Nuova Imu 2019: addio Tasi

25 Novembre 2018 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 25 Novembre 2018



In arrivo la nuova imposta municipale sugli immobili, che assorbirà la tassa sui servizi indivisibili e semplificherà le aliquote.

In principio si chiamava Ici, imposta comunale sugli immobili. Quest’imposta è poi stata sostituita dall’Imu, l’imposta municipale unica, ed affiancata dalla Tasi, la tassa sui servizi indivisibili, caricando i contribuenti non solo di un fardello eccessivo di tasse da pagare, ma soprattutto di una mole di rebus da risolvere per essere in regola con gli adempimenti: tra Imu e Tasi, difatti, considerando che ogni comune adotta il proprio regolamento, le aliquote sono oltre 200mila.

Dal 2019, però, è prevista una radicale semplificazione, grazie al nuovo “testo unico dell’Imu”: questo testo, composto da 13 articoli, è stato recentemente presentato in un emendamento firmato da Alberto Gusmeroli, vicepresidente della commissione Finanze della Camera. Dovrà essere votato a breve, e con tutta probabilità sarà accolto, considerando che nelle scorse settimane è stato oggetto del confronto tecnico con l’Anci (associazione nazionale comuni italiani) ed è tra gli interventi su cui è positivo anche l’orientamento del ministero dell’Economia.

Ma come funzionerà la nuova Imu 2019? Addio Tasi, innanzitutto: la nuova imposta unica, difatti, assorbirà la tassa sui servizi indivisibili. Quindi i cittadini risparmieranno, con una tassa in meno? Purtroppo no, anzi: la nuova Imu unica potrebbe salire fino all’11,4 per mille, un tetto che ora può essere raggiunto solo nei comuni in cui nel 2014 è stata applicata una maggiorazione alla Tasi, poi mantenuta negli anni in cui le aliquote sono state congelate. Attualmente, i comuni in cui è applicata l’aliquota massima rappresentano circa il 14% del totale: l’Imu unica potrebbe dunque determinare un aumento generalizzato della pressione fiscale sugli immobili. Sul punto, comunque, un emendamento presentato dal Pd prevede un tetto massimo del 10,6 per mille, a cui aggiungere l’eventuale maggiorazione dello 0,4 per mille nei comuni che già la applicano.

Raddoppierebbe, invece, passando dal 20 al 40%, la deducibilità dell’Imu dall’Ires per le imprese proprietarie dei capannoni: non si tratta di un “regalo” fatto ai contribuenti, perché, a differenza dell’Imu, attuale o unificata, la Tasi è integralmente deducibile dall’Irap. Raddoppiando la deducibilità si dovrebbe dunque compensare il vantaggio perso, relativo alla deducibilità della Tasi.

L’Imu unificata potrà essere pagata, ad ogni modo, con un bollettino precompilato: nel dettaglio, le aliquote della nuova Imu sarebbero differenziabili solo in base a una griglia pre-determinata dalla legge stessa. Nello specifico, per le seconde case sarebbero previste solo tre aliquote: una per le abitazioni vuote, una per quelle affittate con contratto registrato da almeno due anni, e una per quelle concesse in comodato gratuito a figli o genitori. Per gli altri fabbricati, le aliquote sarebbero differenziate a seconda della categoria catastale, con un’unica aliquota, quindi, per i negozi, una per i capannoni, e così via.

Per quanto riguarda le agevolazioni, resterebbero quelle già previste stabilmente allo stato attuale, come lo sconto del 25% sulle abitazioni affittate a canone concordato e l’esenzione degli immobili merce.

Ricordiamo ora, brevemente, che cosa sono e come funzionano Imu e Tasi, per capire la possibile portata della nuova Imu.

Che cos’è l’Imu?

L’Imu è l’imposta municipale unica: si tratta dell’imposta sugli immobili che sostituisce la vecchia Ici. L’Imu non è più dovuta sulla prima casa, escluse le abitazioni di lusso (categoria A1/A8 ed A9).

