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Acquisto seconda casa come prima con agevolazione fiscale

30 novembre 2018


Acquisto seconda casa come prima con agevolazione fiscale

> Diritto e Fisco Pubblicato il 30 novembre 2018



Acquisto seconda casa come abitazione principale senza vendere quella precedente: si può trasformare la prima casa in seconda casa?

Immagina di voler lasciare la casa in cui vivi e che hai acquistato diversi anni fa. La famiglia, nel tempo, è cresciuta e ora le esigenze sono cambiate: avete bisogno di più spazio e di una cameretta per i bambini. Oppure immagina di aver ricevuto un appartamento in successione ereditaria ma che questo sia inagibile e completamente da ristrutturare. Ed in ultimo, immagina di aver ricevuto una casa in donazione e, non volendo abitarla, l’hai data in affitto, sicché ora ti tocca trovarne una per te. Si pone subito un problema: la nuova casa che andrai ad acquistare potrà ottenere le agevolazioni fiscali previste dalla normativa per l’abitazione principale? In altri termini è possibile usufruire di nuovo del cosiddetto bonus prima casa?

La giurisprudenza della Cassazione si sta dibattendo da diversi anni sulla possibilità di riconoscere, per una seconda volta, il beneficio fiscale a chi già possiede un immobile nello stesso Comune ove si trova quello da acquistare (condizione questa che, di norma, sarebbe ostativa al bonus). Le ultime sentenze vengono incontro al contribuente, ma a determinate condizioni. Procediamo quindi con ordine e vediamo se, ed in che termini, si può effettuare l’acquisto della seconda casa come prima con l’agevolazione fiscale.

Bonus prima casa: quando?

Chi è esperto di fisco e immobili saprà già che l’agevolazione fiscale sulla prima casa è forse tra gli sconti più consistenti e ghiotti che consente la nostra normativa. A conti fatti ti consente di risparmiare diverse migliaia di euro in tasse. In buona sostanza, se compri da un costruttore versi l’Iva al 4% anziché al 10% del valore catastale dell’immobile e, se compri da un privato, versi l’imposta di registro al 2% anziché al 9%. In più, nel primo caso le imposte ipotecarie, ipocatastali e di registro fissa sono di 200 euro ciascuna; nel secondo caso ammontano a 50 euro ciascuna. 

Si comprende bene che la possibilità di farsi sfuggire il bonus prima casa sull’acquisto di un appartamento o di un villino può essere determinante ai fini della stessa conclusione dell’affare. 

Ma chi può usufruire del bonus prima casa?

Le condizioni sono abbastanza limitanti:

  • innanzitutto è necessario avere la residenza nello stesso Comune ove si trova il nuovo immobile (non necessariamente nella stessa via). Se, pertanto, sei residente in un altro Comune, hai 18 mesi di tempo dal rogito per fare il trasferimento;
  • in secondo luogo non devi avere la proprietà di un’altra abitazione (ovunque si trovino all’interno del territorio nazionale) acquistata con il bonus prima casa. Se invece ne sei proprietario devi venderla o donarla a qualcuno entro un anno dal nuovo rogito, sia anche a tuo figlio (attento però: se non sono passati cinque anni dall’acquisto, l’Agenzia delle Entrate ti revoca il bonus di cui avevi goduto all’epoca);
  • in ultimo, non devi essere proprietario di un immobile adibito ad abitazione nello stesso Comune ove si trova la nuova casa. In caso contrario devi venderlo prima del rogito (non hai qui, come nella precedente ipotesi, un anno di tempo per farlo).

Acquisto seconda casa con il bonus prima casa

È possibile l’acquisto della prima casa avendone già una (magari ricevuta per successione o in donazione) nello stesso Comune? Nelle ultime sentenze, la Cassazione ha detto di sì, ma solo a determinate condizioni:

  • la precedente abitazione deve essere inidonea all’utilizzo;
  • la precedente abitazione non deve essere stata acquistata con il bonus prima casa.

Quanto all’inidoneità, la Corte ha detto [1] che può trattarsi anche di un impedimento di natura giuridico come la presenza di diritti di terzi: un usufrutto, un contratto di locazione, ecc. Pertanto se la prima casa è in affitto a terzi, nei puoi comprare un’altra da adibire a prima casa con l’agevolazione fiscale.

Un altro tipico caso di inidoneità è l’immobile inagibile o da ristrutturare. Altrettanto dicasi dell’appartamento divenuto troppo piccolo perché la famiglia si è allargata, sono arrivati i figli ed è necessario più spazio.

Insomma, la proprietà di un’abitazione nel medesimo Comune (non acquistata con l’agevolazione «prima casa») non impedisce di effettuare un nuovo acquisto agevolato se si tratta di una casa non idonea a essere abitata. Questa inidoneità può essere sia di tipo «soggettivo» (e cioè relativa alla situazione personale del contribuente: ad esempio, era un single, ora invece è sposato con prole), sia di tipo «oggettivo» (e cioè in relazione alle condizioni dell’edificio: ad esempio, perché fatiscente).

Prima casa inidonea: possibile l’acquisto di una nuova casa con il bonus?

L’attuale posizione della Cassazione [2] è dunque la seguente:

  • la proprietà di un’abitazione nel medesimo Comune impedisce l’agevolazione «prima casa» solo se si tratta del prepossesso di una casa idonea all’uso abitativo;
  • il prepossesso di una casa acquistata con l’agevolazione (ovunque sia ubicata) impedisce in ogni caso l’avvalimento dell’agevolazione;
  • l’inidoneità può essere soggettiva (in relazione al contribuente) oppure oggettiva (in relazione all’edificio)

note

[1] Cass. sent. n. 19989/2018 del 27.07.2018. Sulla stessa scia Cass. sent. n. 2565/2018, 18128/2009 e 100/2010 (avallate da Corte Costituzionale n. 203/2011), Cass. sent. n. 3921/2014,  21289/2014, n. 2278/2016 e 27376/2017; Ctp Alessandria 22/2010; Ctp Matera 820/2011; Ctr Puglia 134/2013; Ctr Lombardia 2970/2014; Ctr Lombardia 4272/2015. In senso contrario: Cass. sent. n. 25646/2015, 25521/2016, 14740/2017, 19255/2017.

[2] Cass. sent. n. 2565/2018.

Autore immagine: 123rf com


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