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Come fa il fisco a scoprire un affitto in nero?

25 Novembre 2018


Come fa il fisco a scoprire un affitto in nero?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 25 Novembre 2018



Denuncia affitto in nero senza prove: se l’Agenzia delle Entrate non ha documenti scritti non può contestare l’evasione fiscale. 

Hai appena salutato l’inquilino che, per alcuni anni, ha abitato il tuo appartamento. I rapporti tra voi non si sono chiusi in modo sereno. Gli hai contestato alcuni danni che avrebbe procurato all’immobile e, dinanzi al suo rifiuto di risarcirti, hai detto che avresti trattenuto la caparra. Lui, per tutta risposta, ha minacciato di rivolgersi alla Guardia di Finanza o all’Agenzia delle Entrate per denunciare l’affitto in nero. Già, perché all’epoca, quando avete firmato il contratto, tu non lo hai registrato; in questo modo gli hai consentito di pagare un canone di locazione meno alto (e, in più, hai evitato di pagare le tasse). Ti chiedi quanto puoi rischiare in una ipotesi del genere. A chi crederà l’Ufficio delle Imposte quando si troverà a giudicare la tua versione contro la sua? Così ti chiedi come fa il fisco a scoprire un affitto in nero?

Certo, il tuo inquilino potrebbe bluffare perché, se è ben informato, sa già che l’evasione dell’imposta di registro – quella cioè che si paga all’atto della registrazione della scrittura privata – comporta la responsabilità solidale del locatore e del conduttore. Ciò significa che, se l’Agenzia delle Entrate accerterà l’esistenza di un affitto irregolare, se la potrà prendere anche lui e il ligio inquilino rischierà una  cartella di pagamento.

Ma è anche vero che tu hai evaso l’Irpef sui canoni di locazione e, alla fine dei conti, il danno maggiore ricadrebbe su di te, con un accertamento fiscale che potrà ricoprire gli ultimi cinque anni (che però decorrono dall’anno successivo a quello in cui avresti dovuto denunciare i redditi: il che significa che l’accertamento riguarderà almeno sei anni).

Le bollette e le utenze attive a nome di un soggetto diverso dal proprietario dell’immobile possono dimostrare un affitto in nero.

Insomma, nell’eventualità che l’inquilino voglia denunciare l’affitto in nero senza prove non ti resta che negare, negare, negare! E, nel caso in cui l’ufficio delle imposte non dovesse crederti, arrivare anche in giudizio e contestare l’accertamento. In quella sede si tratterà di valutare le prove a suo favore. Ed è proprio qui che interviene il punto nodale della questione: come fa il fisco a dimostrare un affitto in nero? La soluzione c’è. E l’ha data la Commissione Tributaria Regionale del Lazio (tanto per intenderci si tratta di un giudice di secondo grado).

In questa sentenza – che, c’è da scommetterlo, farà esultare di gioia tutti i padroni di casa – vengono stabilite le regole per scovare l’evasione dell’imposta di registro, regole però molto rigide che potrebbero andare a favore degli evasori.

Ma procediamo con ordine e spieghiamo, alla luce di quelle che sono state le motivazioni dei giudici di appello tributari, come fa il fisco a scoprire un affitto irregolare.

La regola della prova scritta

Sai che, nel processo tributario, non valgono prove testimoniali? Ad esempio, se in una causa civile per un incidente stradale, la ragione e il torto si decidono quasi sempre con i testimoni, ciò non può succedere quando il giudizio verte davanti a una delle Commissioni Tributarie, i tribunali cioè che decidono sulle imposte o sulle cartelle di pagamento. Ad esempio, se l’Agenzia delle Entrate ti chiede di dimostrare l’origine dei soldi con cui hai comprato un’auto non puoi portare tuo padre a confermare, verbalmente, che è stato lui a darti il denaro; dovrai depositare dei documenti (come la copia di un bonifico o di un assegno) che attesti la donazione.

Bene, questa regola vale sia per il contribuente che per la controparte, ossia il fisco.

Denuncia di affitto in nero senza prove: che valore ha?

È proprio su questo aspetto che la sentenza in commento fonda la sua motivazione a favore del locatore: le dichiarazioni dell’inquilino che attesta di aver firmato un contratto di affitto in nero, se non suffragate da altri elementi certi, sono dei semplici indizi e mere presunzioni, ma da sole non possono provare l’evasione. Servono prove documentali di sostegno, come ad esempio copie di assegni o altri mezzi di pagamento dei vari canoni mensili, oppure lo stesso contratto di locazione che le parti hanno nascosto nel cassetto senza mai registrarlo.

Nel caso di specie, i giudici hanno infatti rilevato che l’accertamento fiscale dell’affitto in nero era basato solo su semplici presunzioni, ossia sulla “denuncia dell’inquilino”, come tale priva dei requisiti di certezza.

Invece le prove dell’omessa registrazione devono fondarsi su accertamenti di tipo documentale, non potendo trovare valore probatorio le semplici dichiarazioni rese da terzi nell’ambito della verifica.

Ad esempio, la Cassazione ha ritenuto legittimi gli accertamenti basati sulle utenze dell’energia elettrica o del gas. Ad esempio, se l’Agenzia delle Entrate dovesse rilevare – e può farlo facilmente – che un contribuente è titolare di un immobile sul quale risultano attive delle utenze a nome di un altro soggetto siamo chiaramente in presenza di una locazione non dichiarata.

Come si dimostra in giudizio un affitto in nero

In sintesi, le dichiarazioni di terzi, come nel caso dell’inquilino che attesti di aver abitato un appartamento con un contratto irregolare, se non suffragate da altri elementi, costituiscono meri indizi da approfondire, a cura dell’ufficio delle imposte, e non consentono da sole di provare l’evasione. Il fisco insomma, se vuol dimostrare l’affitto in nero, deve avere in mano uno o più documenti.

note

[1] CTR Lazio, sent. n. 7750/18.

Autore immagine: 123rf com


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