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Locazione immobiliare: proposta contrattuale e sua revoca

5 Gennaio 2019 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 5 Gennaio 2019



Ho firmato in presenza dell’intermediario una proposta di locazione immobiliare, con impegno irrevocabile di condurre in locazione l’immobile specificato nella proposta, in una data non indicata, ma credo circa quindici giorni fa; nel foglio viene indicato che la proposta è irrevocabile e scadrà decorsi 15 giorni da oggi. Il contratto di locazione deve essere effettuato entro novembre 2018. L’intermediario è stato pagato in data odierna. A quali problemi potrei andare incontro nel caso in cui non volessi più stipulare il contratto?

Alla luce del quesito posto, è opportuno esporre sinteticamente quanto segue: 

Proposta contrattuale: cos’è?

Un contratto si conclude quando proposta ed accettazione si incontrano (il che può avvenire contestualmente oppure in due momenti differenti, se proposta ed accettazione non sono contestuali).

In altri termini, l’accordo si intende perfezionato, se le parti hanno raggiunto un’intesa totale sulle clausole del contratto, visto che quelle proposte da una parte sono state conformemente accettate dall’altra.

La proposta, quindi, è quella dichiarazione (nel caso esaminato scritta), con la quale una parte comunica all’altra di voler concludere un certo contratto a determinate condizioni.

La proposta contrattuale può essere revocabile o irrevocabile [1]:

– nel primo caso, il contratto potrebbe non concludersi, poiché il proponente ha revocato la detta proposta prima che gli sia giunta la comunicazione dell’accettazione;

– nel secondo caso, invece, la dichiarazione del proponente resta ferma per un certo lasso di tempo e non è revocabile fino alla scadenza del termine. Se la controparte comunica al proponente l’accettazione nel predetto termine, il contratto si intenderà concluso e perfezionatosi.

Pertanto, ribandendo il concetto, se la proposta e l’accettazione si incontrano, il contratto si conclude e le parti saranno tenute a rispettarne gli obblighi e le condizioni.

Caso concreto

A proposito della proposta irrevocabile, bisogna distinguere due ipotesi:

 1) accettazione entro il termine di 15 giorni

la proposta irrevocabile sottoscritta dal lettore e destinata al proprietario dell’immobile da locare, se dovesse essere accettata dalla controparte nel termine di 15 giorni di cui al quesito, comporterebbe il perfezionamento del contratto di locazione proposto.

A questo punto, scatterebbero gli obblighi contrattuali previsti e cioè, principalmente:

– l’obbligo del proprietario di consegnare l’immobile;

– l’obbligo dell’inquilino (anche detto conduttore) di versare il canone di locazione.

Appare, pertanto, evidente che se il lettore dovesse sottrarsi ai suoi obblighi, sarebbe inevitabilmente responsabile per inadempimento contrattuale nei riguardi del suo locatore, con varie conseguenze a suo carico, tra le quali anche il pagamento dei canoni, l’eventuale risarcimento dei danni provocati alla controparte, l’accollo delle spese legali affrontate dal proprietario per risolvere il contratto in via

giudiziale, ecc. In questa ipotesi, infatti, la legge non consentirebbe al lettore di sottrarsi al contratto di sua iniziativa. Certo, una volta concluso, questi potrebbe esercitare il diritto di disdetta dell’inquilino previsto dalla medesima legge [2], ma sarebbe comunque necessario rispettare un preavviso di almeno sei mesi e giustificare il suo recesso con i gravi motivi previsti dalla legge stessa.

Pertanto, sarebbe consigliabile contattare la controparte al fine di pattuire una risoluzione consensuale della vicenda. A questo proposito sarebbe preferibile farlo con l’assistenza di un legale di fiducia (se lo desidera sono a sua disposizione), allo scopo di concordare una soluzione del problema, con delle conseguenze quanto possibile minime per i suoi interessi.

2) mancata accettazione entro il termine di 15 giorni

Se dovessero trascorrere i 15 giorni di durata della proposta irrevocabile, senza che la controparte abbia comunicato alcuna accettazione, sarebbe consigliabile e sufficiente revocare immediatamente la detta proposta, mediante notifica urgente al proprietario dell’immobile.

In questo modo, il lettore impedirebbe definitivamente la possibilità di concludere il contratto e non avrebbe alcun’altra conseguenza oltre quella del pagamento della provvigione già versata all’intermediario.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Marco Borriello

note

[1] Art. 1329 cod. civ.

[2] Art. 27 ult. co. l. n. 392/1978


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