Chi deve pagare l’Imu?

L’Imu deve essere versata:

  • dai proprietari o dagli usufruttuari (o da chi possiede un altro diritto reale; il nudo proprietario non paga) di immobili diversi dalla prima casa, di aree fabbricabili e terreni;
  • da chi è assegnatario della casa coniugale, in caso di separazione o divorzio;
  • dai conduttori (inquilini) di immobili, in caso di stipula di leasing immobiliare;
  • dai concessionari di aree demaniali.

Chi non deve pagare l’Imu?

Sono esenti dall’Imu, oltre alle abitazioni principali non di lusso:

  • gli immobili di proprietà di persone anziane o disabili, se risultano ricoverate in modo permanente in istituti, nel caso in cui la casa non sia data in affitto;
  • gli alloggi sociali;
  • gli immobili di cooperative edilizie;
  • i terreni agricoli montani o semi-montani, o i terreni di proprietà di coltivatori e imprenditori agricoli professionali, o situati all’interno delle isole minori;
  • i terreni a immutabile destinazione agro-silvo-pastorale, a proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile;
  • le unità immobiliari (massimo una) in possesso del personale di servizio permanente delle Forze armate o della Polizia, dei Vigili del fuoco e del personale della carriera prefettizia, se non affittate;
  • le unità immobiliari (massimo una) di proprietà di un cittadino italiano residente all’estero e iscritto all’Aire, solo se già pensionato nel Paese dove risiede e se l’immobile non risulta né in affitto né in comodato d’uso.

Queste esenzioni dovrebbero permanere anche con la nuova Imu.

Quali sono le agevolazioni Imu

Se un immobile, ad uso abitativo, è concesso in comodato a familiari entro il primo grado di parentela, è prevista la riduzione del 50% della base imponibile, se si rispettano determinate condizioni.

In particolare, la base imponibile Imu di un immobile e delle pertinenze può essere ridotta del 50%, se l’immobile è:

  • concesso in comodato dal soggetto passivo ai genitori o ai figli;
  • se i genitori o i figli comodatari utilizzano l’immobile come abitazione principale, purché siano soddisfatte le seguenti condizioni:
    • il conduttore deve avere la residenza anagrafica nell’abitazione;
    • il contratto di comodato deve essere registrato;
    • il comodante deve risiedere anagraficamente e dimorare abitualmente nello stesso comune in cui è situato l’immobile ceduto in comodato;
    • il comodante non deve possedere altri immobili in Italia, con l’unica possibile eccezione dell’immobile adibito a propria abitazione principale e delle eventuali pertinenze;
    • l’abitazione ceduta in comodato e quella adibita ad abitazione principale non devono essere censite nelle categorie catastali A1, A8 o A9.

Il Comune può inoltre riconoscere ulteriori agevolazioni Imu per gli immobili (e le eventuali pertinenze) concessi in uso gratuito ai parenti ed affini di 1° grado in linea.

Il contribuente è in ogni caso tenuto a dichiarare al Comune il diritto alle riduzioni, per poterne fruire.

La base imponibile viene ridotta del 50% anche per:

  • i fabbricati dichiarati inagibili o inabilitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell’anno durante il quale sono verificate queste condizioni, che vanno accertate dall’Ufficio tecnico comunale con perizia a carico del proprietario, oppure tramite dichiarazione sostitutiva;
  • i fabbricati di interesse storico o artistico individuati dal Codice dei beni culturali e del paesaggio.

Se l’immobile è affittato a canone concordato, l’Imu che si ottiene applicando l’aliquota comunale è ridotta al 75%.

Possono beneficiare della riduzione tre tipologie di contratti di locazione:

  • i contratti agevolati, della durata di 3 anni più 2 di rinnovo;
  • i contratti per studenti universitari, di durata da 6 mesi a 3 anni;
  • i contratti transitori (di durata da 1 a 18 mesi), se stipulati nei comuni nei quali il canone deve essere stabilito dalle parti applicando gli accordi territoriali (aree metropolitane di Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo, Catania; comuni confinanti con tali aree; altri comuni capoluogo di provincia).

