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Modulo contratto di locazione

7 Gennaio 2019 | Autore:

> Diritto e Fisco Pubblicato il 7 Gennaio 2019



Come affittare un immobile: facsimile contratto, registrazione, adempimenti, tassazione.

Hai una seconda casa, o un immobile che vorresti affittare, ma non sai da dove cominciare? Devi sapere che le possibilità, riguardo all’affitto, o locazione, di un immobile, sono numerose, soprattutto se si tratta di una villa o di un appartamento, o comunque di un immobile ad uso abitativo. Si va, infatti, dall’ordinario contratto di locazione ad uso abitativo, al contratto di affitto breve, o transitorio, nel caso in cui si affitti una casa per brevi periodi di tempo, ad esempio a turisti, al contratto di affitto per studenti ed a quello a canone concordato, o calmierato. Devi sapere anche che il contratto d’affitto è pienamente valido anche se la locazione non riguarda un appartamento intero, ma una o più stanze: la normativa sulla locazione [1], infatti, non vieta di affittare porzioni limitate di un immobile.

Per affittare una villa, un appartamento o un negozio non è necessario che tu ti rivolga a un consulente o a un commercialista: puoi provvedere anche da solo, addirittura da casa, se possiedi le credenziali di accesso per i servizi online dell’Agenzia delle Entrate. Dunque, se hai intenzione di affittare la tua seconda casa puoi farlo liberamente: ricorda, però, che ci sono degli aspetti legali da non trascurare, il rispetto dei quali è spesso posto come condizione di validità del contratto. Devi rispettare i limiti e le tempistiche stabilite dalla legge tenendo anche conto di quanto dispone la normativa fiscale: gli errori possono costare molto cari, quindi è sempre consigliabile l’aiuto di un commercialista o di un consulente.

In questa guida vediamo come si stipula un contratto d’affitto, come compilare il modulo di contratto di locazione, come si registra il contratto, quali sono gli altri adempimenti obbligatori.

Registrazione e tassazione del contratto di locazione

A prescindere dalla grandezza dell’immobile, per affittare una casa (o un capannone, un negozio…) è obbligatorio registrare il contratto di affitto, se la durata della locazione supera i 30 giorni.

Registrare il contratto è molto importante, oltreché per evitare il rischio di gravi sanzioni, anche per ottenere agevolazioni (contributi comunali, detrazioni fiscali, ecc.).

Prima della registrazione è necessario, ovviamente, predisporre un modulo di contratto d’affitto conforme alla normativa vigente: alla fine del testo è stato inserito un esempio di contratto di locazione ad uso abitativo.

Registrazione presso l’ufficio dell’Agenzia delle entrate

Se si decide di effettuare la registrazione presso un Ufficio dell’Agenzia delle entrate è necessario, prima della registrazione, che deve essere effettuata su modello Rli, pagare l’imposta di registro tramite modello F23; l’imposta è pari al 2% del canone annuo di locazione (comunque, non può essere inferiore a 67 euro), ed il codice per indicarla nel modello di pagamento è 115T. Ogni 4 pagine del contratto, oppure ogni 100 righe, deve essere apposta una marca da bollo da 16 euro.

Se, invece, si vuole effettuare la registrazione in via telematica, si può utilizzare il software presente nel sito delle Entrate: in questo caso è necessario, per il pagamento delle imposte di bollo e registro, indicare i dati del proprio conto corrente, postale o bancario. È comunque possibile effettuare la registrazione tramite un intermediario, come un commercialista o un consulente del lavoro.

Ricorda che in caso di evasione dell’imposta di registro, a risponderne sono tutte e due le parti, proprietario e inquilino, cioè locatore e conduttore, in via solidale.

Come registrare il contratto d’affitto col software delle Entrate

Tramite l’apposito programma dell’Agenzia delle Entrate, il software Rli, nello specifico, è possibile:

  • registrare i contratti di locazione;
  • comunicare proroghe, cessioni e risoluzioni dei contratti di locazione;
  • esercitare o revocare l’opzione per la cedolare secca;
  • comunicare i dati catastali relativi agli immobili concessi in godimento.

