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Prima casa: quando si perde il beneficio fiscale?

10 marzo 2018 | Autore:


> Business Pubblicato il 10 marzo 2018



Quando si perdono i benefici fiscali per l’acquisto dell’abitazione principale? Il trasferimento al coniuge in sede di separazione determina decadenza dall’agevolazione?

Come a tutti noto, i benefici fiscali per l’acquisto della prima casa sono stati pensati per favorire l’acquisto di immobili da destinare ad abitazione principale. Con i benefici prima casa, infatti, sono ridotte sia l’imposta di registro nel caso si acquisti da un privato, sia l’Iva nel caso si acquisti da una impresa. Inoltre non sono dovuti imposta di bollo, tributi speciali catastali e tasse ipotecarie.

Al fine di poter ottenere le agevolazioni è necessario:

  • che il bene acquistato sia un’abitazione non di lusso;
  • che il bene acquistato sia ubicato nel Comune di residenza della parte acquirente;
  • che nell’atto di acquisto la parte acquirente dichiari di non essere titolare esclusiva (o in comunione con il coniuge) dei diritti di proprietà, usufrutto, uso ed abitazione di altra casa di abitazione nel Comune ove è ubicato l’immobile per il quale si chiedono le agevolazioni prima casa;
  • che nell’atto di acquisto la parte acquirente dichiari di non essere titolare, neppure pro quota (e neanche in regime di comunione legale) su tutto il territorio nazionale del diritto di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà di altra casa d’abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa.

Tuttavia è bene sapere che laddove vengano richiesti i benefici prima casa in assenza dei presupposti di legge, in caso di dichiarazioni mendaci, o in caso di trasferimento dei beni prima del decorso del termine di cinque anni dall’acquisto, si verifica la cosiddetta decadenza delle agevolazioni prima casa.

Prima casa: la decadenza dalle agevolazioni

Come anticipato, la decadenza delle agevolazioni prima casa si verifica quando vengono a mancare i requisiti in virtù dei quali era stato ottenuto il beneficio. I casi più frequenti sono:

  • il mancato trasferimento della residenza nell’immobile;
  • la vendita dell’immobile entro il quinquennio e mancato riacquisto.

Se quelle menzionate sono circostanze certe di decadenza dalle agevolazioni, nella prassi si sono posti numerosi interrogativi in merito ad alcune ipotesi non espressamente previste dalla legge: una di queste è il trasferimento dell’immobile in sede di separazione dei coniugi.

Come noto, infatti, in sede di separazione – quella consensuale – i coniugi si accordano su come regolamentare i loro rapporti sia personali che patrimoniali e relativamente a questi ultimi anche attraverso il trasferimento di beni immobili. L’accordo concluso dai coniugi acquista efficacia con l’omologazione del Tribunale e si inserisce in un sistema in cui si uniscono elementi di natura privatistica e pubblicistica insieme. Generalmente questi accordi vengono qualificati come accordi o contratti della crisi coniugale o familiare con i quali i coniugi possono costituire, modificare o estinguere rapporti giuridici obbligatori tra loro.  Da questa situazione derivano notevoli risvolti pratici ma soprattutto, per ciò che interessa questa sede, di carattere tributario.  In particolare si tratta di stabilire le sorti di eventuali benefici fiscali in caso di separazione dei coniugi. Vale a dire ci si chiede se l’immobile trasferito ad un coniuge in occasione della separazione perda i benefici della c.d. “prima casa”.

La Cassazione in passato ha assunto due posizioni diametralmente opposte e contrastanti tra loro. Dapprima, infatti, ha affermato che l’accordo di separazione personale dei coniugi, fa decadere dai benefici di prima casa il coniuge che, trasferendo all’altro l’immobile prima del decorso del quinquennio da quando l’ha acquistato, non abbia, entro un anno, acquistato un altro immobile [1].

Solo pochi giorni dopo, però, ha affermato che «l’attribuzione al coniuge della proprietà della casa coniugale in adempimento di una condizione inserita nell’atto di separazione consensuale, non costituisce infatti una forma di “alienazione” dell’immobile rilevante ai fini della decadenza dei benefici “prima casa”; bensì una forma di utilizzazione dello stesso ai fini della migliore sistemazione dei rapporti fra i coniugi, sia pure al venir meno della loro convivenza (e proprio in vista – della cessazione della convivenza stessa)» [2]. Ora, a distanza di qualche anno, la Corte torna sull’argomento e, chiarisce che la decadenza dall’agevolazione non può derivare dall’acquisto/cessione di un immobile in sede di separazione consensuale tra i coniugi [3].

Il legislatore, infatti, ha voluto trattare questi trasferimenti” in modo più favorevole ai coniugi in considerazione anche della legge che prevede, appunto, l’esenzione fiscale per «tutti gli atti, i documenti ed i provvedimenti relativi al procedimento di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili del matrimonio» [4]Ancora una volta il legislatore affida alla giurisprudenza il compito di fare luce su aspetti “poco chiari”, esponendo però, allo stesso tempo, i “poveri contribuenti” alle incertezze e lungaggini dei procedimenti giudiziari.

note

[1] Cass. n. 2263/2014 del 3.02.2014.

[2] Cass. n. 3753/2014 del 18.02.2014.

[3] Cass. n. 8104/2017 del 29.03.2017.

[4] art. 19 L. 6 marzo 1987, n. 74.

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