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Cos’è il patto marciano?

21 ottobre 2017 | Autore:


> Business Pubblicato il 21 ottobre 2017



Attraverso il patto marciano le imprese possono accedere più facilmente al credito dando una garanzia efficace alle banche

Nel rapporto tra debitore e creditore, una delle regole auree dell’ordinamento giuridico è sempre stata quella del divieto per il debitore di dare un proprio bene al creditore in garanzia dell’adempimento.

Con la riforma del 2016 [1], però, le cose sono cambiate. Infatti nei contratti di mutuo tra imprese e banche è possibile prevedere una garanzia ulteriore rispetto all’ipoteca: così, in caso di inadempimento del debitore, la banca può ricorrere ad un meccanismo che la soddisfa prima e senza costi elevati. In sostanza l’utilizzo di questo strumento consente di diminuire i tempi di soddisfazione del creditore rispetto a quelli richiesti dal tradizionale procedimento di espropriazione immobiliare, che tra l’altro vede il forte ribasso del prezzo di vendita del bene rispetto al suo valore di mercato.

Questo meccanismo, di cui si sente molto parlare negli ultimi tempi, è detto patto marciano.

Il patto marciano è l’accordo fra debitore e creditore con il quale si stabilisce che quest’ultimo, qualora il debitore diventi inadempiente, acquisti la proprietà della cosa ricevuta in pegno o ipoteca.

Attraverso il patto marciano, in sostanza, il finanziatore (la banca) può rivalersi sul bene del soggetto finanziato, purché rispetti certe condizioni. In particolare, tra queste condizioni, devono certamente sussistere:

  • una stima del bene effettuata da soggetto terzo al momento del verificarsi dell’inadempimento da parte del debitore;
  • il diritto del debitore di vedersi restituire l’eventuale eccedenza tra il valore del bene ed il credito vantato.

Tali condizioni non sono di poco conto atteso che segnano il sottile confine tra il patto marciano (lecito) ed il patto commissorio (illecito). Infatti, sebbene entrambi appartengano alla categoria dei trasferimenti a scopo di garanzia, il patto marciano deve esser tenuto distinto dal patto commissorio [2]. Il patto commissorio è vietato in quanto con esso, in caso di inadempimento, il mutuatario si obbliga a trasferire al mutuante la proprietà dell’immobile acquistato con le somme date a mutuo, con spese a proprio carico oltre al risarcimento del maggior danno subito. In sostanza, nel patto commissorio il creditore diviene proprietario del bene del debitore inadempiente senza corrispondergli l’eventuale differenza tra il valore del bene e quello del debito.

Il patto marciano, prima del suo riconoscimento formale nel 2016, era ritenuto valido dalla giurisprudenza, ma con la sua previsione normativa il legislatore si pone l’obiettivo di favorire l’accesso delle imprese al credito attraverso un sistema che garantisca efficacia e rapidità alle procedure di recupero per i creditori. Dunque, in forza del patto marciano, le banche e gli altri operatori finanziari sono autorizzati a trasferire in proprio favore il bene immobile di proprietà del debitore o di un terzo concesso a garanzia del finanziamento.

Quindi l’immobile oggetto di garanzia rimane di proprietà dell’impresa, ma se quest’ultima si rende inadempiente non versando le rate del mutuo concordate, la banca può acquistare la proprietà dell’immobile, notificando all’impresa la sua intenzione di avvalersi degli effetti del contratto di trasferimento della proprietà.

Decorsi 60 giorni dalla richiesta, la banca è tenuta a chiedere al tribunale competente di nominare un esperto per compiere una valutazione dell’immobile. A questo punto, se all’esito della stima l’immobile risulta di valore:

  • inferiore al debito, la banca ne diventa immediatamente proprietaria;
  • superiore al debito, la proprietà dell’immobile si trasferisce alla banca nel momento in cui questa corrisponde al debitore la differenza tra il valore dell’immobile e il debito.

Il vantaggio di tale procedura è che la banca ha la possibilità di vendere direttamente l’immobile senza necessità di avviare alcuna procedura esecutiva e dunque senza dover sopportarne i costi e i tempi.

Bisogna precisare che per consentire l’innescarsi del meccanismo si deve trattare di inadempimento protrattosi per nove mesi e, nel caso in cui sia stato già rimborsato l’85% del finanziamento, l’inadempimento deve essere di almeno 12 mesi.

La nuova normativa è applicabile anche ai contratti già esistenti, previa rinegoziazione per atto notarile. Tuttavia è bene precisare che il patto marciano non può avere ad oggetto immobili adibiti ad abitazione principale del mutuatario, del coniuge o di suoi parenti e affini entro il terzo grado.

note

[1] D. lgs. n. 72/2016 di recepimento della direttiva 2014/17/Ue e L. n.119/2016, di conversione del D.l. n. 59/2016, entrambe innovatrici del Testo unico bancario.

[2] art. 2744 Cod. Civ.


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