposito cauzionale, ma nel contempo vorrei potermi cautelare. Quale tipo di contratto è bene fare? Quali  precauzioni è opportuno adottare per non avere brutte sorprese? La persona non prenderebbe la residenza, ma io devo comunicare alla polizia che la ospito? 

A parere dello scrivente, con riferimento alla normativa, il lettore potrà concedere in locazione l’immobile con classico contratto della durata di quattro anni, con rinnovo di ulteriori quattro, con cedolare secca, da registrare regolarmente presso l’Agenzia delle Entrate di riferimento. 

Nel contratto espliciterà la dazione di un deposito cauzionale, pari almeno a n. 2 mensilità, onde coprire eventuali spese di riparazione al termine contrattuale. 

Non è necessaria la comunicazione alle forze dell’ordine, basta la registrazione. 

Quanto evidenziato, viene affermato per i seguenti motivi. 

Ai sensi dell’art. 1571 c.c., la locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo. In sostanza, il proprietario, o il locatore, si impegna a far godere all’inquilino o conduttore, un bene mobile o immobile, per un determinato periodo di tempo, stabilito dal contratto, dietro il versamento di una somma di denaro, ossia il canone di locazione. 

Da una parte, il locatore metterà a disposizione il bene e trarrà un arricchimento mediante la riscossione del canone, e dall’altra parte, l’inquilino godrà del bene nel limite pattuito o dato dalle circostanze. 

1) Diritti dell’inquilino. 

– L’inquilino, ai sensi dell’art. 1590 c.c., ha diritto di ricevere il bene in buono stato di manutenzione. 

– L’inquilino ha diritto che il locatore mantenga l’immobile in stato tale da servire all’uso convenuto dalle parti, pertanto deve assicurarsi che gli impianti siano perfettamente funzionanti e a norma, che gli infissi siano efficienti, che gli eventuali complementi d’arredo presenti siano utilizzabili al meglio, in sostanza che ogni parte dell’immobile sia idonea ad esplicare la propria funzione. 

– La perfetta funzionalità di ogni componente relativo all’immobile, preliminarmente, deve essere verificata dall’inquilino, unitamente al locatore, redigendo un apposito verbale di inventario che descrive in maniera dettagliata ogni aspetto. 

– Con riferimento alle riparazioni, l’inquilino ha diritto che il locatore provveda ad effettuare tutte le riparazioni necessarie, ossia quelle derivanti ad esempio dall’usura del tempo, ai sensi dell’art. 1576 c.c., con esclusione della piccola manutenzione che resta a carico dell’inquilino. 

– Ai sensi dell’art. 1578 c.c., se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne riducono l’idoneità all’uso pattuito, l’affittuario avrà diritto a richiedere la risoluzione del contratto o, in alternativa, la riduzione del canone stabilito, a meno che si tratti di vizi di cui non avrebbe potuto essere al corrente. La Cassazione, con la sentenza n. 11189/2007 ha definito i vizi come “quelli che incidono sulla struttura materiale della cosa, alterandone la integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale… un’alterazione dell’equilibrio delle prestazioni reciproche delle parti, che incide sull’idoneità all’uso del bene”. 

– L’inquilino ha diritto a che il locatore non effettui sull’immobile innovazioni che riducano il godimento dello stesso, ai sensi dell’art. 1582 c.c. 

– Nell’eventualità che vi siano riparazioni urgenti, che riducano il godimento, l’affittuario è tenuto a tollerarle se non è possibile rinviarle alla scadenza del contratto di locazione, anche se ciò comporterebbe la privazione del godimento di una parte della cosa locata. Se le riparazioni superano di un sesto la durata del contratto, o comunque il periodo di tempo di venti giorni, l’affittuario ha diritto, ai sensi degli artt. 1583 e 1584 c.c., ad una riduzione del canone proporzionata all’intera durata delle riparazioni e all’entità del mancato godimento. 

– Ai sensi dell’art. 1585 c.c., l’inquilino ha diritto ad un pacifico godimento della cosa, garantito dal locatore, anche da eventuali molestie altrui, come ad esempio da terzi che pretendono di avere diritti sulla cosa. 

– Indipendentemente da quanto pattuito in contratto, l’affittuario può sempre recedere, in presenza di gravi e certificati motivi, con preavviso di almeno sei mesi, mediante comunicazione via lettera raccomandata. 

2) Le clausole a tutela dell’inquilino 

– Prima di firmare il contratto di locazione è bene conoscere con precisione tutte le caratteristiche dell’immobile, comprese quelle non immediatamente visibili. Bisogna, dunque, informarsi su riscaldamento, eventuali infiltrazioni o umidità, presenza del vicinato, spese condominiali, corretto posizionamento di prese elettriche, corretto funzionamento di arredamento e accessori e via dicendo. Una volta firmato il contratto, è scontata la presa visione e l’accettazione da parte dell’inquilino dello stato di fatto dell’immobile. 

– Occorre prestare attenzione a come viene redatto il contratto d’affitto. Clausole o patti non aventi forma scritta sono legalmente nulli. 

– Si consiglia di fare attenzione alla clausola che indica l’eventuale aggiornamento del canone: il contratto a canone libero prevede l’aggiornamento Istat annuale per una percentuale stabilita, mentre nel contratto con cedolare secca esso non è previsto. Da evitare le clausole di aggiornamenti a discrezione del proprietario. 

– Nel caso in cui il proprietario voglia vendere l’immobile affittato, l’inquilino è obbligato ad accettare il cambio di proprietario, ma allo stesso tempo ha il diritto di rimanere nell’alloggio fino allo scadere del termine contrattuale. Molti proprietari mandano via i propri inquilini prima del tempo per poter vendere l’immobile libero, senza sapere che non è legalmente possibile. L’inquilino ha la possibilità di risoluzione anticipata, mentre il proprietario deve attendere la prima scadenza (4 anni nel classico 4+4), a patto che ovviamente si rispettino le clausole contrattuali. 

La cedolare secca è applicabile dal 2011 a tutti i fabbricati a destinazione abitativa, cioè quei fabbricati che risultano iscritti al catasto urbano con le categorie da A/1 ad A/11 (esclusi gli immobili con categoria A/10, uffici e studi professionali), ed alle le relative pertinenze. 

L’opzione può essere esercitata soltanto dalle persone fisiche private e non può riguardare imprese, professionisti, società o altri enti: in sostanza, la cedolare secca sostituisce le imposte che il contribuente avrebbe pagato come titolare di redditi di fabbricati, esposti nel quadro RB del proprio modello Unico (quadro B del modello 730) sulla locazione percepita. 

Al fine di avvalersi della cedolare secca occorre darne comunicazione all’inquilino, mediante raccomandata, nella quale si è espressa la rinuncia, per tutta la durata della locazione, ad ogni aggiornamento del canone, compreso l’aumento ISTAT, anche se in precedenza pattuito nel contratto. 

L’opzione è efficace per tutta la durata del contratto di locazione, salvo la facoltà del locatore di revocarla ad ogni annualità. 

Il contratto deve essere registrato, entro trenta giorni dalla stipula, attraverso i canali telematici reperibili sul sito dell’Agenzia delle Entrate. 

Per l’applicazione della cedolare secca non è richiesto lo spostamento della residenza degli inquilini infatti la stessa è applicabile anche agli affitti brevi, come ad esempio nel caso di locazione estiva o a studenti universitari. 

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Rossella Blaiotta


Per avere il pdf inserisci qui la tua email. Se non sei già iscritto, riceverai la nostra newsletter:

Informativa sulla privacy
DOWNLOAD

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA