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Servitù di passaggio: come limita il diritto di proprietà

9 Gennaio 2019 | Autore:


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Cos’è una servitù di passaggio? Qual è la differenza tra fondo dominante e fondo servente? Quali limiti sopporta la proprietà nel caso di servitù di passaggio?

Se sei proprietario di una casa in campagna, di un rustico oppure anche di un’abitazione in città circondata dal verde o, semplicemente, da un appezzamento di terra, saprai cos’è una servitù di passaggio e quanto è importante averne una. La servitù di passaggio, per un immobile intercluso, cioè completamente circondato da proprietà di altri, è indispensabile: metaforicamente, è come se si trattasse di una finestra sul mondo. Quello che forse non sai, però, è che la servitù di passaggio rientra nella più ampia categoria delle servitù prediali. Cosa sono? Le servitù prediali fanno parte dei diritti reali limitati, cioè di quei diritti che insistono su una proprietà altrui. Mi spiego meglio: quando si parla di diritti reali non si intende discorrere di una categoria da contrapporre a improbabili diritti fantastici (e dove trovarli); la “realità” si riferisce al fatto che il diritto ha a che vedere con un bene, una cosa materiale (in latino, res significa, per l’appunto, “cosa”). Diritto reale, quindi, è quello che riguarda un bene. Diritto reale per eccellenza, ovviamente, è la proprietà; accanto ad essa esistono tanti altri diritti reali, solamente che, a differenza di quest’ultima, cioè della proprietà, non sono caratterizzati dalla stessa ampiezza di poteri che conferiscono ai propri titolari. Ti faccio un esempio: se sei proprietario di un oggetto, di questo può farne ciò che vuoi: puoi conservarlo, venderlo, seppellirlo in giardino, perfino distruggerlo. Se, al contrario, sei titolare di un diritto reale limitato, cioè diverso dalla proprietà, tutte queste facoltà non ti sono concesse. Ad esempio, se godi di un usufrutto sull’abitazione di altra persona, sai benissimo che ti è fatto divieto di alienare la nuda proprietà (che non è tua), di trasformarla, di disperderla, ecc. Ecco perché l’usufrutto, così come la servitù di passaggio, è un diritto reale limitato: esso insiste su un precedente diritto di proprietà di altro soggetto, e si caratterizza per la limitatezza di facoltà che trasmette al proprio titolare. Stesso ragionamento vale per la servitù di passaggio: essa intanto esiste perché può “poggiarsi” su un diritto di proprietà altrui, limitandolo. Ed infatti, come ti dirò nel corso di questo articolo, la servitù di passaggio, in quanto servitù prediale, costituisce un vero e proprio peso per la proprietà sul quale insiste. In particolare, la servitù è un diritto reale limitato che serve ad un proprietario per godere del proprio bene; questa maggiore utilità, però, va a discapito dell’altro proprietario, cioè di colui che deve sopportare la servitù, consentendo il passaggio al suo vicino. A questo scopo è stata creata la servitù: a consentire che una persona potesse attraversare il fondo del vicino per poter accedere alla pubblica via; in assenza, si avrebbe una proprietà interclusa, praticamente isolata dal resto del mondo. Quindi, tiene bene a mente questo concetto: la servitù di passaggio avvantaggia una proprietà a discapito di un’altra. Con questo articolo cercherò di spiegarti quali sono i limiti al diritto di proprietà se c’è servitù di passaggio.

Cos’è la servitù di passaggio?

Dubito possano essere chiari i limiti al diritto di proprietà se c’è servitù di passaggio se prima non chiariamo per bene cos’è una servitù di passaggio. In linea di massima l’ho già fatto nell’introduzione ma, per scrupolo, preferisco ribadire alcuni concetti. La servitù di passaggio è un particolare tipo di servitù prediale, cioè di diritto reale limitato (o di diritto su cosa altrui), caratterizzata dal fatto che il “peso” che il proprietario di un fondo deve sopportare si concreta nel passaggio del vicino attraverso il proprio terreno. Ma procediamo con ordine e vediamo cos’è una servitù prediale.

Servitù prediale: cos’è?

Così come le persone possono essere ricondotte, per vincolo di sangue, alla loro famiglia di discendenza, allo stesso modo gli istituti giuridici possono essere riportati al loro genere di appartenenza. La servitù di passaggio è una forma di servitù prediale; quest’ultima si caratterizza per la necessaria presenza di due fondi: uno, che deve sopportare la limitazione imposta dalla servitù, è definito fondo servente; l’altro, quello che, invece, beneficia della servitù, è denominato fondo dominante. Per farti capire bene, nel caso della servitù di passaggio, il fondo servente è quello che deve consentire il transito del proprietario del fondo dominante. Accade quindi che una persona ottiene il diritto di utilizzare, seppure per poco, la proprietà altrui: per tale ragione i diritti reali limitati (come le servitù) sono definiti diritti sul bene altrui oppure diritti di godimento del bene altrui.

Caratteristiche essenziali di ogni servitù prediale, pertanto, sono:

  • l’utilità che la servitù deve avere per il fondo dominante;
  • la necessaria altruità dei fondi (nel senso che essi devono appartenere a soggetti diversi);
  • la vicinanza dei fondi.

Ricorda, inoltre, che ogni servitù prediale deve risolversi sempre nel vantaggio o nell’utilità di un fondo rispetto ad un altro: ciò significa che a beneficiare della servitù deve essere il fondo, la proprietà in quanto tale, e non il singolo proprietario. Non a caso, praedium, in latino, significa fondo. Ad esempio: una servitù di passaggio può essere costituita se il fondo è oggettivamente intercluso, cioè circondato da altre proprietà che non gli consentono l’accesso alla pubblica via. Al contrario, non potrebbe essere costituita una servitù di passaggio solamente perché il proprietario, per mero capriccio, vuole passare per il fondo altrui anziché utilizzare una strada già esistente.