Le agevolazioni attualmente previste dovrebbero restare in piedi anche con la nuova Imu.

Che cos’è la Tasi?

La Tasi è la tassa sui servizi indivisibili: è dovuta da chiunque possieda o detenga, a qualsiasi titolo, un fabbricato o un’area edificabile, ad eccezione, in ogni caso, dei terreni agricoli e dell’abitazione principale.

La Tasi, infatti, non è più dovuta sull’abitazione principale per i proprietari, ad esclusione delle abitazioni di lusso (categoria A1/A8 ed A9); gli inquilini non sono tenuti a pagare la loro quota Tasi se l’immobile affittato è l’abitazione principale.

Come si calcola la base imponibile Imu e Tasi

Prima di calcolare l’Imu e la Tasi, è necessario calcolare la loro base imponibile, ossia l’ammontare su cui applicare l’aliquota (cioè la percentuale dovuta) d’imposta. Il calcolo della base imponibile si effettua in questo modo, a seconda del tipo di immobile:

Tipologia immobile
Categoria catastale
Calcolo base imponibile
Abitazioni:garage, box, depositi, tettoie A/1 A/2 A/3 A/4 A/5 A/6 A/7 A/8 A/9 C/2 C/6 C/7 Rendita Catastale x 1,05 x 160________________________________________
Uffici A/10 Rendita Catastale x 1,05 x  80
Negozi C/1 Rendita Catastale x 1,05 x  55
Laboratori artigianali,stabilimenti balneari, palestre C/3 C/4 C/5 Rendita Catastale x 1,05 x 140
Scuole, collegi, ospedali, caserme B/1 B/2 B/3 B/4 B/5 B/6 B/7 B/8 Rendita Catastale x 1,05 x  140
Capannoni industriali,
fabbriche, alberghi, centri commerciali
D/1 D/2 D/3 D/4 D/6 D/7 D/8
D/9 D/10
Rendita Catastale x 1,05 x  65
Terreni agricoli Rendita Dominicale x 1,25 x  135
Terreni edificabili Valore venale

Mentre la base imponibile si calcola allo stesso modo in tutti i comuni, le aliquote sono invece stabilite da ogni comune in misura differente, a seconda della categoria dell’immobile. Con la nuova Imu, come abbiamo osservato, le aliquote dovranno essere unificate, a seconda della tipologia d’immobile.

Quali sono le aliquote Imu e Tasi

Come anticipato, per determinare l’imposta dovuta, alla base imponibile devono essere applicate le aliquote, cioè le percentuali dovute a titolo d’imposta. Le aliquote sono diverse da comune a comune, ma possono variare:

  • per l’Imu, da un minimo dello 0,46% (0,40% in alcune casistiche particolari) a un massimo dell’1,06%;
  • per la Tasi, sino a un massimo dello 0,25%;
  • la somma delle aliquote dei due tributi non può superare l’1,06%, 1,14% in caso di applicazione della maggiorazione.

Per sapere quale aliquota deve essere utilizzata, è necessario controllare le aliquote in vigore nel 2018, all’interno del sito web del proprio comune o prendendo visione delle delibere.

Quali saranno le aliquote della nuova Imu?

Come abbiamo osservato, con la nuova Imu la Tasi scomparirà.

L’aliquota potrebbe arrivare all’11, 4 per mille. In ogni caso, le aliquote saranno differenziate secondo la tipologia di immobile: abitazioni vuote, abitazioni affittate con contratto registrato da almeno due anni, abitazioni concesse in comodato gratuito a figli o genitori. Per gli altri fabbricati, le aliquote sarebbero differenziate a seconda della categoria catastale, con un’unica aliquota, quindi, per i negozi, una per i capannoni, e così via.


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