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Dopo quante rate di mutuo non pagate scatta il pignoramento?

3 Dicembre 2018 | Autore: Antonio Carlei


Dopo quante rate di mutuo non pagate scatta il pignoramento?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 3 Dicembre 2018



I prestiti delle banche: mancato pagamento, pignoramento e rimedi.

La richiesta di un mutuo in banca è sempre la soluzione più veloce per l’acquisto di un immobile o per ottenere la liquidità necessaria all’attività di impresa. L’erogazione di un prestito è comunque un’attività molto seria anche per via della complessa disciplina legale. Infatti, ci sono molte tipologie di mutuo ed ognuno di essi può prevedere clausole particolari. Ciononostante, le tue necessità potrebbero condurti a stipulare un mutuo con un contenuto molto complicato. Poi può capitare che in alcuni mesi tu non riesca a pagare una rata del debito. A quel punto sorge spontanea la domanda: dopo quante rate di mutuo non pagate scatta il pignoramento? Se ti trovi in questa situazione, non disperare. Il pagamento dei debiti è un obbligo giuridico (ed anche un dovere morale), ma avrai il tempo di porre rimedio alla situazione ben prima che la banca proceda con il pignoramento. Potrai così ridurre al minimo le conseguenze sfavorevoli del mancato pagamento delle rate.

Che cos’è il mutuo?

Il mutuo è un contratto con cui il creditore si impegna a consegnarti una somma di denaro. Tu avrai l’obbligo di restituirla, ma maggiorata degli interessi [1]: questo contratto rappresenta la forma più diffusa di prestito a medio-lungo termine.

L’importo di denaro che ti sarà consegnato potrà essere destinato a più scopi. Per questa ragione, col tempo, si sono diffuse diverse tipologie di mutuo. Proprio in ragione dell’operazione che intenderai fare la banca ti accorderà questo o quel tipo di mutuo. In ogni caso, è bene chiarire alcuni concetti importanti dato il tecnicismo della materia.

Partiamo dall’ipoteca: questa è una garanzia che offri al creditore in occasione del prestito. Infatti con l’ipoteca non perdi il diritto di proprietà sull’immobile, ma concedi un vantaggio al creditore nei confronti di altri eventuali e diversi creditori. Normalmente, se hai debiti nei confronti di più persone e subisci il pignoramento di un immobile, il ricavato della  vendita forzata viene diviso tra i creditori che sono intervenuti nel processo esecutivo. Se uno di questi creditori beneficia di una ipoteca le cose cambiano: sarà un creditore ipotecario e il ricavato della vendita sarà utilizzato innanzitutto per soddisfare il suo credito. L’eventuale ricavato residuo sarà ripartito tra gli altri creditori.

Quando ti verrà chiesto il rilascio di una ipoteca stipulerai un mutuo ipotecario. Viceversa, i prestiti erogati dalla banca in cui non concederai ipoteca saranno chiamati mutui chirografari. Tale tipologia di mutuo è utilizzata per operazioni di piccole entità. Non essendoci ipoteca, potrebbe esserti richiesto di trovare un fideiussore cioè un garante: nel caso tu non possa pagare il debito, la banca avrà diritto a chiedere il pagamento al tuo garante.

Quando il mutuo ti serve per l’acquisto della casa o per la sua ristrutturazione, solitamente la banca ti proporrà la stipulazione di un mutuo fondiario [2]: anche in tal caso la banca beneficerà di una ipoteca. Ricorda che, in tale scenario, potrai usare le somme che la banca ti presta solo per le operazioni specificamente indicate nel contratto.

In ogni caso, solitamente la durata dei vari tipi di mutuo è tra i venti ed i quarant’anni e l’importo è particolarmente elevato.

Quanto costa il ritardo nel pagamento della rata?

L’omesso pagamento della rata di un mutuo, per te ha conseguenze certamente sfavorevoli.

Innanzitutto, gli interessi di mora saranno applicati sulla rata non pagata. Gli interessi di mora si calcolano con una operazione in cui incidono tempo e capitale. A tali elementi viene applicato il tasso di interesse di mora. Sicché più tempo passa senza che tu paghi il tuo debito maggiore sarà l’importo che dovrai corrispondere.

Gli interessi di mora sono indicati nel contratto e rappresentano una sanzione per il ritardo nel pagamento. Non pagando la rata nei tempi previsti hai violato le regole del contratto e sarai punito attraverso il sorgere dell’obbligo, per te, del pagamento degli interessi di mora. Dai dati del singolo contratto si ricava in che misura sono dovuti gli interessi.

Oltre agli interessi di mora, ci sono altre conseguenze negative del ritardo nel pagamento delle rate?

