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Villa bifamiliare: rapporti tra proprietari

22 Novembre 2018


Villa bifamiliare: rapporti tra proprietari

> Diritto e Fisco Pubblicato il 22 Novembre 2018



Il condominio minimo: che succede se nello stesso edificio ci sono solo due famiglie?

Tua madre, proprietaria di una villetta ove, fino alla sua vecchiaia, ha vissuto con il marito e le due sorelle, ha deciso di lasciarti uno dei due piani mentre l’altro lo ha messo in vendita. Ti trovi così a dover convivere con degli estranei che abiteranno al piano terra mentre tu hai optato per il piano superiore. È sopraggiunta ora la necessità di fare dei lavori di ristrutturazione: si tratta del tetto e di alcune parti del giardino. I nuovi arrivati però non ne vogliono sapere di partecipare. Secondo loro, infatti, le spese di copertura dell’immobile spetta a te che stai all’ultimo piano e, per quanto riguarda il giardino, in assenza di una netta divisione, non c’è modo di obbligarli a spendere dei soldi per un tratto che non percorrono mai. Questi e tanti altri problemi che potranno sorgere tra i due vicini di casa come si risolvono? Come vanno regolati i rapporti tra proprietari di una villa bifamiliare?

Ti sembrerà strano ciò che sto per dirti ma se, in uno stesso edificio, vivono più di due soggetti diversi si crea in automatico un condominio. Per l’esattezza si parla di condominio minimo. Questo concetto è stato elaborato dalla giurisprudenza visto che il codice non lo prevede in modo espresso. Una cosa è certa: perché si realizzi un condominio è sufficiente che la proprietà dell’edificio sia divisa almeno tra due persone.

Di tanto parleremo qui di seguito. Per poter spiegare quali sono i rapporti tra proprietari di una villetta bifamiliare dobbiamo anche comprendere cosa si intende per condominio minimo e come funziona. Procediamo dunque con ordine.

Cos’è un condominio minimo?

Per condominio minimo, secondo la definizione abbracciata dalla giurisprudenza, s’intende quel condominio composto anche da due soli  partecipanti, evenienza che si verifica quando l’unico proprietario dell’immobile ne vende una parte a un altro soggetto o, dopo il decesso, trasferisce in successione l’edificio ai suoi eredi.

La nascita di un condominio minimo comporta l’applicazione di alcune delle regole del codice civile dettate per il condominio ordinario [1]; altre invece non possono essere calate in tale contesto proprio per la particolare situazione dettata dal numero dei comproprietari; è il caso ad esempio delle norme relative ai quorum necessari per la valida costituzione dell’assemblea e per l’adozione delle relative delibere.

Il condominio minimo è dunque quello composto da soli due proprietari. Nella prassi, tuttavia, il concetto viene applicato anche a quegli immobili dove i proprietari sono in numero inferiore rispetto al numero oltre il quale è obbligatorio nominare un amministratore di condominio, ossia più di otto.

Villetta bifamiliare: quali parti sono in comune?

A questo punto bisogna capire quali sono le parti della villetta bifamiliare che rientrano nel condominio e che quindi si considerano comuni. L’elencazione è contenuta nel codice civile che, tuttavia, fa solo degli esempi ben potendo, a seconda dei luoghi, rientrare nel condominio altre parti.

Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio (salvo che l’atto di provenienza disponga diversamente) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondamenta, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le quattro facciate esterne; le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune; ascensori, pozzi, cisterne, impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di riscaldamento, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, l’antenna tv anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza.

Decisioni da prendere in una villetta bifamiliare

Sono sicuro che, al sentir parlare di condominio, hai già pensato all’amministratore. Ebbene in questo caso non c’è bisogno visto che tale figura professionale diventa obbligatoria solo quando ci sono più di otto condomini. Quindi ad amministrare le varie necessità dell’edificio, almeno per quanto riguarda le parti comuni, possono essere entrambi i proprietari di volta in volta. E qui sorge un problema. Se di norma, nei condomini, si decide in assemblea secondo la regola della maggioranza, quando i proprietari sono due o si forma l’unanimità oppure c’è una situazione di stallo dove l’uno e l’altro hanno posizioni opposte. Pertanto, come ha precisato la Cassazione, se manca l’unanimità, l’unica soluzione è rivolgersi al tribunale [3].

Villa bifamiliare: ci vuole il regolamento di condominio?

Come non è obbligatorio l’amministratore non è neanche necessario il regolamento di condominio il quale diventa vincolante solo a partire da 11 condomini.

Villa bifamiliare: come vengono divise le spese?

In assenza di un regolamento e quindi di una divisione dell’immobile per millesimi, tutte le spese sono divise a metà tra i condomini. Se il tetto dovesse essere di proprietà esclusiva del condominio del primo piano, questi deve provvedere da solo alle spese nella misura di un terzo, mentre gli altri due terzi si dividono al 50% tra entrambi.

Lavori urgenti in una villetta bifamiliare

Quando uno dei due proprietari non è in città e ci sia da prendere decisioni urgenti per avviare lavori straordinari (si pensi a un albero che minaccia di cadere sul tetto o a una tegola caduta), l’altro condomino può agire in autonomia per poi farsi risarcire per la metà delle spese sostenute.

note

[1]  Cass. SU sent. del 31 gennaio 2006 n. 2046.

[2] Art. 1117 cod. civ.

[3] Cass. 2 marzo 2017 n. 5329


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