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Come difendersi da un decreto ingiuntivo del condominio

5 Dicembre 2018


Come difendersi da un decreto ingiuntivo del condominio

> Diritto e Fisco Pubblicato il 5 Dicembre 2018



Impossibile compensare i propri crediti per risarcimento danni o per anticipazioni; anche le contestazioni contro la delibera dell’assemblea sono tardive.

Quando si riceve un decreto ingiuntivo per le spese di condominio non versate si tenta sempre di allungare i tempi del pagamento proponendo un’opposizione in tribunale. In molti però, proprio in questa sede, commettono più di un errore che li porta a perdere la causa. È, ad esempio, il caso di chi, solo alla notifica del decreto ingiuntivo, decide di contestare la delibera dell’assemblea di approvazione del rendiconto e del relativo riparto; oppure di chi giustifica l’omesso versamento delle quote con la compensazione di crediti vantati nei confronti dell’amministrazione condominiale (ad esempio per risarcimento di danni causati da infiltrazioni o per spese anticipate nell’interesse comune). Come avremo modo di vedere qui di seguito, però, si tratta di scelte sbagliate che portano inevitabilmente al rigetto dell’opposizione. Ecco perché, chi si chiede come difendersi da un decreto ingiuntivo del condominio deve conoscere attentamente cosa dispone la legge e quali sono gli orientamenti della giurisprudenza in merito; solo in questo modo eviterà di proporre un giudizio inutile e pagare per di più, oltre all’avvocato, anche le spese processuali della controparte.

In questo articolo forniremo alcuni chiarimenti alla luce di alcune pronunce giurisprudenziali. In tal modo, la difesa dal decreto ingiuntivo risulterà, se non più agevole, quantomeno non insidiosa. Ma procediamo con ordine.

Il decreto ingiuntivo del condominio: cos’è e come agire

Il decreto ingiuntivo è un ordine di pagamento che proviene direttamente dal giudice (il tribunale o il giudice di pace a seconda dell’entità dell’importo) e viene notificato al debitore mediante ufficiale giudiziario. A rivolgersi al magistrato per chiedere l’emissione di tale provvedimento è il creditore al quale basta dimostrare il proprio diritto con un documento scritto. Nel caso del condominio, l’amministratore può incaricare un avvocato (senza bisogno di farsi prima autorizzare dall’assemblea) solo dopo che è stato approvato il bilancio consuntivo. Con questo atto (che appunto costituisce la «prova scritta» richiesta dalla legge), il legale chiede al giudice di emettere un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo. Con questa espressione si intende un ordine di pagamento immediato: al debitore non viene cioè dato il normale termine di 40 giorni (previsto invece nella generalità dei casi) per sanare gli arretrati. 

Questo significa che, a conti fatti, una volta ricevuto il decreto ingiuntivo, al moroso non resta  che pagare subito per evitare il pignoramento dei propri beni. Resta salva la possibilità di presentare un’opposizione entro i 40 giorni successivi alla notifica. L’opposizione comporta l’avvio di una causa ordinaria, nella quale si scontreranno da un lato il creditore – che dovrà dimostrare la fondatezza del proprio diritto di credito – e dall’altro il debitore – che invece dovrà contestare le affermazioni della controparte -.

Nonostante l’opposizione, resta fermo l’obbligo di pagamento immediato a meno che il tribunale ritenga di sospendere l’esecutività del decreto fino alla fine del giudizio per poi decidere, una volta per tutte, con la sentenza.

Decreto ingiuntivo del condominio: quando può arrivare?

Dal momento in cui un condomino non paga le spese condominiali quanto tempo può decorrere prima che arrivi il decreto ingiuntivo? In realtà la legge non impone un termine massimo se non i cinque anni di prescrizione. Esiste però un termine minimo: non è possibile emettere il decreto ingiuntivo se prima non è stato approvato il bilancio preventivo o quello consuntivo con il piano di riparto delle spese.

Per l’amministratore esiste un vero e proprio obbligo ad agire contro i morosi, a pena di responsabilità personale. Egli deve attivarsi non oltre sei mesi dalla chiusura dell’esercizio; quindi se il bilancio si chiude il 31 dicembre, entro la fine di giugno dell’anno successivo l’amministratore deve iniziare l’azione legale.

La norma usa il termine generico “agire per la riscossione forzosa” ed è da intendersi come il primo atto da compiere per dare corso alla successiva fase esecutiva per il recupero del credito. 

Se l’amministratore lascia spirare tale termine, il condomino non si libera dal proprio debito ma il professionista può essere revocato dal proprio incarico per giusta causa.