Se sei un imprenditore o se hai in mente di chiedere un nuovo prestito dovrai fare particolare attenzione anche all’altra immediata conseguenza dell’inadempimento. Infatti, in caso di tuo prolungato rifiuto a pagare le rate del mutuo riceverai una nota della banca con la quale ti sarà comunicato che sarai registrato presso uno o più sistemi di informazione creditizia. La disciplina è complessa, ma apprendendo alcune nozioni di base può essere semplice comprenderla.

Innanzitutto, esistono delle banche dati dove vengono annotati i nominativi di coloro che ritardano il pagamento della rata del prestito. Oltre alla centrale rischi istituzionale presso la Banca d’Italia, ci sono altri registri di cui le banche si avvalgono per determinare se sei o no un buon pagatore. Tra le più diffuse vi è ad esempio Eurisc, il sistema di informazioni creditizie gestite dal Crif s.p.a.

Le segnalazioni devono comunque avvenire nel rispetto della legge.

Infatti è previsto che il primo ritardo possa essere annotato solo una volta decorso il termine di almeno centoventi giorni di ritardo o in caso di mancato pagamento di almeno quattro rate. Se però hai contratto il debito come consumatore (e quindi non come imprenditore) potrai essere segnalato per il mancato pagamento di almeno due rate [3]. Per di più, prima di segnalarti le banche hanno l’obbligo di avvertirti dell’imminente registrazione [4].

Le informazioni, contenute nelle banche dati private, hanno una rilevante importanza per chi decide se concederti un prestito. Infatti, il primo passaggio che i funzionari della banca faranno, per decidere se concederti o no un prestito, sarà proprio quello di verificare i tuoi precedenti rapporti con le banche attraverso la consultazione di una banca dati privata.

La segnalazione di mancato o ritardato pagamento rimarrà apposta nelle banche dati anche in caso di tuo successivo pagamento del debito. Il pagamento sarà sempre annotato, ma sarà qualificato come ritardo. Solo nel caso in cui la segnalazione sia illegittima e tu decida di agire in giudizio per la rimozione del tuo nome non rimarrà traccia della segnalazione in questione.

Le annotazioni sulle banche dati sfavorevoli per te saranno, quindi, di ostacolo per ottenere nuovi prestiti.

Se non pago le rate del mutuo, la banca può pignorarmi la casa?

Il pignoramento della casa per il mancato pagamento delle rate del mutuo non è una conseguenza immediata, poiché devono essere valutati più profili.

Innanzitutto la banca per pignorare deve prima dichiararti decaduto dal beneficio del termine. Ciò vuol dire che dovrà inviarti una lettera in cui lamenterà il mancato pagamento di numerose rate, dirà che non ti concede più di pagare il tuo debito a rate e ti chiederà il pagamento di tutto il tuo debito. La banca ti potrà dichiarare decaduto dal beneficio del termine solo in caso di mancato pagamento di più di sei rate [5].

Per pignorare la banca dovrà poi avere un titolo esecutivo e precettare. Vediamo meglio questi due ultimi aspetti.

Il titolo esecutivo è quell’atto in forza del quale il creditore può agire in esecuzione. Ad esempio sono titoli esecutivi le sentenze, le cambiali, gli atti ricevuti da un notaio. Quindi se il creditore ha uno di questi atti non dovrà farti causa, ma dovrà notificarti un ultimo avviso (chiamato precetto). Se continui a non pagare potrà pignorare.

Ricorda che non tutti i mutui sono titoli esecutivi: certamente lo è il mutuo fondiario poiché è la legge stessa ad attribuirgli tale valore. Non è titolo esecutivo il mutuo chirografario. Se il tuo debito deriva da un mutuo chirografario, la banca dovrà agire in giudizio contro di te e chiedere al giudice di pronunciare una sentenza che accerti il suo credito e ti condanni al pagamento.

Il precetto è l’atto con cui il creditore ti intima il pagamento entro dieci giorni. Notificato il precetto, il creditore avrà novanta giorni di tempo per procedere con il pignoramento dei tuoi beni. Decorsi i novanta giorni senza che vi sia stato il pignoramento, il creditore non potrà agire in esecuzione, ma dovrà nuovamente notificarti un altro precetto.

Solo dopo aver ottenuto un titolo esecutivo e averti notificato il precetto, la banca potrà agire in esecuzione e pignorarti la casa, o gli altri tuoi beni. Se il titolo esecutivo è l’immobile su cui hai concesso ipoteca, la banca inizialmente potrà pignorare quell’immobile, ma non gli altri tuoi beni. Solo dopo aver pignorato e venduto l’immobile potrà aggredire gli altri tuoi beni se il ricavato dalla vendita non è sufficiente a colmare il tuo debito.

