Immobile costruito abusivamente: chi deve demolirlo?

11 Gennaio 2019 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 11 Gennaio 2019



Chi è il soggetto onerato dalla legge all’abbattimento della casa costruita abusivamente e destinataria di un ordine di demolizione?

Purtroppo, nel nostro Paese, non sono pochi i casi di abusivismo edilizio. E di tale fenomeno negativo ne abbiamo, ogni anno, triste conferma durante gli eventi naturali più disparati. Temporali, raffiche di vento, nevicate: tutte calamità dai quali scaturiscono situazioni incontrollate che, molto spesso, portano a catastrofici eventi, primo fra tutti la morte di innocenti. Ecco perché la lotta all’abusivismo edilizio è, soprattutto negli ultimi anni, molto serrata. E così, l’amministrazione competente provvede sempre più di frequente all’emissione di ordinanze di demolizione. Ma, proprio con riguardo a questi provvedimenti, collegati all’Immobile costruito abusivamente: chi deve demolirlo? Il proprietario?Dopo aver analizzato tale fenomeno e le conseguenze di una condotta illegale, vedrai chi la legge individua tra i destinatari di questo ordine demolitorio.

Cos’è l’abuso edilizio?

Col termine abuso edilizio si suole indicare la condotta illecita, sia dal punto di vista civile e amministrativo, che dal punto di vista penale, con il quale si interviene nella costruzione di un’opera edilizia senza il preventivo permesso di costruire, o senza la dichiarazione di inizio attività.

Tale condotta si considera illecita poiché, altrimenti, chiunque, senza il controllo delle autorità pubbliche competenti, potrebbe decidere di costruire un immobile su qualsiasi superficie, con ciò provocando gravi rischi idrogeologici dovuti alla particolarità consistenza di alcuni terreni, non adatti a certe costruzioni o, ancora, per il particolare valore paesaggistico che gli stessi ricoprono nel panorama nazionale.

Quali sono le conseguenze di un abuso edilizio?                                      

Una volta che commetti l’illecito edilizio, devi far conto con tutte le conseguenze giuridiche che ne derivano, sia dal punto di vista civil-amministravo, che dal punto di vista penale.

Sotto il primo aspetto, andrai incontro ad un ordine di demolizione delle opere abusivamente costruite e all’obbligo di ripristinare i luoghi alla situazione precedente la costruzione. Tale provvedimento viene emesso dal dirigente o dal responsabile del competente ufficio comunale con propria ordinanza indicante i termini per l’esecuzione e, decorsi i quali, la stessa verrà eseguita a cura del comune e a spese dei responsabili dell’abuso.

Sotto il profilo penale, la condotta è considerata come una contravvenzione [1]. A tal proposito, le sanzioni saranno molto gravose dal punto di vista economico:

  • l’inosservanza delle norme, prescrizioni e modalità esecutive dei regolamenti edilizi, dagli strumenti urbanistici e dal permesso di costruire comporterà un’ammenda fino a euro 20.658;
  • nei casi di esecuzione dei lavori in totale difformità o assenza del permesso l’arresto fino a due anni e l’ammenda da euro 10.328 a euro 103.290;
  • nel caso di lottizzazione abusiva di terreni a scopo edilizio l’arresto fino a due anni e l’ammenda da euro 30.986 a euro 103.290.

Inoltre, rischierai la confisca dei terreni e delle opere abusivamente costruite. In tal modo, detti terreni saranno acquisiti di diritto e gratuitamente al patrimonio del comune nel cui territorio è avvenuto l’illecito.

Cosa succede in caso di inottemperanza all’ordine di demolizione?

Come anticipato, in caso di inottemperanza all’ordine di demolizione dell’immobile, il passaggio della proprietà in favore dell’amministrazione locale opererà di diritto.

Il passaggio, tuttavia, non sarà automatico poiché occorrerà seguire il procedimento sanzionatorio secondo ben precise fasi che non possono essere del tutto saltate, in quanto la loro totale omissione comporterebbe la violazione del principio del contraddittorio con il titolare dell’abuso, oltre che la violazione del buon andamento e della tutela dell’affidamento della parte privata [2].

Chi deve procedere con la demolizione dell’immobile abusivo?

Arriviamo al nocciolo della questione. Chi è il destinatario dell’ordine di demolizione? Chi deve procedere ad eseguire tale ripristino dello stato dei luoghi? Ebbene, il destinatario legittimo dei provvedimenti sanzionatori è il proprietario catastale degli immobili e questo a prescindere dagli eventuali rapporti tra quest’ultimo e l’autore dell’abuso. Pertanto, l’ordine di demolizione sarà legittimamente notificato al proprietario catastale dell’area il quale, fino a prova contraria, è quanto meno corresponsabile dell’abuso [3].

Infatti, gli ordini di demolizione di costruzioni abusive, essendo legati al bene abusivo, prescindono dalla responsabilità del proprietario o dell’occupante l’immobile, applicandosi anche a carico di chi non abbia commesso la violazione, ma si trovi al momento dell’irrogazione in un rapporto con l’immobile abusivo tale da assicurare la restaurazione dello stato dei luoghi violato [4].

Questo orientamento fa conseguire delle situazioni abbastanza sgradevoli per i nuovi proprietari degli immobili abusivi che, in questo modo, diventano i destinatari di quegli ordini di demolizione.

Legittimo affidamento

Proprio con riguardo alla questione dei nuovi proprietari, la giurisprudenza ha avuto modo di soffermarsi sulla responsabilità dei malcapitati, divenuti titolari di un immobile abusivo.

Infatti, mentre il responsabile dell’abuso pone in essere una volontaria attività contro la legge e, pertanto, il suo affidamento non può essere incolpevole, l’acquirente successivo di un immobile costruito abusivamente potrebbe non conoscere, in alcune circostanze, tale illegittimità.

Nei casi in cui tale abuso è dichiarato, allora il nuovo proprietario entrerà nelle posizioni attive e passive del venditore, ivi comprese quelle derivanti da una precedente ordinanza di demolizione, per cui è da escludere che possano avere rilievo l’ignoranza in ordine alla situazione del bene all’atto della stipula ovvero l’estraneità dell’avente causa all’abuso commesso dall’originario proprietario [5].

Diversamente, le conseguenze negative dell’abusivismo non potranno ricadere nei confronti del nuovo proprietario del tutto estraneo al compimento dell’opera abusiva, perché non dichiarata al momento della compravendita e non pubblicamente conoscibile. Tuttavia, fa eccezione a tale principio l’ipotesi in cui il proprietario, sebbene non responsabile dell’abuso, sia venuto a conoscenza dello stesso e non si sia adoperato per impedirlo con gli strumenti offerti dall’ordinamento [6].

note

[1] Art.44, D.P.R. 06/06/2001 n. 380,

[2] T.A.R. Campania Napoli, sez. VIII, 05/07/2017, n. 3631

[3] T.A.R. Sicilia Catania, sez. I, 22/01/2018, n. 157

[4] Consiglio di Stato ad. plen., 17/10/2017, n. 9

[5] T.A.R. Campania Napoli, sez. III, 07/10/2016, n. 4624

[6] T.A.R. Valle d’Aosta Aosta, sez. I, 24/05/2017, n. 32


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