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Se il cortile copre i garage dei condomini chi paga le spese?

29 novembre 2018


Se il cortile copre i garage dei condomini chi paga le spese?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 29 novembre 2018



Rifacimento della pavimentazione del cortile condominiale che funge da copertura dei box auto privati: quale criterio di ripartizione delle spese?

Nel tuo condominio c’è un ampio cortile che funge, nello stesso tempo, da copertura ai box auto privati. Questi ultimi infatti sono ricavati sotto il suolo e da questo sono protetti. Il cortile chiaramente è del condominio mentre i locali sotterranei appartengono ad alcuni condomini. Ora però la pioggia ha creato delle infiltrazioni tra le mattonelle e l’acqua sta scendendo fin sotto i garage. È necessario incaricare una ditta dei lavori e procedere alla ripartizione delle spese. Ma come sempre, quando c’è da pagare, i condomini iniziano a litigare su come il costo debba essere ripartito tra di loro. C’è chi ritiene che tutti debbano contribuire e chi, invece, sostiene che i proprietari dei box, in quanto doppiamente avvantaggiati dalla copertura, debbano partecipare in misura superiore. Quale delle contrapposte schiere ha ragione? Se il cortile copre i garage dei condomini chi paga le spese?

La questione, che riguarda numerosi condomini, è stata decisa questa mattina dalla Cassazione. La crisi dei posti auto costringe infatti sempre più spesso i costruttori a ricavare spazi tra le fondamenta dell’edificio, al di sotto del piano di calpestio del giardino condominiale. Così, con una ordinanza di poche ore fa [1], la Corte – ribadendo un principio già espresso in passato – ha stabilito a carico di chi debbano essere poste le spese di manutenzione della copertura ai locali interrati di proprietà esclusiva.

Quando il cortile condominiale, di proprietà quindi di tutti i condomini, fa da copertura ai garage sotterranei di proprietà esclusiva, le spese relative alla manutenzione del piano di calpestio (che nello stesso tempo è anche copertura ai locali interrati) sono interamente a carico del condominio. L’amministratore pertanto dovrà dividere il costo tra i condomini secondo i rispettivi millesimi.

A prevedere tale regola è il codice civile [2]: una norma dispone infatti che le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, tuttavia resta a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

Non si può quindi applicare la disciplina in materia di lastrico solare [3] in base alla quale, invece, «quando l’uso del lastrico non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno».

E infatti – si legge nella pronuncia in commento – qualora si debba procedere «alla riparazione del cortile o viale di accesso all’edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri» previsti per il lastrico solare ma si deve, invece, procedere a un’applicazione analogica della norma che accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi, con l’uso esclusivo della stessa, determina la necessità della manutenzione.

Il principio non è nuovo. Già in passato la Suprema Corte aveva chiarito i medesimi principi [4]. E sempre la Cassazione ha detto che «Il criterio di ripartizione delle spese di manutenzione straordinaria del cortile condominiale, che assolva anche alla funzione di copertura del sottostante piano interrato, va individuato in funzione delle opere che, concretamente, devono essere realizzate. Nel caso in cui sia necessario procedere alla manutenzione della pavimentazione, i costi andranno ripartiti, in maniera proporzionale, tra tutti i condomini. I lavori relativi alla struttura, invece, andranno suddivisi in due quote, di cui la prima, a carico di tutti i condomini, e la seconda, a carico dei proprietari dei locali posti a piano interrato» [5]. E pertanto «Nell’ipotesi di lavori di manutenzione straordinaria limitati alla pavimentazione di un cortile condominiale, avente la funzione di dare aria e luce al condominio, di generico e indifferenziato calpestio e, altresì, di consentire l’accesso di veicoli, le relative spese vanno ripartite fra tutti i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, mentre se detti lavori riguardano “anche” la struttura le relative spese vanno ripartire, invece, in parti eguali fra tutti i condomini contitolari del cortile, da un lato, e i proprietari esclusivi dei garage, dall’altro».

note

[1] Cass. sent. n. 30935/18 del 29.11.2018.

[2] Art. 1125 cod. civ.

[3] Art. 1126 cod. civ.

[4] Cass. sent. n. 21337/2017: «Qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o del viale di accesso all’edificio condominiale che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condòmino, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere al criterio previsto dall’art. 1126 c.c. (sul presupposto dell’equiparazione del bene fuori dalla proiezione dell’immobile condominiale, ma al servizio di questo, ad una terrazza a livello), ma si deve, invece, procedere ad un’applicazione analogica dell’art. 1125 c.c., il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi, don l’uso esclusivo della stessa, determina la necessità dell’inerente manutenzione, in tal senso verificandosi un’applicazione particolare del principio generale dettato dall’art. 1123, comma 2, c.c.». Cfr. anche Cass. sent. n. 10858/2010: «In materia di condominio, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o viale di accesso all’edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall’art. 1126 c.c., ma si deve, invece, procedere ad un’applicazione analogica dell’art. 1125 c.c., il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l’uso esclusivo della stessa determina la necessità della inerente manutenzione, in tal senso verificandosi un’applicazione particolare del principio generale dettato dall’art. 1123 comma 2 c.c. (In applicazione di tale principio, la S.C. ha cassato la sentenza impugnata, e decidendo nel merito ha accolto l’opposizione di un condominio avverso la delibera con la quale le spese di riparazione del cortile comune erano state poste a carico per un terzo del condominio e per due terzi del proprietario esclusivo di un sottostante locale, ritenendosi che l’usura della pavimentazione del cortile era stata determinata dall’utilizzazione esclusiva che della stessa veniva fatta dalla collettività dei condomini).»

[5] Cass. sent. n. 2243/2012.


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