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Donazione casa: possibile rivendere a terzi

6 Dicembre 2018 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 6 Dicembre 2018



Un recente emendamento alla legge di bilancio rende più facile rivendere gli immobili ricevuti in donazione: non si rischia la restituzione nella successione.

Vendere una casa ricevuta in donazione sarà più semplice: grazie a un recente emendamento alla legge di Bilancio 2019, infatti, chi acquisterà un immobile donato non rischierà più di dover restituire l’immobile agli eredi danneggiati dalla donazione, per la cosiddetta lesione della quota di legittima.

La nuova previsione, nel dettaglio, è contenuta sia in un emendamento al disegno di legge di Bilancio 2019, approvato dalla quinta commissione della Camera, che nel testo del decreto legge in materia di semplificazione e sostegno allo sviluppo, attualmente all’esame del consiglio dei ministri.

Ad oggi, chi riceve un immobile e lo rivende rischia la revoca dell’atto, nel caso in cui il  donante, nel regalare il bene, abbia ridotto eccessivamente il suo patrimonio fino a sottrarre, agli eredi legittimi, o meglio legittimari, le quote spettanti per legge. Gli eredi possono riavere indietro l’immobile donato attraverso l’azione di riduzione.

Con la disciplina proposta, invece, la riduzione della donazione non pregiudicherà i diritti dei terzi che hanno acquistato un immobile donato: il venditore dovrà però compensare in denaro gli eredi legittimari per reintegrare la quota di patrimonio ereditario a loro riservata dalla legge. In caso d’insolvenza del venditore- donatario, dovrà però effettuare la compensazione in denaro a favore degli eredi il terzo acquirente.

Ma procediamo per ordine, e facciamo il punto sulla donazione casa: possibile rivendere a terzi, come funziona l’attuale disciplina e che cosa potrebbe cambiare con le nuove disposizioni.

La vendita di una casa ricevuta in donazione è valida?

In base all’attuale disciplina normativa, vendere una casa ricevuta in donazione è consentito: la vendita di un immobile donato è dunque valida. In alcuni casi, però, l’atto può essere revocato: questo succede quando il donante, nel regalare la casa a una persona, ha ridotto eccessivamente il suo patrimonio, sottraendo agli eredi legittimari le quote di eredità spettanti loro per legge, ossia quando la donazione riduce la cosiddetta legittima.

In base al codice civile, infatti, quando una persona muore, alcuni eredi, cosiddetti legittimari, hanno sempre diritto a una parte minima del suo patrimonio, la legittima.

Gli eredi legittimari sono il coniuge (e, a seguito dell’entrata in vigore della legge Cirinnà, la parte dell’unione civile), i figli, i nipoti e gli ascendenti.

La quota di legittima corrisponde a una determinata percentuale del patrimonio che il defunto aveva in vita: non si tiene conto, quindi, solo del patrimonio esistente al momento della morte. Di conseguenza, se risultano effettuate delle donazioni, da parte del defunto, che riducono le quote di legittima, i parenti più stretti possono agire per reintegrare il patrimonio, con la cosiddetta azione di riduzione: quest’azione è consentita anche se il donatario (chi ha ricevuto i beni in donazione) ha, a sua volta, venduto i beni.

Come funziona l’azione di riduzione?

Facciamo un esempio per capire meglio come funziona l’azione di riduzione che possono esperire gli eredi danneggiati. Immaginiamo che una persona anziana, il cui unico avere è la casa di abitazione, decida di donare l’immobile alla badante. Al suo decesso, la badante vende l’immobile e torna nel paese d’origine. All’apertura della successione, i figli restano senza quota di legittima: attraverso l’azione di riduzione possono però far causa all’acquirente della casa, ricevuta dalla badante, perché restituisca loro l’immobile, in quanto eredi legittimi.

In buona sostanza, tutte le donazioni effettuate in vita da una persona possono essere contestate, attraverso l’azione di riduzione, dagli eredi legittimi. C’è però un termine per esercitare l’azione:

  • entro 20 anni dalla trascrizione della donazione nei pubblici registri immobiliari;
  • oppure entro 10 anni dall’apertura della successione.

Superati questi termini, sia la donazione che la successiva vendita non possono più essere attaccate.

Come difendersi dalla revoca della donazione?

L’azione di riduzione è un rischio molto grave per chi acquista un immobile donato: per questo motivo, le banche difficilmente finanziano l’acquisto di un immobile da da una persona che lo ha ricevuto in donazione. L’unico modo per cautelarsi è ottenere, dal venditore, una dichiarazione firmata dagli altri eredi con cui questi si impegnano a non impugnare la donazione fatta dal defunto.

Come funziona la nuova disciplina sull’acquisto della casa ricevuta in donazione?

In base alle nuove proposte, chi acquista una casa ricevuta dal venditore attraverso una donazione non rischierà più di subire l’azione di riduzione da parte degli eredi legittimari, nel caso in cui la donazione riduca la quota di legittima.

Questo non significa che gli eredi legittimi non saranno tutelati dalla diminuzione del patrimonio: il donatario, cioè colui che ha ricevuto l’immobile in donazione e lo ha rivenduto a terzi, dovrà infatti compensare in denaro gli eredi legittimi per reintegrare la quota di patrimonio riservata. Se il donatario non pagherà, sarà il terzo acquirente a dover effettuare la compensazione in denaro a favore degli eredi, nei limiti del vantaggio conseguito. Se il terzo ha ricevuto l’immobile a titolo gratuito (ad esempio, con una seconda donazione), dovrà rimborsare gli eredi legittimari nei limiti del suo arricchimento.

In sintesi, con la nuova disciplina il danno alla quota di legittima è compensato in denaro, e non con la reintegra del patrimonio: perché il patrimonio possa essere reintegrato con l’azione di riduzione, la domanda di riduzione deve essere trascritta prima dell’atto di acquisto del terzo. In caso contrario, il terzo manterrà l’immobile.
Le nuove proposte riguardo alla vendita di immobili donati prevedono anche che:
  • l’azione di restituzione di beni immobili donati non potrà essere proposta decorsi 20 anni dalla donazione;
  • eventuali pesi o ipoteche di cui il donatario ha gravato gli immobili, restituiti a seguito della riduzione della donazione, saranno efficaci;
  • se il bene donato perisce per causa imputabile al donatario o ai suoi acquirenti, e il donatario è in tutto o in parte insolvente, il valore della donazione, che non si potrà recuperare dal donatario, si detrarrà dal patrimonio ereditario, pur lasciando impregiudicato il credito degli eredi legittimi e dei donatari antecedenti contro il donatario insolvente.
La nuova disciplina, una volta approvata, si applicherà alle successioni aperte dopo l’entrata in vigore della legge di Bilancio 2019; alle successioni aperte anteriormente si applicherà, invece, la normativa precedente. Al verificarsi di specifiche condizioni, potrà essere proposta azione di restituzione degli immobili anche nei confronti degli acquirenti dei donatari.

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