Il modello si compone di diversi quadri:

  • frontespizio del contratto
  • dati locatori
  • dati conduttori
  • dati immobile
  • cedolare secca
  • canoni variabili
  • riepilogo.

È molto importante sapere che, in sede di registrazione, il contratto sottoscritto dalle parti deve essere allegato in un unico file, formato Pdf o Tiff; l’allegazione del contratto è comunque facoltativa in caso di immobile ad uso abitativo, in caso di locatori/conduttori non superiori a 3, persone fisiche e non imprenditori.

In base alle indicazioni fornite, il software calcola automaticamente l’imposta di registro e di bollo, se dovute.

È possibile compilare il modello telematicamente ed inviarlo tramite i servizi Fisconline, se si è accreditati ai servizi online dell’Agenzia delle Entrate, oppure tramite intermediario (commercialisti e consulenti del lavoro), con l’applicazione  Entratel. In caso di presentazione telematica, come già esposto, è sempre obbligatorio indicare un conto corrente nel quale addebitare le imposte.

Una volta compilati i dati richiesti dal programma, si deve procedere all’invio, previo controllo ed autentica telematici: il controllo e l’autenticazione del file sono effettuati tramite il sito dell’Agenzia delle Entrate, se si procede mediante Fisconline, o tramite Entratel, se è incaricato un intermediario abilitato.

Per sapere, nel dettaglio, come procedere: Come registrare il contratto di affitto online.

Quanto si paga per la locazione?

Se si sceglie la tassazione ordinaria, oltre all’imposta di registro e di bollo, si deve pagare l’Irpef (l’imposta sul reddito delle persone fisiche) sul canone d’affitto. Nella generalità dei casi, rientra nell’imponibile Irpef, cioè tra i redditi da assoggettare a tassazione, il canone d’affitto ridotto del 5%, o la rendita catastale rivalutata del 5%, se più alta.

Nel caso in cui tu affitti a canone concordato un immobile situato in un centro ad alta densità abitativa, rientra nell’imponibile Irpef il canone d’affitto ridotto del 30%. Sono poi previste ulteriori agevolazioni per gli immobili a interesse storico o artistico e in altre particolari ipotesi.

Oltre al regime ordinario di tassazione del canone d’affitto, per la tassazione della locazione, anche breve, è possibile optare per la tassazione semplificata, ovvero per la cosiddetta cedolare secca.

Molti non sanno che la cedolare secca è un’imposta che sostituisce non solo l’Irpef sull’immobile e le addizionali, ma anche le imposte di bollo e di registro; le aliquote sono attualmente due:

  • il 10% per il canone concordato (calmierato);
  • il 21% per gli altri casi, cioè per la locazione in regime di libero mercato; questa è l’aliquota che si deve dunque utilizzare per le locazioni ad uso turistico, quindi per l’affitto case vacanza.

Se, per affittare la casa, ci affida a un portale web, come Airbnb, oppure a un altro intermediario, e questo incassa il canone, è quest’ultimo a dover pagare la cedolare secca: in particolare, l’intermediario applica la ritenuta del 21% nel momento in cui versa il corrispettivo al proprietario-locatore e versa l’imposta all’erario. La ritenuta si considera effettuata a titolo d’acconto nel caso in cui il proprietario opti per la tassazione ordinaria.

L’importo della cedolare secca, negli altri casi, deve essere pagato tramite modello F24:

  • l’acconto, pari al 95% dell’imposta totale, può essere pagato in una rata entro il 16 giugno, oppure in due rate (se l’importo è superiore a 257,52 euro), 16 giugno (60%) e 30 novembre (40%).; l’acconto non è dovuto se l’importo è inferiore a 51,65 euro;
  • il saldo deve essere pagato entro il 16 giugno dell’anno successivo (entro il 16 luglio, se maggiorato dello 0,40%).

codici per il versamento con modello F24 sono :

  • 1840 (1° rata acconto);
  • 1841 (2° rata acconto);
  • 1842 (saldo).

Per registrare telematicamente le locazioni ed utilizzare l’opzione cedolare secca, si utilizza il software dell’Agenzia delle Entrate.

Il software può essere utilizzato anche se è stato già stipulato un contratto di affitto e si vuole optare successivamente per la cedolare secca.