La banca può vendere la casa in assenza di pignoramento?

Se sei un consumatore, cioè se il mutuo non ti è servito per la tua attività di impresa, allora potrai beneficiare di una riforma in materia di mutui del consumatore [6], che comunque presenta numerose insidie.

Innanzitutto devi comprendere il concetto di consumatore: per legge il consumatore è la persona fisica che agisce per finalità estranee alla propria professione [7].

Tra te consumatore e la banca si potranno fissare regole speciali nel rispetto di una riforma in vigore ormai da qualche anno.

Infatti, nel contratto di mutuo potrebbe essere prevista una clausola particolare: in caso di tuo inadempimento il debito si estingue con il trasferimento della casa data in garanzia o dei proventi della vendita. L’estinzione si verifica anche se il valore della casa o i ricavi della vendita sono inferiori al debito residuo. Ovviamente, per questa tipologia di contratto, la legge stabilisce anche quando si verifica l’inadempimento: ossia nel caso di mancato pagamento di diciotto rate mensili [8].

La particolarità del caso su prospettato sta nel fatto che la vendita dell’immobile avviene senza pignoramento. Da un lato il debitore risparmia i costi dell’esecuzione e dall’altro la banca ottiene immediatamente un profitto senza affrontare un giudizio di esecuzione. Tuttavia, la complessità della vicenda impone, per legge, il coinvolgimento di un perito esperto che avrà il compito di valutare l’immobile in caso di inadempimento. Se le parti non trovano un accordo sull’individuazione dell’esperto, questo sarà nominato dal presidente del tribunale. Infatti, il ricavato della vendita andrà ad estinguere il debito residuo: se però avanzeranno delle somme queste ti saranno assegnate.

Sono previste regole specifiche per i mutui alle imprese?

Se sei un imprenditore, è previsto uno specifico tipo di mutuo per te che è disciplinato da una recente riforma [9]: il cosiddetto “finanziamento alle imprese garantito da trasferimento di bene immobile sospensivamente condizionato”.

Infatti, potrai stipulare un contratto di finanziamento in cui la garanzia che offrirai non sarà l’ipoteca, ma il trasferimento del diritto di proprietà su un immobile. Tale trasferimento non sarà immediatamente efficace poiché sarà subordinato al verificarsi del tuo inadempimento. Non tutti i tipi di immobili potranno essere oggetto della garanzia suddetta. Per legge il trasferimento automatico non può essere previsto nel contratto tra te imprenditore e banca per gli immobili adibiti ad abitazione principale di te proprietario, del tuo coniuge o dei tuoi parenti e affini entro il terzo grado.

Stipulato il suddetto finanziamento, se paghi il tuo debito, l’immobile resterà di tua proprietà. Viceversa, in caso di inadempimento la proprietà dell’immobile passa alla banca che dovrà darti una somma di denaro pari alla differenza tra il valore dell’immobile ed il tuo debito residuo.

La legge stabilisce cosa debba intendersi per inadempimento, in questo specifico tipo di contratto: ossia il mancato pagamento di almeno tre rate (anche non consecutive) per un periodo di oltre nove mesi nel caso di scadenze mensili. Se invece la rata è con scadenza superiore al mese anche il mancato pagamento di una sola rata che si protrae per oltre nove mesi comporta la possibilità per la banca di acquisire l’immobile.

Tali termini subiscono modifiche favorevoli per te imprenditore quando raggiungi una determinata soglia di pagamenti effettuati.

Che cosa fare se la banca pignora la casa senza aver il diritto di agire in esecuzione?

Potrebbe verificarsi il caso in cui la banca decida di pignorarti per errore nonostante siano poche le rate non pagate.

In tal caso potresti avere ancora il diritto di pagare gradualmente, cioè a rate, il mutuo. Se ti trovi in una situazione simile dovrai agire in giudizio contro la banca con un’azione giudiziaria chiamata “opposizione all’esecuzione”. In tale giudizio contesterai l’operato della banca e chiederai per prima cosa che sia sospesa immediatamente la procedura di vendita forzata. Se hai ragione otterrai l’estinzione del pignoramento.


Di Antonio Carlei

note

[1] Art. 1813 cod. civ.

[2] Art. 38 T.U.B.

[3] Art. 4 Codice deontologico e di buona condotta.

[4] Art. 125 T.U.B.

[5] Art. 40 T.U.B.

[6] D. L. n. 72 del 21.04.2016.

[7] Art. 120-quinquies T.U.B.

[8] Art. 120-quinquiesdecies T.U.B.

[9] Art. 48-bis T.U.B.


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