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Locazione commerciale: recesso libero del conduttore

29 novembre 2018 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 29 novembre 2018



Ho un contratto d’affitto di un locale commerciale con decorrenza 1.06.2006 (il conduttore è un istituto di credito che ha questi locali da 30 anni) che si è rinnovato per altri 6 anni cioè fino al 31.05.2024.Nel contratto è scritto che è facoltà della parte conduttrice recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso alla parte locatrice,almeno 6 mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione.Ora il conduttore nell’intento di abbassare l’affitto (se le parti concordano facendo un’integrazione) mi propone di fare un’integrazione al contratto (non un nuovo contratto che implicherebbe un 6+6) inserendo l’impegno-garanzia da parte sua a non recedere per 4 anni o a riconoscere in ogni caso 4 annualità ad un canone ribassato(di circa il 25%). È legale detta proposta del conduttore?

Alla luce del quesito posto, è opportuno esporre sinteticamente quanto segue:

– Il recesso del conduttore nella locazione commerciale

La nota legge sulle locazioni prevede una disposizione specifica all’interno della quale è regolato il diritto di recesso del conduttore [1]:

– In una prima parte è data la facoltà alle parti di riconoscere tale diritto, indipendentemente da ognimotivazione su cui il medesimo si possa fondare;

– In una seconda parte, invece, questo diritto di recesso è previsto come obbligatorio. In altri termini, al conduttore è consentito recedere in qualsiasi momento, salvo preavviso di sei mesi,qualora ricorrano dei gravi motivi. Si tratta di un diritto che le parti non hanno evidentemente facoltà di escludere o di regolare diversamente dalla suddetta previsione normativa.

In sostanza, in questo come in altri casi, si dice che la legge in materia ha stabilito una normaimperativa ovverossia una disposizione che, qualora violata dalle parti determina la nullità dellaclausola che l’ha contraddetta.

Si tratta, quindi, di diritti indisponibili sui quali i contraenti non possono mettere bocca.

Da rammentare, inoltre che proprio la legge citata specifica ed aggiunge che, in un contratto di locazione, sono nulli quei patti o quelle clausole che attribuiscono al locatore/proprietario un ingiusto vantaggio, in contrasto con quanto affermato dalla stessa legge [2].

CASO CONCRETO

La clausola con la quale il conduttore del contratto rinuncerebbe ad esercitare il proprio legittimo diritto di recesso per gravi motivi, sarebbe nulla per evidente contrasto con le disposizioni della legge in materia ed appena citatele in premessa.

Ove mai fosse prevista, la detta clausola sarebbe considerata come non apposta, per i seguenti motivi:

– per contrasto con una norma imperativa, cioè quella che riconosce, irrinunciabilmente, il diritto del conduttore di recedere dalla locazione, con un preavviso di sei mesi, in presenza di gravi motivi [3];

– per contrasto con la disposizione più generale della stessa legge, che sancisce la nullità dei patticon i quali, nella locazione, sarebbe attribuito al locatore/proprietario un ingiusto vantaggio [4].

Nel caso specifico, infatti, sarebbe evidente il vantaggio conseguito dal locatore, visto cheotterrebbe la possibilità di un contratto mai risolvibile o, in mancanza, eventualmente risoltoprevio pagamento di una sorta di penale e come, afferma la Cassazione citata in nota [4] …lanullità dei patti contrari alle disposizioni imperative della l. n. 392 del 1978, sanzionata dall’art.79 della stessa legge, si riferisce alle …convenzioni tendenti a escludere preventivamente i dirittidel conduttore

Pertanto, per queste ragioni, non ci sono a parere dello scrivente gli estremi per poter concordare e stipulare validamente una clausola come quella descritta in quesito.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv.Marco Borriello

note

[1] Art 27 Legge 392/1978.

[2] Art 79 Legge 392/1978.

[3] Pret. di Savona sent. n. 170 del 21.04.1998

[4] Cass civ. sent. n. 17322 del 11.10.2012


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