La servitù di passaggio, dunque, in quanto servitù prediale, deve avvantaggiare il bene oggettivamente inteso, e dallo stesso non può essere scisso: non è possibile, quindi, che la servitù venga ceduta senza il fondo dominante.

Servitù di passaggio: quali limiti impone alla proprietà?

Vediamo ora i principali limiti al diritto di proprietà se c’è servitù di passaggio. Come detto, per definizione la servitù di passaggio deve gravare sul fondo di proprietà di una persona diversa rispetto a quella che beneficerà della servitù. Ciò significa che il diritto di proprietà del titolare del fondo servente sarà inevitabilmente limitato dall’obbligo di consentire il transito al vicino.

Da ciò derivano dei precisi limiti al diritto di proprietà quando c’è servitù di passaggio: il proprietario del fondo servente non può impedire l’esercizio del diritto del vicino di poter passare per la sua proprietà, né può aggravarlo, rendendolo maggiormente difficoltoso. In pratica, non si può:

  • chiudere il passaggio con un cancello, una porta o con qualsiasi strumento similare;
  • ostacolare il passaggio piantando alberi, siepi o piante, ovvero depositando materiale edile, oggetti o rami d’albero;
  • installare dispositivi elettronici (allarmi, telecamere, sensori ottici, ecc.) che possano inibire l’uso del passaggio al proprietario del fondo dominante.

Il divieto di aggravamento della servitù di passaggio è stabilito direttamente dalla legge: all’interno del codice civile c’è un articolo che vieta al proprietario del fondo servente di compiere alcuna azione che tenda a diminuire l’esercizio della servitù o a renderlo più incomodo [1]. Specularmente, però, la norma dice anche che il proprietario del fondo dominante non può fare innovazioni che rendano più gravosa la condizione del fondo servente. In pratica, esiste in capo ad entrambi i proprietari l’obbligo di rispettare la posizione altrui, di modo che la servitù di passaggio possa essere utilizzata solamente per quanto effettivamente necessario al titolare del fondo dominante per accedere alla pubblica via.

Nel caso in cui quest’obbligo venisse violato, la parte lesa può adire il giudice e chiedere il ripristino dello stato dei luoghi: in pratica, se chiudi il passaggio con un cancello, il giudice ti ordinerà di rimuoverlo, oltre che di risarcire l’eventuale danno patito dal titolare della servitù.

Limiti alla servitù di passaggio: quando è reato?

Limitare la servitù di passaggio altrui può costituire addirittura reato: secondo i giudici [2],  il proprietario del terreno gravato da una servitù di passaggio non può impedire al titolare di detta servitù di esercitare il proprio diritto, anche se ritiene che la servitù non sussista. Se ha dubbi in merito, egli deve necessariamente rivolgersi al tribunale e chiedere che il giudice accerti l’esistenza dell’altrui possibilità di transitare sulla propria via. Diversamente, nel farsi giustizia da sé, ostacolando l’ingresso o l’uscita dalla strada in questione, commette un illecito penale e, in particolare, il reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni.

Servitù di passaggio coattiva: cos’è?

I limiti al diritto di proprietà se c’è servitù di passaggio si comprendono ancor meglio nel caso di servitù coattiva. La legge dice che il proprietario, il cui fondo è circondato da quelli altrui e che non ha uscita sulla via pubblica né può procurarsela senza eccessivo dispendio o disagio, ha diritto di ottenere il passaggio sul fondo vicino. Il passaggio si deve stabilire in quella parte per cui l’accesso alla via pubblica è più breve e riesce di minore danno al fondo sul quale è consentito. Esso può essere stabilito anche mediante sottopassaggio, qualora ciò sia preferibile, avuto riguardo al vantaggio del fondo dominante e al pregiudizio del fondo servente. Le stesse disposizioni si applicano nel caso in cui taluno avendo un passaggio sul fondo altrui, abbia bisogno ai fini suddetti di ampliarlo per il transito dei veicoli. Sono esenti da questa servitù le case, i cortili, i giardini e le aie ad esse attinenti [3].

In pratica, la legge dice che il proprietario di un fondo totalmente intercluso (o parzialmente intercluso, ma in quest’ultimo caso è richiesto che l’uscita sulla via pubblica sia difficoltoso) ha il diritto a costituire una servitù di passaggio sul fondo attiguo: ciò significa che il titolare di quest’ultimo non potrà opporsi e che, se lo farà, la servitù gli potrà essere imposta da una sentenza del tribunale, la quale, però, dovrà riconoscergli un’indennità per il danno subito [4]. Per questo si parla di servitù di passaggio coattiva, perché può essere imposta anche contro la volontà del proprietario del fondo servente. Un bel limite al diritto di proprietà, direi.

Tra l’altro, la legge dice che la servitù di passaggio può essere imposta anche nel caso in cui il proprietario del fondo ha un accesso alla via pubblica, ma questo è inadatto o insufficiente ai bisogni del fondo e non può essere ampliato. In questa evenienza, però, il passaggio può essere concesso dal giudice solo quando questi riconosce che la domanda risponde alle esigenze dell’agricoltura o dell’industria [5]. A differenza dell’interclusione che abbiamo visto sopra, quindi, in questo caso la servitù di passaggio può essere imposta solamente per le esigenze della produzione, cioè per ragioni di rilevante interesse economico.

note

[1] Art. 1067 cod. civ.

[2] C. App. Lecce, sent. n. 875 del 22.04.2016.

[3] Art. 1051 cod. civ.

[4] Art. 1053 cod. civ.

[5] Art. 1052 cod. civ.

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