Decreto ingiuntivo del condominio: come difendersi

Un errore che viene spesso commesso è quello di contestare il decreto ingiuntivo per asseriti vizi alla delibera dell’assemblea sulla cui base l’amministratore ha riscosso gli oneri. Ad esempio, succede quando viene messa in discussione l’esistenza di una valida maggioranza o la possibilità per il condomìnio di incidere su uno dei diritti individuali dei proprietari degli appartamenti. 

Senonché, come ha spiegato più volte la giurisprudenza [1], il codice civile assegna massimo 30 giorni per contestare le votazioni dell’assemblea [2]; essi decorrono dalla approvazione della delibera o, per gli assenti, dalla comunicazione del verbale da parte dell’amministratore). Oltre tale termine di 30 giorni non è quindi più possibile agire e contestare la delibera. Risultato: l’eventuale errore si sana. 

In tema di contestazione delle spese condominiali, il condomino non può, in sede di opposizione a decreto ingiuntivo, sostenere che i calcoli sono errati se non ha impugnato le delibere assembleari con cui sono stati approvati il bilancio preventivo o quello consuntivo.

Opporsi al decreto ingiuntivo contestando la delibera è quindi del tutto controproducente se prima non si è proposto opposizione alla delibera stessa. Difatti, il giudice rigetterà l’opposizione non potendo più incidere su una votazione che si è ormai “stabilizzata” ed è divenuta definitiva per omessa impugnazione. 

In sintesi, per difendersi da un decreto ingiuntivo del condominio non bisogna ridursi all’ultimo minuto: se la contestazione attiene a una delibera assembleare, bisognerà agire contro di questa entro 30 giorni. Con il risultato, peraltro, che se il giudice accoglie l’opposizione, annullerà anche la decisione assembleare e non ci potrà mai essere alcun decreto ingiuntivo.

Così ad esempio se un condomino non viene convocato in assemblea e perciò non partecipa alla votazione sull’approvazione del bilancio è ugualmente tenuto a pagare il decreto ingiuntivo se prima non impugna l’assemblea per nullità [2].

Un secondo errore che viene spesso posto dal condomino che si oppone al decreto ingiuntivo è far valere, in compensazione, un proprio credito. Senonché, per giurisprudenza, il condomino che vanta delle somme dal condominio non può sospendere il pagamento delle quote condominiali.

Facciamo un esempio. Dal tetto dell’edificio si infiltra acqua che è andata a macchiare di umidità le pareti dell’appartamento dell’ultimo piano. Constatata la responsabilità del condominio, il danneggiato però non riesce a ottenere i soldi del risarcimento per indisponibilità di denaro nelle casse. Attende qualche mese finché decide di “farsi giustizia da sé”. E così smette di pagare le quote condominiali fino a quando non avrà recuperato il denaro che gli è dovuto. Si tratta però di un comportamento illegittimo. Non si può scalare un proprio credito dagli oneri condominiali, non almeno prima che intervenga una sentenza del giudice a quantificare l’esatto importo dei danni. Il credito, per poter essere oggetto di compensazione, deve essere infatti “certo” nel suo ammontare.

Vediamo allora come può tutelare le proprie ragioni un condomino il cui alloggio ha subito notevoli danni a causa delle infiltrazioni di acqua. Egli dovrà prima far causa al condominio e ottenere una sentenza che quantifichi l’entità esatta del risarcimento del danno. Solo allora potrà iniziare a scalare il proprio credito dalle quote mensili condominiali.  

Decreto ingiuntivo sulla base del bilancio preventivo

Non c’è bisogno del bilancio definitivo per avviare il recupero crediti nei confronti del condomino moroso. Secondo la Cassazione infatti basta quello preventivo. La Suprema Corte [4], infatti, ha stabilito che non si può notificare un decreto ingiuntivo confronti di condomini inadempienti alle bollette del condominio per spese indicate nel bilancio preventivo se quest’ultimo non è stato mai approvato espressamente dall’assemblea.

Per il recupero della morosità condominiale l’amministratore può chiedere l’emissione del decreto ingiuntivo anche sulla base del bilancio preventivo.

«Il ricorso da parte dell’amministratore del condominio al procedimento monitorio nei confronti del condomino moroso, in base al preventivo delle spese approvato dall’assemblea postula – avuto riguardo alla natura eccezionale della norma e del fatto che il decreto ingiuntivo presuppone l’esistenza di una prova scritta del credito proveniente dal debitore – la ricorrenza dell’approvazione del bilancio (preventivo o consuntivo) da parte dell’assemblea [5]»

note

[1] Cassazione civile , sez. II , 19/12/2012 , n. 23447. Da ultimo Gdp Grumello del Monte, sent. n. 195/2018.

[2] Art. 1137 cod. civ.

[3] Trib. Verbania, sent. n. 601/18

[4] Cassazione civile , sez. II , 29/09/2008 , n. 24299

[5] Cassazione civile , sez. II , 08/03/2001 , n. 3435


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