Ad ogni modo, l’opzione per la cedolare secca può essere espressa direttamente in sede di dichiarazione dei redditi, per quanto riguarda gli affitti brevi, inferiori a 30 giorni.

Facsimile modulo contratto di locazione

Come abbiamo osservato, affittare una casa è possibile sia col contratto a canone concordato, che col contratto di locazione ordinaria a canone libero, che con l’apposito contratto per studenti universitari o, ancora, col contratto ad uso transitorio.

Il contratto di locazione ordinaria a canone libero, attualmente, è il più utilizzato, in quanto sono le parti a decidere liberamente l’importo dell’affitto mensile: se l’uso è abitativo, si deve rispettare la durata minima obbligatoria di 4 anni, con rinnovo automatico di altri 4. L’inquilino può interrompere il contratto ordinario a canone libero 4+4 per gravi motivi, dando disdetta in qualunque momento, attraverso una lettera raccomandata da inviare almeno 6 mesi prima.

Se l’uso è commerciale, l’ordinaria durata del contratto è pari a 6 anni, rinnovabile per altri 6.

Vediamo, nell’apposito box facsimile, il modulo contratto di locazione.

CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO ABITATIVO 

(stipulato ai sensi dell’art.1, comma 1, L. 9 dicembre 1998, n. 431)

Il Sig. …..

nato a …..

il …..

domiciliato in…..

via …..

codice fiscale…..,

di seguito denominato locatore

CONCEDE IN LOCAZIONE A

I

Il Sig. …..

nato a …..

il …..

domiciliato in…..

via …..

codice fiscale…..,

di seguito denominato conduttore

l’unità immobiliare sita in ….., VIA …..n. …..piano ….., interno…..

composta di n…..vani utili e di n. accessori con estremi catastali identificati da sezione

urbana S….., foglio….., subalterno….., particella numeratore….., categoria …..,

rendita catastale euro …..

ammobiliata come da elenco a parte sottoscritto dai contraenti.

La locazione sarà regolata dalle seguenti pattuizioni:

