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Mutuo: come risparmiare con l’assicurazione sulla casa

5 Dicembre 2018


Mutuo: come risparmiare con l’assicurazione sulla casa

> Diritto e Fisco Pubblicato il 5 Dicembre 2018



La banca deve informare il cliente della possibilità di reperire una propria polizza assicurativa sul rischio scoppio e incendio. Possibile risparmiare anche 500 euro.

Quella che racconto è una vicenda personale che, tuttavia, mi ha insegnato come anche clienti affidabili e di lunga data come me possono essere presi in giro dal proprio istituto di credito quando chiedono un mutuo per la casa. Da questa esperienza ho imparato che è possibile risparmiare anche più di 500 euro con un minimo di accortezza e di attenzione ai propri diritti. 

Il mutuo è di certo un momento delicato per la vita di un correntista: dalle condizioni che riuscirà a ottenere dipenderanno i successivi 10 o 15 anni suoi e della sua famiglia. Il cliente viene però posto in una posizione di debolezza contrattuale: la banca determina unilateralmente le condizioni del mutuo e stabilisce il valore dell’immobile secondo la stima di un proprio perito. Il futuro mutuatario, in tutto questo iter, non può intervenire se non scegliendo un altro istituto di credito. C’è poi un’altra questione che accresce la soggezione del cliente: il fatto che, dall’accettazione della sua richiesta, dipende il buon esito dell’affare con il venditore dell’immobile con cui questi ha già trattato e, probabilmente, firmato anche il compromesso. Per quanto sia buona regola inserire, nel contratto preliminare, la clausola «salvo accettazione del mutuo», in modo da non risultare inadempienti in caso di ritardo o di diniego della banca, spesso ci si trova a dover accettare condizioni di finanziamento molto rigide per non subire un’azione legale del venditore. Proprio in questa fase della concessione mutuo è possibile risparmiare con l’assicurazione sulla casa. Vediamo come.

Nel momento in cui elargisce la somma per l’acquisto della casa, l’istituto di credito pretende la sottoscrizione di una polizza assicurativa sul rischio incendio e scoppio. La polizza deve avere un valore almeno pari all’importo del mutuo erogato e alla durata del piano di ammortamento. In questo modo, se l’immobile dovesse andare distrutto per causa di una stufa difettosa, di una caldaia non a norma, delle fiamme divampate dall’appartamento vicino o per altre cause generalmente legate al fuoco, la banca non perde la propria garanzia. E difatti sull’immobile insiste l’ipoteca che consente al creditore di recuperare le somme erogate, mettendo all’asta il bene, qualora il mutuatario non adempia ai propri impegni. Naturalmente, l’ipoteca nulla può dinanzi a un incendio o uno scoppio; in tali ipotesi, dunque, a rimborsare alla banca il capitale sarà la compagnia assicuratrice. 

Scegliendo una propria compagnia di assicurazione è possibile risparmiare fino a 500 euro

Nel momento in cui offre il mutuo al proprio cliente, la banca gli dà il “pacchetto completo”. Così, con una sola firma, quest’ultimo accetta tutti i servizi correlati: dalle spese di istruttoria all’incarico all’ingegnere per la perizia sull’immobile (la cui parcella ricade sempre sul cliente), dal tasso di mutuo applicato all’assicurazione sulla casa. Con riferimento a quest’ultimo punto, l’istituto di credito “propone” al mutuatario una propria polizza che, di solito, viene venduta a un prezzo di gran lunga superiore a quello di mercato, anche per il doppio del valore. Si tratta di un costo nascosto che non viene percepito subito dal cliente. Tanto è vero che, proprio al fine di rendere più chiaro e trasparente il peso economico del finanziamento, esiste il Taeg, un indice che sintetizza, in un unico numero, tutto il costo del mutuo: non solo il tasso di interesse, ma tutti gli altri costi che ricadono sul soggetto finanziato. Anche dinanzi a un interesse basso, un Taeg più elevato rispetto a quello praticato da un’altra banca rende il mutuo poco conveniente. 

Abbiamo detto che la banca “propone” al mutuatario la propria polizza. In realtà, a conti fatti, gliela impone. Pur dovendolo fare per legge, non lo informa che, volendo, potrebbe reperire sul mercato, da sé, un’assicurazione diversa. Ad esempio, se il privato ha un proprio assicuratore di fiducia, che magari gli gestisce già una serie di altri servizi (la rc-auto, l’assicurazione sulla salute e sulla vita, la polizza integrativa sulla pensione, ecc.), potrebbe ottenere da questi la polizza incendio e scoppio a un prezzo più vantaggioso rispetto a quello praticato dalla banca. Ho verificato che la differenza tra l’assicurazione offertami dalla banca (uno dei più importanti istituti di credito italiano) e quella di un’altra nota compagnia assicurativa era di ben 500 euro.

A questo punto ho chiesto al funzionario che gestiva il mutuo di escludere dal contratto la polizza, a cui avrei pensato io. E qui sono intervenute le prime resistenze. «Se lo farai, dovrai probabilmente aspettare più tempo per l’erogazione del mutuo» mi è stato detto in modo sibilante, quasi fosse una minaccia. In verità non è affatto così: la scelta di una propria compagnia non interferisce mai sui tempi di erogazione del mutuo. Difatti la pratica è andata a buon fine e senza ulteriori intoppi. Ecco allora come procedere.

Se l’entità del finanziamento resta al di sotto del 50% del valore della casa, è possibile ottenere tassi di interesse più bassi

Dopo aver reperito sul mercato una polizza più conveniente ed aver conferito il mandato al proprio assicuratore, bisognerà fornirgli i dati catastali dell’immobile. Quest’ultimo poi invierà alla banca una attestazione ove dichiara l’avvenuta stipula del contratto di assicurazione. Il tutto avviene nel giro di non più di tre giorni. 

Un ultimo avvertimento. C’è polizza e polizza. Alcune di queste coprono solo il valore del mutuo, altre invece l’intero valore della casa. Per comprendere la differenza facciamo un esempio. Immaginiamo che l’immobile appena acquistato perisca dopo tre anni a causa di un incendio. Se la polizza garantisce solo il mutuo, l’assicurazione pagherà alla banca il valore del prestito erogato; il cliente resterà però senza soldi e senza l’immobile. Se invece la polizza garantisce il valore dell’immobile, l’assicurazione pagherà alla banca il valore del prestito mentre la parte residua del risarcimento andrà al proprietario del bene che ha perso la casa.

Per quanto riguarda invece gli interessi del mutuo, se il finanziamento richiesto non supera il 50% del valore della casa stimato dalla perizia, è spesso possibile ottenere dei tassi più bassi. Anche questo contribuirà a ridurre il Taeg e quindi il peso economico del prestito. 


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