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Ordine di demolizione di abuso edilizio con sanatoria in corso

27 Novembre 2018


Ordine di demolizione di abuso edilizio con sanatoria in corso

> Diritto e Fisco Pubblicato il 27 Novembre 2018



Sospensione dell’ordine di demolizione: rileva la presentazione di un’istanza di condono in data anteriore?

Alcuni vicini di casa ti hanno fatto delle domande impertinenti in merito ad una veranda e a un bagno che hai ricavato, tempo fa, sul balcone di casa. È vero: si tratta di costruzioni per le quali non è mai stata chiesta l’autorizzazione al Comune, ma nessuno ha mai detto nulla e, in condominio, c’è sempre stato una reciproca “copertura”. In quel momento hai maturato la decisione di voler mettere tutto a norma, anche in vista di una possibile vendita dell’immobile. Hai presentato una domanda di sanatoria all’ufficio competente. Ma qualche settimana dopo, quando ancora pendeva l’istruttoria della tua richiesta, ti è stato notificato un ordine di demolizione. È probabile che qualcuno ti abbia segnalato alla polizia municipale e che il conseguente procedimento amministrativo volto a verificare l’irregolarità urbanistica sia stato più veloce di quello invece azionato da te per la regolarizzazione delle opere. A questo punto ti chiedi se è possibile bloccare l’ordine di demolizione dell’abuso edilizio con la sanatoria in corso. 

La questione è stata di recente affrontata dalla Cassazione [1], ma è tutt’altro che nuova. Sono numerosi i precedenti giurisprudenziali che hanno risposto allo stesso quesito: è possibile ottenere la sospensione dell’ordine di demolizione in presenza della presentazione, in data anteriore ad esso, della istanza di condono? Ecco qual è, a riguardo, l’orientamento delle aule dei tribunali italiani.

Abuso edilizio: cos’è?

Tutte le volte che si realizza un’opera di nuova costruzione, di natura stabile e che crea volumetria abitabile, è necessario richiedere l’autorizzazione al Comune, ciò che un tempo si chiamava “licenza edilizia” e che oggi va invece sotto il nome di “permesso di costruire”. Nonostante sia stato ampliato l’elenco dei lavori in casa che non richiedono il permesso, restano ancora numerose le ipotesi di irregolarità. In tali casi la legge [2] prevede quattro tipi di sanzioni:

sanzioni amministrative: si sostanziano nell’ordine di demolizione. Può essere emesso sia dal Comune che dal magistrato competente a decidere il procedimento penale di abuso edilizio;

  • sanzioni civili: si tratta di tutte le sanzioni per le conseguenze negative che l’abuso cagioni a terzi. Di solito si tratta del risarcimento del danno o dell’annullamento del contratto di vendita di un immobile con un abuso nascosto all’acquirente;
  • sanzioni penali: sono quelle che scattano per il reato di abuso edilizio;
  • sanzioni accessorie che si aggiungono per scoraggiare ulteriormente l’abusivismo.

È possibile evitare di incorrere in tali sanzioni attraverso la domanda di “concessione in sanatoria”. È una sorta di autorizzazione concessa a posteriori, dopo cioè la realizzazione dell’opera con applicazione di sanzioni limitate proprio per via del “ravvedimento” del privato. Tuttavia la sanatoria è riconosciuta solo a due condizioni:

  1. che l’opera fosse conforme ai piani urbanistici in vigore al momento della sua realizzazione: non si può sanare una costruzione che, quando è stata realizzata, era illegale, ma solo quella per la quale, se opportunamente chiesta, la concessione sarebbe stata rilasciata;
  2. che l’opera sia conforme ai piani urbanistici in vigore al momento della presentazione dell’istanza di sanatoria (se mutati rispetto a quelli precedenti).   

Quando si parla di sanatoria si usa anche impropriamente il termine condono. In realtà, a voler essere precisi, si tratta di due cose diverse. La sanatoria (o sanatoria ordinaria) è prevista dalla legge ed è sempre possibile nel rispetto delle condizioni appena viste [3]; il condono è invece quello approvato, di tanto in tanto, dal Parlamento e valido solo per determinati periodi e luoghi.

L’ordine di demolizione va in prescrizione?

C’è innanzitutto un chiarimento che deve essere fatto prima di spiegare se è possibile sospendere la demolizione con la sanatoria in corso. A differenza di quanto comunemente si crede, non c’è un termine massimo entro cui può essere comunicato l’ordine di demolizione dell’abuso edilizio. Se è vero che, per il procedimento penale esiste una prescrizione e questa è pari a quattro anni (cinque se c’è stata una citazione a giudizio) – per cui il colpevole non può essere né processato né sanzionato allo spirare del tempo utile per la condanna – invece il procedimento amministrativo non è soggetto a decadenze. Il che significa che il titolare dell’immobile, a prescindere dal fatto che sia o meno l’artefice della costruzione abusiva (come potrebbe succedere nell’ipotesi in cui abbia acquistato una casa non a norma), potrà in qualsiasi momento ricevere un ordine del sindaco che gli impone lo smantellamento delle opere realizzate senza la concessione edilizia o in difformità da quella rilasciatagli.

Si può sospendere l’ordine di demolizione con l’istanza di condono?

Vediamo ora se il privato ha la facoltà di bloccare, sul nascere, un ordine di demolizione o di sospendere quello già notificatogli solo presentando una istanza di condono (cosiddetta concessione in sanatoria). Secondo la Cassazione, non è possibile rispondere in modo netto con un “sì” o con un “no”: tutto dipende dalle concrete possibilità di accoglimento della domanda e dai tempi in cui il procedimento si concluderà. Il giudice, valutati i possibili esiti del procedimento amministrativo sanante messo in moto dal privato, deciderà se concedere la sospensione della demolizione o meno.

