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Appartamento in affitto pignorato: vendita e rischi

29 Dicembre 2018 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 29 Dicembre 2018



Sono comproprietaria insieme a mio fratello di un appartamento messo in affitto da giugno 2014 a giugno 2018. A seguito di un pignoramento presso terzi, nel 2015 mi sono stati pignorati i canoni di locazione di tale contratto al 50%. Alla scadenza del contratto di affitto, l’appartamento è rimasto senza inquilini da giugno 2018. Quindi da Giugno il creditore non percepisce nulla. La somma di cui sono debitrice non è ancora stata saldata per intero. Ad oggi posso liberamente vendere l’appartamento in comune accordo con mio fratello? C’è il rischio che il creditore mi “aggredisca” sulla vendita?

Alla luce del quesito posto, è opportuno esporre sinteticamente quanto segue:

– L’azione revocatoria

Con l’azione revocatoria [1] il creditore, ove ne sussistano i presupposti, rende inefficace nei suoi riguardi l’atto di disposizione compiuto a suo danno dal debitore.

In sostanza, la legge ha voluto riconoscere al creditore stesso, la possibilità di tutelarsi rispetto alle dismissioni patrimoniali illegittime compiute dal debitore, al solo scopo di sottrarre i beni necessari a soddisfare le pretese della controparte.

La legge, in particolare, distingue due ipotesi: quella degli atti a titolo gratuito e quella degli atti a titolo oneroso:

– nella prima, che si realizza, ad esempio, attraverso una donazione, il creditore, se l’atto è stato compiuto successivamente al sorgere del debito, deve semplicemente dimostrare che il debitore ha dismesso gratuitamente il proprio cespite, consapevole del pregiudizio che avrebbe arrecato al creditore. Nell’ipotesi descritta, altresì, la cosiddetta buona fede del donatario, cioè di chi ha ricevuto la donazione, non impedisce il buon esito dell’azione revocatoria;

– nella seconda, che si compie, con una cessione del bene onerosa (ad esempio una compravendita), si deve anche dimostrare che il terzo acquirente era consapevole del pregiudizio provocato al creditore.

L’azione revocatoria non può essere esercitata sempre. Essa, infatti, ha un termine prescrizionale oltre il quale non può essere azionata: questo termine è di cinque anni decorrenti dalla data dell’atto.

Attenzione, però: il termine prescrizionale decorre dal momento in cui l’atto è stata trascritto e cioè da quando è diventato pubblico e conoscibile ai terzi (e quindi anche al creditore) [2].

L’azione revocatoria è ovviamente anch’essa oggetto di trascrizione ad opera del creditore che agisce, in moda da produrre effetti nei confronti degli eventuali successivi acquirenti in buona fede ed a titolo oneroso.

-La pignorabilità dei crediti futuri

La legge ammette la possibilità di pignorare i crediti futuri (ed è così che, presumibilmente, potrebbe definirsi il credito maturato dalla lettrice, periodicamente e mensilmente, con la SIM con cui lavora).

In particolare, in presenza di crediti liquidi e certi, ma non ancora esigibili prima di novanta giorni, la norma afferma che gli stessi possano essere oggetto di pignoramento e che il giudice dell’esecuzione provvederà ad assegnarli al creditore pignorante [3].

Se il termine necessario per l’esigibilità è maggiore oppure se si tratta di censi o rendite perpetue o temporanee, si provvede ai sensi della norma che disciplina la vendita di cose mobili [4], mediante cioè, assegnazione o vendita dei predetti crediti.

Secondo la giurisprudenza [5], queste disposizioni, sinteticamente richiamate, consentono al creditore procedente di pignorare presso il terzo anche crediti non ancora maturati e persino oggetto di una mera aspettativa.

In buona sostanza, si dice che l’esigibilità della somma non è una condizione essenziale per il pignoramento, il quale, in realtà, si concentra sulla posizione giuridica del debitore oggetto dell’esecuzione. Il credito futuro, per quanto ancora inesigibile ed illiquido, ha la concreta possibilità di essere soddisfatto, e pertanto è pignorabile [6] ed è sufficiente che sia riconducibile ad un rapporto giuridico preesistente [7].

Ovviamente non sono certamente pignorabili, i crediti futuri soltanto eventuali, cioè privi di qualsivoglia concreta possibilità di venire ad esistenza, ma puramente aleatori e soltanto sperati.

CASO CONCRETO

Il creditore della lettrice, attualmente insoddisfatto, rispetto alla sua prospettata vendita dell’appartamento indicato in quesito, avrebbe le seguenti possibilità:

1- dopo la stipula dell’atto di compravendita, potrebbe agire in revocatoria nei confronti della detta cessione rendendola inefficace rispetto ai propri diritti, ma potrebbe farlo legittimamente solo se il suo acquirente fosse in mala fede, come ad esempio avviene quando la vendita simula una donazione oppure quando la cessione avviene a favore di un parente stretto ad un prezzo molto inferiore rispetto a quello di mercato;

2 – dopo la sottoscrizione del preliminare, potrebbe pignorare il suo credito futuro, rappresentato dalla somma dovuta dal promittente compratore per la compravendita definitiva.

Ebbene rispetto alla prima ipotesi se la compravendita sarà fatta a favore di un compratore in buona fede ed al giusto prezzo di mercato, la detta cessione sarà dal medesimo inattaccabile e la lettrice dovrà soltanto preoccuparsi della somma ricevuta a titolo di corrispettivo e dell’eventuale successivo pignoramento della stessa, ove depositata e presente su un conto corrente.

Viceversa, rispetto alla circostanza di cui al punto 2, sarebbe fondamentale non pubblicizzare l’eventuale preliminare. In altri termini, la lettrice dovrebbe evitare di rendere pubblico il preliminare, facendolo soltanto attraverso una scrittura privata, e senza alcuna trascrizione del medesimo nei pubblici registri. In questo modo, il creditore non potrebbe sapere del suo credito futuro (cioè quello relativo al prezzo della compravendita) e non sarebbe quindi in grado di pignorare il medesimo. In altri termini, rispettando le predette accortenze, il rischio che il creditore aggredisca sulla vendita la lettrice sarebbe sostanzialmente inesistente.

 

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Marco Borriello

note

[1] Art. 2901 e seg. cod. civ.

[2] Cass. civ. sent. n. 1210/2007

[3] Art. 553 cod proc. civ.

[4] Art. 552 cod proc. civ.

[5] Trib. di Modena sent. n. 648/2013- Cass. sent. n. 19501/2009 – 28300/2005

[6] Cass. sent. n. 15141/2002

[7] Cass. civ. Sent. n. 8682/2017 – 19501/2009 –19967/2005


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