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Spese condominiali piano terra

2 Gennaio 2019


Spese condominiali piano terra

> Diritto e Fisco Pubblicato il 2 Gennaio 2019



Quali sono le ipotesi in cui sussiste l’obbligo per i proprietari dei locali situati al piano terra di un condominio di sostenere le spese per la gestione e la manutenzione dei beni e servizi condominiali di cui non fanno uso?

Sei proprietario di un locale posto al piano terreno di un condominio e ti viene richiesto il pagamento delle spese riguardanti l’illuminazione, la pulizia e/o la manutenzione dell’androne, del quale ti avvali solo di passaggio per poter raggiungere la tua unità immobiliare, o al quale non accedi affatto? Oppure, ti viene chiesto di contribuire alle spese relative al corpo scala, di cui non usufruisci, non avendo l’esigenza di recarti ai livelli superiori dello stabile, o ad altri servizi e beni comuni, dei quali non fai alcun uso? Analizziamo se e quando la tua pretesa di non contribuire, o di farlo in misura inferiore rispetto agli abitanti dei piani superiori, sia legittima e vediamo quali sono le diverse ipotesi che possono verificarsi in concreto quando si ha a che fare con il pagamento delle spese condominiali piano terra.

Qual è la regola prevista dalla legge per ripartire le spese necessarie per i beni e/o i servizi comuni?

Il codice civile stabilisce espressamente che le spese necessarie per la conservazione ed il godimento delle parti comuni del condominio nonché per la prestazione dei servizi e le innovazioni deliberate dall’assemblea a vantaggio di tutti i condomini, sono da questi ultimi sostenute in proporzione al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione [1].

Il valore delle singole unità immobiliari viene rappresentato dalle cosiddette tabelle millesimali, che costituiscono lo strumento indispensabile per procedere alla ripartizione delle spese e che vengono redatte in base ad una serie di parametri, tra i quali rientrano, ad esempio, la metratura dell’immobile, la sua ubicazione ed esposizione, il piano in cui è situato, eccetera.

Nella maggior parte dei casi, specie se si tratta di immobili di recente costruzione, i condomini sono dotati delle tabelle millesimali, perché solitamente predisposte dal costruttore-venditore, e se ne avvalgono per poter suddividere correttamente le spese da sostenere, ad esempio, per i lavori di manutenzione deliberati in sede assembleare oppure per la pulizia delle scale condominiali o per l’illuminazione dell’ingresso principale e quant’altro riguardi la corresponsione di importi dovuti per beni e/o servizi comuni.

Può tuttavia accadere che vi siano edifici, specie con riferimento a quelli più risalenti nel tempo, del tutto sprovvisti di tale strumento, con la conseguenza che può manifestarsi in concreto l’esigenza di conferire mandato ad un tecnico affinché provveda alla loro predisposizione e consenta di dare applicazione della previsione suindicata, ai fini della corretta ripartizione delle spese tra i condomini.

Quantificazione dei millesimi dei locali posti a piano terra e conseguente ripartizione delle spese comuni

Una delle problematiche più ricorrenti, che si pone nella prassi quando occorre procedere alla redazione delle tabelle millesimali, riguarda la determinazione dei millesimi da attribuire ai locali situati a pian terreno.

Da ciò discende l’ulteriore questione se anche i proprietari di tali locali siano o meno tenuti a fare fronte alle spese di gestione delle aree comuni, come l’androne dell’ingresso principale, il corpo scala, l’ascensore, il cortile interno, eccetera.

E’ difatti possibile, come spesso accade, che i proprietari degli immobili situati a piano terra non usufruiscano affatto dei beni e/o dei servizi comuni, proprio in ragione della collocazione delle proprie unità immobiliari.

Si pensi, ad esempio, a chi è proprietario di un locale ad uso negozio che ha accesso diretto alla pubblica via e che, per poterlo raggiungere, non ha bisogno di passare attraverso l’androne principale dell’edificio né, tanto meno, di avvalersi delle scale o dell’ascensore.

In proposito, si registrano in concreto due orientamenti totalmente opposti.

Da un lato, i proprietari dei locali posti a pian terreno sono soliti sostenere di non dover contribuire alle spese relative ai beni e/o ai servizi di cui non usufruiscono e, quindi, di dover essere esclusi dalla partecipazione ai costi di gestione necessari per la manutenzione, la pulizia ed il godimento dell’androne, del vano scala e, a maggior ragione, dell’ascensore, ove esistente.

Dall’altro, i proprietari degli immobili situati nei piani superiori ritengono che anche coloro che sono titolari dei locali posti a piano terra debbano contribuire alle spese condominiali necessarie per l’utilizzo dei beni comuni, a prescindere dall’effettivo utilizzo o meno che questi ne facciano in concreto.

Per costoro è, infatti, sufficiente la disponibilità, anche solo potenziale, di tali beni e/o servizi a tutti gli abitanti dello stabile condominiale, senza che rilevi che quelli posti a pian terreno ne facciano concretamente uso o meno.

Vi è, addirittura, chi sostiene che i proprietari dei locali situati a pian terreno debbano farsi carico delle spese in questione in misura maggiore agli altri, in considerazione del maggiore valore commerciale che tali unità possiedono rispetto a quelle sovrastanti.

