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Se un condomino si fa male l’amministratore è responsabile?

29 Novembre 2018


Se un condomino si fa male l’amministratore è responsabile?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 29 Novembre 2018



L’amministratore che non mantiene le parti comuni in buono stato di manutenzione risponde penalmente della caduta del condomino.

Alla fine qualcuno c’è caduto! È da diverse settimane, anzi mesi, che tu e gli altri condomini state segnalando all’amministratore un problema alla grata di aerazione posta in prossimità del portone: in buona sostanza, traballa. Anche se tutti ne sono al corrente, la collocazione dell’ostacolo lo rende particolarmente insidioso. Prova ne è il fatto che una vecchietta del primo piano vi ha inciampato ed è caduta a terra. Il palazzo non è assicurato e ora la donna vuole giustamente essere risarcita. Ma, a suo avviso, è necessario agire anche contro l’amministratore che, pur sapendo del pericolo, non si è mai attivato per farla riparare. Alcuni proprietari lo proteggono e non vogliono revocarlo. Ma l’infortunata è ferma nel suo proposito (come darle torto! Dovrà stare almeno un mese ferma e un altro in terapia riabilitativa). Di qui il quesito legale: se un condomino si fa male, l’amministratore è responsabile?

Per ogni dubbio o questione giuridica c’è quasi sempre un precedente della giurisprudenza. E quando si tratta di una sentenza della Cassazione, come in questo caso, la decisione assume più importanza. Non è certo “forte” come una legge, ma serve quantomeno ad orientare i successivi giudici nella corretta direzione nonché a chiarire ai cittadini qual è l’interpretazione da dare alle norme di legge.

In una vicenda recente la Suprema Corte si è occupata proprio di un caso identico a quello appena narrato. Ma, a sorpresa, la questione non ha invaso solo gli aspetti civilistici e risarcitori, ma anche quelli penali. In pratica, ai giudici è stato chiesto se commette reato l’amministratore che non provvede alla manutenzione delle parti comuni dell’edificio, consentendo così che qualcuno si faccia male. Ecco qual è la sintesi della decisione.

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Esistono due norme del codice civile che danno un’idea di come affrontare il problema. Con una prima disposizione [2] il codice attribuisce all’amministratore l’obbligo di provvedere alla manutenzione delle parti comuni (come scale, pianerottoli, androne, giardino). Egli ne è pertanto il custode. Con una seconda norma [3], la legge attribuisce al custode una “responsabilità oggettiva” (che prescinde cioè da una colpa o dalla malafede) per tutti i danni causati a terzi dalla cosa (in questa ipotesi si tratta degli spazi comuni dell’edificio).

L’amministratore, per evitare l’addebito di responsabilità, deve provare che il danno è scaturito da un caso fortuito, ossia un evento imprevedibile e inevitabile (non solo il classico terremoto o il fulmine, ma anche la distrazione dell’infortunato che, pur potendosi accorgere del pericolo, non lo ha evitato).

Per ottenere il risarcimento del danno, il danneggiato deve avviare una causa civile e dimostrare che l’insidia non era nota né facilmente individuabile con l’ordinaria diligenza. Deve poi provare di essere caduto a causa dell’insidia stessa (e non per altre ragioni come, ad esempio, una buccia di banana o un laccio della scarpa slacciato). Deve infine dimostrare l’entità dei danni subiti (certificati medici e scontrini di medicinali, in questa fase, sono essenziali).

Ma oltre all’azione civile, il danneggiato può anche intraprendere un’azione penale contro l’amministratore, responsabile in tal caso del reato di lesioni colpose. In tale ipotesi, l’iniziativa processuale non è della parte, ma del pubblico ministero che sostiene l’intero onere dell’accusa. La vittima, costituendosi parte civile, può esercitare, gratuitamente, la sua azione di responsabilità nei confronti dell’accusato. In buona sostanza, con una denuncia, l’infortunato può avviare un giudizio nell’ambito del quale quantomeno ottenere una provvisionale per il risarcimento.

La Cassazione non ha fatto altro che confermare le predette circostanze: l’amministratore che non cura la manutenzione delle parti comuni dello stabile è responsabile penalmente per gli infortuni subìti da terzi. Il reato, come anticipato, è quello di lesioni colpose.

Il giudice dichiarerà la negligenza, imprudenza e imperizia dell’amministratore che ha omesso di provvedere alla manutenzione della parte comune che presentava l’insidia. Il giudizio di responsabilità sarà tanto più scontato quanto più si riesce a dimostrare che il pericolo sussisteva già da diverso tempo e che l’amministratore era stato informato di ciò.

Nessuna speranza, quindi, per l’amministratore, di evitare la condanna definitiva per il reato e il pagamento del risarcimento alla parte lesa che si è costituita parte civile.

note

[1] Cass. sent. n. 49952/2018.

[2] Art. 1130 cod. civ.

[3] Art. 2051 cod. civ.

 


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