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Amministratore di condominio: cosa e come deve comunicare?

5 Gennaio 2019 | Autore:
Amministratore di condominio: cosa e come deve comunicare?

Quali sono le comunicazioni che deve inviare l’amministratore di condominio? Con quali modalità egli deve comunicare coi condomini?

Come è risaputo, la materia condominiale è foriera di contestazioni, discussioni, litigi, incomprensioni. Spesso essi sono dovuti alla difficile convivenza all’interno di un fabbricato ed alla difficoltà di accontentare le esigenze di tutti i residenti, ma non di rado essi sono provocati da un amministratore non sempre impeccabile. Ebbene tra le tante questioni che possono sorgere c’è anche quella delle comunicazioni. Ad esempio, vivi in un palazzo in centro, amministrato da un giovane volenteroso che ritieni, però, troppo superficiale e poco professionale. Questi, infatti, convoca le assemblee con un semplice avviso in bacheca oppure consegnando a mano la convocazione, spesso dandola ad un vicino, quando ti trova assente. Inoltre, quando qualcuno manca all’assemblea, invia la copia del verbale all’assente, anche dopo molto tempo e solo se sollecitato in questo senso dal condomino interessato. Infine, non di rado, per qualche comunicazione condominiale, utilizza le mail ordinarie dei condomini. Alcuni di questi, te compreso, si lamentano di questa abitudine, anche perché le mail finiscono nel cosiddetto spam e, quindi, non ti accorgi neanche di averle ricevute. Ed allora le domande nascono spontanee: l’amministratore di condominio cosa e come deve comunicare? Quali sono le modalità con le quali l’amministratore può convocare un’assemblea? L’amministratore è tenuto ad inviare la copia del verbale agli assenti? Per le comunicazioni condominiali, l’amministratore può utilizzare la mail privata del condomino?

Assemblea condominiale: come si deve convocare?

L’assemblea condominiale è sicuramente il momento più importante in cui si svolge e si decide la gestione di un condominio e, per questa ragione, è essenziale che tutti i condomini siano messi in condizione di sapere quando e come si svolgerà. Pertanto anche se decideranno di non venire, i condomini devono necessariamente essere avvisati della riunione e, a questo scopo, la legge ha stabilito che debbano essere rispettate determinate formalità, in relazione alla modalità di invio della detta comunicazione. Ed allora, a proposito dell’assemblea condominiale, come si deve convocare? Come detto, la risposta è nella legge [1], la quale, molto chiaramente specifica che la comunicazione della riunione debba avvenire tramite posta raccomandata, posta elettronica certificata (detta anche mail pec), fax o attraverso la cosiddetta e semplice consegna a mano. Se quindi l’amministratore non rispetta questa disposizione ed utilizza una modalità diversa (ad esempio, una semplice telefonata oppure l’invio mediante mail ordinaria), l’assemblea così riunitasi sarà annullabile [2]. Ragion per cui, se il tuo amministratore è superficiale da questo punto di vista, sarebbe il caso di metterlo in regola oppure, più semplicemente, di revocargli l’incarico.

Assemblea condominiale: il verbale si comunica agli assenti?

Si sa che molti di noi odiano l’assemblea condominiale, per svariate ragioni che qui sarebbe inutile elencare. Del resto, partecipare ad un’assemblea è un nostro diritto ma non un obbligo e tanto meno una necessità in tutti i casi, soprattutto quando già sappiamo che la maggioranza deciderà qualcosa sulla quale siamo in minoranza. Ebbene, proprio per questa ragione, hai deciso di non partecipare alla riunione, tuttavia vorresti avere una copia del verbale, ma da questo punto di vista, l’amministratore latita. Ed allora ti chiedi, quando si svolge un’assemblea condominiale, il verbale si comunica agli assenti? Ebbene, la risposta è certamente positiva. In primo luogo per renderlo efficace nei riguardi dei condomini che non hanno partecipato: se non hanno avuto notizia delle decisioni prese, come potrebbero mai eseguirle? In secondo luogo, perché, dice la legge, devono essere messi in condizione di impugnare, eventualmente, l’assemblea, se dovesse essere annullabile, entro il termine di 30 giorni [3]. Tuttavia, la mancata comunicazione agli assenti non è motivo di invalidità dell’assemblea, ma semplicemente una mancanza dell’amministratore che potrebbe condizionare la certezza giuridica del verbale stesso (magari sconosciuto agli assenti per molto tempo) e che potrebbe essere valutata come grave irregolarità da imputare al medesimo amministratore.

Amministratore di condominio: può usare la mail privata?

In precedenza, hai visto che la mail privata non è il mezzo giusto per comunicare l’imminente svolgimento di un’assemblea. L’amministratore di condominio superficiale che dovesse farlo, esporrebbe il condominio all’annullabilità della riunione, così irregolarmente convocata. Inoltre, a proposito dell’utilizzo della mail privata ed ordinaria del condomino, c’è anche un altro tipo di problema: la sua privacy. Devi sapere, infatti, che se il condomino ha dato il suo consenso all’amministratore, questi potrà utilizzare la mail privata del medesimo per comunicargli qualcosa (ferme restanti le difficoltà di provarne il ricevimento), ma se ciò non è accaduto, nel caso esaminato, è possibile individuare una vera e propria violazione. Si tratta di una conclusione che trova conferma nelle affermazioni dell’Autorità Garante in materia [4], secondo le quali l’invio di mail non autorizzate, cioè su un indirizzo non pubblico e per il quale il destinatario non ha prestato alcun consenso all’invio, rappresenta una violazione della privacy.

note

[1] Art 66 disp. att. cod. civ.

[2] di Genova 3350/2014.

[3] Art. 1137 cod. civ.

[4] Agpd newsletter del 16.02.2003


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