Dal canto suo, la giurisprudenza è dell’avviso che, in generale, l’androne, il corpo scala e l’ascensore sono, a tutti gli effetti, beni comuni, poiché destinati all’uso, anche soltanto potenziale, da parte di tutti gli abitanti dello stabile [2], con la conseguenza che, a rigore, le relative spese di gestione e manutenzione andrebbero poste a carico e ripartite tra tutti i condomini, ivi compresi quelli proprietari dei locali situati a piano terra.

Tale orientamento incontra un’eccezione nell’ipotesi in cui il titolo di acquisto della proprietà del locale posto a pian terreno oppure il regolamento condominiale o, ancora, una deliberazione assembleare, prevedano un’espressa esclusione di tali soggetti dall’obbligo di partecipare ad alcune categorie di spesa.

Pertanto, bisogna innanzitutto verificare se dall’atto di acquisto dell’unità immobiliare interessata o dal regolamento condominiale o da previsioni pattizie risulti l’esenzione dei proprietari dei locali posti a piano terra dall’obbligo di contribuire alle spese per la manutenzione, la pulizia, l’illuminazione ed il funzionamento dell’androne, delle scale, dell’ascensore e degli altri beni e servizi comuni.

In altri termini, se hai acquistato un locale situato al piano terra di un edificio condominiale e dall’atto di acquisto risulta un’esenzione espressa dall’obbligo di partecipare alle spese di gestione dell’androne principale e di altri beni comuni, di cui non ti avvali, allora non dovrai corrispondere alcunché per la relativa gestione e manutenzione.

In difetto di tale esclusione, bisogna verificare se ed a quali condizioni i proprietari delle unità a piano terra sono tenuti a concorrere alle relative spese.

Al riguardo, la giurisprudenza è dell’avviso che non vi sia una regola generale, applicabile indistintamente a tutte le ipotesi, ma che sia necessario esaminare caso per caso, in modo da individuare la soluzione più adatta in concreto.

Edifici condominiali dotati o meno di androne

In mancanza di esenzione dall’obbligo di contribuire alle spese per i beni e/o i servizi comuni, occorre esaminare la situazione concreta per capire se anche i proprietari dei locali a piano terra debbano o meno partecipare alle stesse.

Le vicende che generalmente si verificano nella prassi sono riconducibili a due ipotesi-tipo:

  • quella relativa agli immobili del tutto sprovvisti di androne e dotati di un corpo scala esterno all’edificio, mediante il quale è possibile raggiungere i piani sopraelevati, senza dover passare per l’ingresso principale;
  • quella, diametralmente opposta, riguardante gli edifici forniti di androne, attraverso il quale si accede usualmente alla scala che conduce ai piani sovrastanti e/o all’ascensore.

La prima ipotesi ricorre con particolare frequenza quando si ha a che fare con fabbricati situati nel centro storico o in zone rurali o, ancora, con edifici di tipo economico – popolari risalenti agli anni Sessanta, ossia ad un’epoca in cui tale soluzione strutturale era particolarmente in voga.

Tale evenienza si pone anche con riferimento a fabbricati di più recente edificazione, spesso destinati a finalità turistiche, che vengono così realizzati per ottenere un notevole risparmio dei costi di costruzione, stante la rilevante riduzione della cubatura che se ne trae.

Per queste tipologie di edifici, la giurisprudenza sostiene che i proprietari dei locali posti a pian terreno non debbano concorrere né alle spese condominiali relative alla manutenzione ed al godimento della scala esterna e dell’eventuale impianto ascensore, in quanto tali beni costituiscono una sorta di “condominio minimo” a sé stante rispetto al corpo principale dell’edificio, né tanto meno a quelle riguardanti l’androne, perché in concreto inesistente.

Spetterà, dunque, ai proprietari delle unità immobiliari ubicate nei piani superiori, che effettivamente ed obbligatoriamente si avvalgono di tali beni comuni per poter accedere alle proprie abitazioni, a dover ripartire tra di loro le relative spese.

Il discorso cambia totalmente nella seconda ipotesi, maggiormente ricorrente nella prassi, in cui l’immobile è dotato di un androne.

Quest’ultimo, invero, rappresenta una zona, più o meno ampia, che costituisce non soltanto una sorta di passaggio obbligato per accedere al vano scala e recarsi nei piani superiori o raggiungere il cortile condominiale, ma anche l’area al cui interno viene ricavato il vano ascensore e sono collocati i contatori delle utenze dell’acqua e dell’energia elettrica, a servizio di tutte le unità immobiliari che compongono l’edificio, ivi compresi i locali a pian terreno, nonché le cassette della posta, la guardiola del portiere, eccetera.

La giurisprudenza ritiene quindi che, in tale ultimo caso, l’androne, il vano scala e l’impianto dell’ascensore costituiscono beni comuni all’intero edificio, con la conseguenza che tutti i condomini devono concorrere alle spese di gestione e manutenzione degli stessi, senza esclusioni di sorta.

Ciò in quanto il portone principale, l’androne, il vano scala e l’ascensore non sono beni posti a servizio esclusivo delle unità situate nei piani superiori dell’edificio, ma servono, anche se in misura minore e spesso, come visto, per finalità diverse ed ulteriori, anche i locali situati a piano terra.

note

[1] Art. 1123 co. 1 cod. civ.

[2] Art. 1117 co. 1 nn. 1 e 3.


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