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Classe catastale immobili: quando è possibile cambiarla

17 Ottobre 2017
Classe catastale immobili: quando è possibile cambiarla

Il fisco può riclassare un immobile in seguito al miglioramento del quartiere in cui l’immobile stesso è ubicato

Se, nel corso del tempo, il quartiere in cui si trova un immobile muta, trasformandosi da ghetto popolare in  luogo “più accogliente”, il fisco può legittimamente procedere al riclassamento catastale dell’immobile stesso. Ciò in quanto il valore e la produttività di un immobile dipendono anche dal contesto in cui esso è ubicato. È quanto emerge da una pronuncia (depositata oggi, 17.10.2017) della Commissione Tributaria della Regione Lazio [1], che ha dato torto ad una società proprietaria di due immobili siti in un noto quartiere romano (Testaccio), la cui redditività è aumentata negli ultimi anni, per via della trasformazione da rione popolare a zona attrattiva e piena di movida. Ma cerchiamo di comprendere meglio la questione. A tal fine è necessario – prima di tutto – comprendere cosa si intende per classamento catastale, a cosa serve e perché è importante.

Cos’è il classamento catastale

Il classamento catastale è l’attività attraverso la quale l’Agenzia del Territorio definisce e stabilisce la classe catastale di un immobile. Più nello specifico, la classe catastale è il criterio attraverso il quale per ciascuna unità immobiliare viene indicato il grado di produttività. Nell’ambito della stessa categoria, lo scopo della classe è quello di evidenziare il pregio di un immobile, in funzione delle sue caratteristiche contestuali, intrinseche ed estrinseche, così che sia possibile definire il livello di reddito ordinario che ne deriva.

Riclassamento immobili: quando è possibile

L’Agenzia delle Entrate non può riclassare il valore di un immobile “a tavolino”, ossia solo sulla base di motivazioni vaghe che abbiano, come riferimento comparativo, un generico rinvio a strutture similari nella stessa zona territoriale interessata. Al contrario, l’Agenzia deve specificare, nel dettaglio, quali siano queste unità sulle quali viene effettuato il confronto già al momento dell’invio dell’atto di riclassamento al contribuente, né potrebbe quindi riservarsi di farlo in un frangente successivo, come ad esempio nel caso in cui il soggetto accertato faccia ricorso al giudice. Dunque, ogni volta che il fisco intende rivedere il valore catastale di un immobile, deve motivare tale scelta; il che, di norma, avviene sulla base della comparazione con altre abitazioni collocate nella stessa zona e aventi la medesima destinazione. Ciò sulla base di una considerazione molto semplice: è davvero raro che – tanto per fare un esempio – all’interno di un quartiere esclusivo, si possano riscontrare differenze notevoli di valore tra gli immobili, non fosse altro per il fatto che, comunque, anche quello di minor pregio riceve un indiretto apprezzamento sul mercato proprio per il fatto di trovarsi in una zona esclusiva. Tuttavia, per riclassare il valore di un immobile, non basta un generico riferimento al quartiere, ma dovranno essere indicate le specifiche abitazioni sulla base del cui confronto è avvenuta la rivalutazione. Cosa dire, però, se è l’intero quartiere a mutare?

Riclassamento immobili e mutamento del quartiere

Secondo quanto affermato dalla pronuncia alla quale abbiamo fatto riferimento ad incipit del presente articolo, è corretto il riclassamento operato dal fisco sugli immobili situati in un quartiere (nel caso di specie Testaccio a Roma), la cui redditività sia mutata in meglio con il tempo, per via della trasformazione da rione popolare in zona di movida, piena di locali, attrattive, luoghi di divertimento e appuntamenti socio-culturali. Il valore e la redditività di un immobile, infatti, dipende ed è strettamente correlata anche al contesto in cui esso è ubicato.

 

 


note

[1] Ctr. Lazio, sent. n. 5319 del 17.10.2017.

Autore immagine: Pixabay.com


6 Commenti

  1. La classe non tiene conto anche delle modifiche apportate all’unità immobiliare? Nel caso che vengo riferire si é verificato che diversi appartamenti da due, tre camere sono stati portati a tre e quattro camere trasformando le cucine in camere e realizzando angoli cottura. Non solo, i ripostigli o la riduzione di una camera hanno fatto si che al loro posto sono sorti secondi bagni. La pavimentazione dalla superata veneziana è stata realizzata a parquet.
    Bene, queste unità immobiliari hanno avuto una riduzione della classe con conseguente riduzione di Rendita Catastale. E’ corretto questo? L’Agenzia del territorio ha il dovere di verificare, LO HA FATTO ?

  2. gli impianti di risalita al servizio di piste sciistiche, come le sciovie, le funivie e le seggiovie, possono essere classificati come “mezzi pubblici di trasporto”, con il conseguente accatastamento nella categoria catastale E, ove, pur soddisfacendo un interesse commerciale, siano anche funzionali alle esigenze di mobilità generale della collettività.

  3. Il cambio di destinazione d’uso da studio a residenza presuppone la realizzazione di opere interne, le quali – sebbene non abbiano portato ad alterazioni rilevabili esternamente in quanto non incidenti sulle superfici e sui volumi, nondimeno sono sufficienti a configurare l’ipotesi del mutamento di destinazione d’uso con opere, a tal fine essendo sufficienti anche i lavori di tipo impiantistico; ipotesi che, come tale, postula il rilascio del permesso di costruire o di un titolo equivalente ogni volta che si verifichi un passaggio tra due categorie funzionali autonome.

  4. Solo per i tributi “armonizzati” sussiste un obbligo generale di contraddittorio endoprocedimentale, la cui violazione comporta l’invalidità dell’atto purché il contribuente abbia assolto all’onere di enunciare in concreto le ragioni che avrebbe potuto far valere e non abbia proposto un’opposizione meramente pretestuosa, mentre per i contributi “non armonizzati” non è rinvenibile, nella legislazione nazionale, un analogo generalizzato vincolo, sicché esso sussiste solo per le ipotesi in cui risulti specificamente sancito

  5. Ai fini della revisione del classamento catastale, deve ritenersi congrua la motivazione dell’accertamento laddove contenga sia il rilievo del significativo scostamento del rapporto tra il valore di mercato ed il valore catastale, sia l’indicazione degli elementi che, in concreto, hanno inciso sul diverso classamento.

  6. Il cambio di destinazione d’uso da studio a residenza presuppone la realizzazione di opere interne, le quali – sebbene non abbiano portato ad alterazioni rilevabili esternamente in quanto non incidenti sulle superfici e sui volumi, nondimeno sono sufficienti a configurare l’ipotesi del mutamento di destinazione d’uso con opere, a tal fine essendo sufficienti anche i lavori di tipo impiantistico; ipotesi che, come tale, postula il rilascio del permesso di costruire o di un titolo equivalente ogni volta che si verifichi un passaggio tra due categorie funzionali autonome.

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