Leggi anche Come evitare la demolizione di un abuso edilizio.

In particolare, è necessario verificare la sussistenza sia del «prevedibile risultato dell’istanza e la sussistenza di eventuali cause ostative al suo accoglimento» che «la durata necessaria per la definizione della procedura, che può determinare la sospensione dell’esecuzione solo nel caso di un suo rapido esaurimento».

Pertanto se il tribunale dovesse ritenere sussistenti elementi che facciano ritenere prossima l’adozione, da parte dell’autorità amministrativa competente, del provvedimento di accoglimento dell’istanza di condono, sospende l’ordine di demolizione. Viceversa la demolizione dovrà essere effettuata nonostante il deposito, in data anteriore, della richiesta di concessione in sanatoria.

note

[1] Cass. sent. n. 52867/18 del 23.11.2018.

[2] TU n. 380/2001.

[3] Art. 13 L. n. 47/1985 ora nel TU n. 380/2001 artt. 36 e 37.

Corte di Cassazione, sez. III Penale, sentenza 26 settembre – 23 novembre 2018, n. 52867

Presidente Savani – Relatore Cerroni

Ritenuto in fatto

1. Con ordinanza del 5 maggio 2017 il Giudice dell’esecuzione del Tribunale di Napoli ha sospeso l’ordine di demolizione, disposto nei confronti di O.G. e F.A. in esecuzione della sentenza del 15 novembre 2002 del Tribunale di Napoli, irrevocabile il 27 maggio 2008.

2. Avverso il predetto provvedimento il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore della Repubblica presso il medesimo Tribunale, ha proposto ricorso per cassazione con unico motivo di impugnazione.

2.1. In particolare, il ricorrente ha osservato che la mera presentazione di un’istanza di condono nulla diceva riguardo alla possibile, concreta condonabilità dell’opera edilizia, ed in ogni caso non risultava certamente condonabile l’intero immobile abusivo stante la sua parziale realizzazione dopo il 31 marzo 2003.

Peraltro l’emissione del provvedimento di condono era sottoposto alla condizione, meramente potestativa in quanto rimessa all’arbitraria volontà della parte, dell’effettuata demolizione delle opere non condonabili e del ripristino dello stato dei luoghi. In tal modo la disposta sospensione dell’esecuzione era legata all’emissione, futura ed incerta, di un provvedimento di condono subordinato tra l’altro alla mera volontà del condannato di demolire la parte non condonabile.

3. Il Procuratore generale ha concluso per l’annullamento senza rinvio del provvedimento impugnato, evidenziando la situazione di stallo così creata, soggetta alla mera volontà del privato e dell’Amministrazione (la nota di quest’ultima avendo evidenziato solamente la parziale ed eventuale sanabilità dell’immobile).

4. Hanno depositato memoria anche i soggetti esecutati, osservando che non sussistevano abusi successivi a quanto oggetto di sanatoria.

Considerato in diritto

5. Il ricorso è fondato.

5.1. In relazione al motivo di impugnazione azionato, la revoca o la sospensione dell’ordine di demolizione delle opere abusive, di cui all’art. 31 d.P.R. n. 380 del 2001, in conseguenza della presentazione di una istanza di condono o sanatoria successivamente al passaggio in giudicato della sentenza di condanna, presuppone l’accertamento da parte del giudice dell’esecuzione della sussistenza di elementi che facciano ritenere plausibilmente prossima l’adozione da parte dell’autorità amministrativa competente del provvedimento di accoglimento (Sez. 3, n. 9145 del 01/07/2015, dep. 2016, Manna, Rv. 266763). Infatti, in tema di reati edilizi, il giudice dell’esecuzione investito della richiesta di revoca o di sospensione dell’ordine di demolizione delle opere abusive in conseguenza della presentazione di una istanza di condono o sanatoria successiva al passaggio in giudicato della sentenza di condanna, è tenuto a esaminare i possibili esiti ed i tempi di conclusione del procedimento amministrativo e, in particolare: a) il prevedibile risultato dell’istanza e la sussistenza di eventuali cause ostative al suo accoglimento; b) la durata necessaria per la definizione della procedura, che può determinare la sospensione dell’esecuzione solo nel caso di un suo rapido esaurimento (Sez. 3, n. 47263 del 25/09/2014, Russo, Rv. 261212).

5.2. A siffatti principi non si è attenuto il provvedimento impugnato.

Come ha correttamente rilevato il ricorrente, risulta disposta la sospensione del procedimento esecutivo in esito a nota dell’Amministrazione comunale risalente ancora al 2014, che dava conto della condonabilità di quasi l’intero immobile previa verifica della congruità dell’oblazione versata ed in ragione della disponibilità della parte privata a provvedere alla demolizione delle opere non condonabili. In tal modo, senza alcuna concreta verifica nei termini di cui sopra, ed anzi affidando in sostanza la definizione della pratica amministrativa anche alla mera volontà del privato di demolire quanto non condonabile, l’ordinanza impugnata ha inteso sospendere l’esecuzione a tempo indeterminato, rendendo allo stato impossibile, o comunque rinviando indefinitamente, l’attuazione del dictum giurisdizionale (tant’è che, a quanto è dato rilevare anche dalle stesse note degli interessati, i quali hanno in ogni caso dichiarato di avere dato corso a quanto di loro spettanza, a tutt’oggi alcuna definizione amministrativa risulta essere intervenuta).

5.3. Ciò posto, l’ordinanza impugnata va senz’altro annullata, con rinvio al Tribunale di Napoli per nuovo esame, tenuto conto dei consolidati principi siccome richiamati.

P.Q.M.

Annulla l’ordinanza impugnata e rinvia per nuovo esame al Tribunale di Napoli.


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