  1. Il contratto e’ stipulato per la durata di anni ….. con decorrenza dal …..e scadenza il ….., rinnovabile per anni….
  2. Fatto salvo quanto previsto dal punto 4 , il locatore riconosce espressamente al conduttore la facoltà di recedere per gravi motivi anche prima della scadenza stabilita, dandone avviso al locatore mediante
    lettera raccomandata da inviarsi con un preavviso di almeno 6 mesi dalla data in cui il recesso deve avere
    esecuzione. I giorni di preavviso saranno conteggiati a partire dalla data di invio della raccomandata A.R.
  3. Il locatore, preso atto di quanto sopra, dichiara di voler destinare l’immobile in parola ad uso abitativo per il periodo di durata della locazione. Trascorso il predetto periodo, salvo il rinnovo, il conduttore si obbliga a riconsegnare l’immobile in favore del locatore, dovendosi il presente contratto intendersi risolto e privo di efficacia giuridica.
  4. In caso di mancato rilascio alla scadenza il conduttore si obbliga a corrispondere al locatore la somma di euro ….. per ogni giorno di ritardo.
  5. Il conduttore non potrà sublocare l’immobile concesso in locazione, nè potrà cedere il contratto di locazione a terzi. È inoltre vietato il cambiamento di destinazione, intendendosi tale clausola come risolutiva ai sensi dell.art. 1456 del C.C
  6. Sono interamente a carico del conduttore gli oneri accessori e la manutenzione ordinaria previsti dall’articolo 9 della legge 392 ,1978, dal codice civile e dagli usi locali.
  7. In caso di riparazioni urgenti, che sono a carico del locatore, il conduttore deve darne avviso scritto al locatore ed in caso di rifiuto dello stesso può eseguirle a proprie spese.
  8. Il conduttore è direttamente responsabile verso il locatore e verso terzi per qualsiasi danno da lui arrecato all’immobile locato o alle parti o cose comuni, sollevando al riguardo il locatore da ogni e qualunque richiesta di risarcimento e/o semplice molestia.
  9. L’immobile locato è riconosciuto dal conduttore in buono stato di conservazione e manutenzione esente da vizi e difetti e nello stesso stato dovrà essere lasciato al momento della riconsegna. Nessuna modifica potrà essere apportata dal conduttore senza il consenso scritto del locatore, che resterà beneficiario di tutte le migliorie e addizioni.
  10. Il canone di locazione è stabilito in euro …..per l’intera durata da corrispondersi in….. rate anticipate uguali di euro ….. entro il….. di ogni mese, pena la risoluzione del contratto e mediante pagamento a mani del locatore, dietro contestuale presentazione di ricevuta.
  11. Il pagamento del canone o di quant’altro dovuto anche per oneri accessori non potrà essere sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del conduttore, qualunque ne sia il titolo. Il mancato puntuale pagamento, per qualunque causa, anche di una sola rata del canone nonchè di quant’altro dovuto ove di importo pari ad una mensilità del canone , costituisce in mora il conduttore, fatto salvo quanto previsto dagli artt. 5 e 55, L. 27 luglio 1978, n.392.
  12. Il conduttore dovrà consentire l’accesso all’unità immobiliare al locatore, al suo amministratore nonché ai loro incaricati ove gli stessi ne abbiano motivandola ragione.
  13. Il conduttore dichiara di aver visitato l’unità immobiliare locatagli e di averla trovata adatta all’uso convenuto e così di prenderla in consegna ad ogni effetto con il ritiro delle chiavi, costituendosi da quel momento della medesima custode. Il conduttore si impegna a riconsegnare l’unità immobiliare locata nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta salvo il deperimento d’uso, pena il risarcimento del danno. Si impegna, altresì, a rispettare le norme del regolamento dello stabile ove esistente, accusando in tal caso ricevuta della consegna dello stesso con la firma del presente contratto, così come si impegna ad osservare le deliberazioni dell’assemblea dei condomini. È in ogni caso vietato al conduttore di compiere atti, e tenere comportamenti, che possano recare molestia agli altri abitanti dello stabile.
  14. Il conduttore esonera espressamente il locatore da ogni responsabilità per i danni diretti o indiretti che potessero derivargli da fatto dei dipendenti del locatore medesimo nonché per interruzioni incolpevoli dei servizi.
  15. Sono interamente a carico del conduttore gli oneri accessori e la manutenzione ordinaria previsti dall’articolo 9 della legge 392 ,1978, dal codice civile e dagli usi locali.
  16. Il presente contratto è soggetto a tassa di registro, che sarà a carico per metà del locatore e per metà del conduttore
  17. A tutti gli effetti del presente contratto, comprese la notifica degli atti esecutivi, e ai fini della competenza a giudicare, il conduttore elegge domicilio nei locali a lui locati e, ove egli più non li occupi o comunque detenga, presso l’Ufficio di segreteria del Comune ove è situato l’immobile locato.
  18. Qualunque modifica al presente contratto non può aver luogo, e non può essere provata, se non mediante atto scritto.
  19. Il locatore ed il conduttore si autorizzano reciprocamente a comunicare a terzi i propri dati personali in relazione ad adempimenti connessi col rapporto di locazione (ai sensi del D.lgs. 196/2003, come modificato dal D.lgs. 101/2018).
  20. Per quanto non previsto dal presente contratto le parti fanno espresso rinvio alla Convenzione Nazionale ex art. 4, comma 1, legge n. 431/1998, al decreto del Ministro dei lavori pubblici di concerto con il Ministro delle finanze di cui all’art. 4, comma 2, legge n. 431/1998 ., al decreto del Ministro dei lavori pubblici di concerto con il Ministro delle finanze di cui all’art. 4, comma 3, legge n. 431/1998 , alle disposizioni del Codice Civile, della legge 27 luglio 1978, n. 392, della legge 9 dicembre 1998, n. 431 e comunque alle norme vigenti ed agli usi locali.

Per qualunque controversia relativa al presente contratto le parti riconoscono la competenza del foro di …..

Letto, approvato e sottoscritto.

Data

Firma

note

[1] Art.13, L. 431/98.

[2] Art. 1, Co. 346, L. 311/2004.


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