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Negozio in affitto: il locatario può rinunciare al recesso?

16 Gennaio 2019 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 16 Gennaio 2019



Nella locazione commerciale, il locatario può rinunciare al recesso? Il patto è valido oppure no?

Sei proprietario di un negozio ed hai affidato l’incarico all’agenzia affinché provveda ad affittarlo. Il tuo negozio è molto appetibile, visto che si trova in centro e per questo motivo sai anche che potresti pretendere un canone molto vantaggioso. Ebbene, hai trovato un potenziale conduttore. Si tratta di un imprenditore che è molto interessato al tuo locale commerciale, ma che ha solo una perplessità: le spese di avviamento. Essendo molto elevate, almeno per i primi due anni, il potenziale conduttore vorrebbe un canone sensibilmente più basso rispetto a quello da te richiesto, salvo portarlo alla cifra in questione, successivamente al predetto periodo. In cambio di questa tua concessione, il locatario rinuncerebbe per iscritto al diritto di recesso, normalmente riconosciutogli dalla legge. In pratica, tu avresti la possibilità di non vederti in alcun modo risolto il potenziale contratto di locazione e ciò potrebbe risultare interessante. In realtà, la situazione appena descritta rientra in quella più generale, dove, come proprietario di un locale commerciale, avresti interesse ad un contratto stabile nel tempo e dove, quindi, avresti interesse a concordare una rinunzia al diritto di recesso del conduttore, magari in cambio di uno sconto sul canone: ma è possibile tutto ciò? A proposito del tuo negozio in affitto, il locatario può rinunciare al recesso? È legale la clausola con la quale il conduttore rinuncia ad esercitare il proprio diritto di recesso?

Negozio in affitto: il diritto di recesso del locatario

A proposito di un negozio in affitto, tecnicamente definito come locazione commerciale, la legge in materia [1] prende in considerazione esplicitamente il diritto di recesso del locatario, disciplinando analiticamente questa particolare facoltà. Essa dice che:

  • Il diritto di recesso deve necessariamente ed obbligatoriamente essere riconosciuto a favore del conduttore. In altri termini chi affitta un negozio deve avere la possibilità di sciogliere il contratto. Lo può fare dando un preavviso di almeno sei mesi e giustificando la propria scelta con degli obiettivi gravi motivi (tra questi non può rientrare la semplice scelta di non continuare la locazione, ma si deve trattare di un fatto volontario, sopravvenuto ed imprevedibile, così come è stato specificato dalla Suprema Corte di Cassazione [2]);
  • Il diritto di recesso potrebbe essere addirittura più agevole per il conduttore. Le parti della locazione, infatti, potrebbero stabilire che il recesso possa avvenire, sempre salvo preavviso semestrale, senza che debba essere necessariamente giustificato da qualsivoglia grave motivo.

Come hai potuto notare, quindi, la detta legge nulla dice in merito alla possibilità per i contraenti di concordare la rinuncia a questo diritto e, pertanto, ti chiedi se la clausola, con la quale il locatario rinuncerebbe, possa essere considerata legale.

Negozio in affitto: la rinuncia al recesso è legale?

Sai bene che nella prassi il recesso, come diritto per il locatario di sciogliere il contratto di locazione, sia una concreta possibilità e hai visto anche, leggendo quanto scritto in precedenza, che si tratta di un diritto esplicitamente riconosciuto dalla legge. Tuttavia, visto che tu e il locatario siete perfettamente d’accordo, vorresti eliminare questo diritto: in questo modo la tua controparte sarebbe costretta a rispettare il contratto di locazione per tutta la durata del medesimo: ma tutto ciò è possibile? Per un negozio in affitto la rinuncia al recesso contrattuale è legale? Sembrerebbe proprio di no per le seguenti ragioni:

  • Innanzitutto, è bene che tu sappia che le disposizioni, contenute nella legge che disciplina le locazioni, sono di carattere imperativo. In termini pratici, questa caratteristica fa sì che le parti non possano contraddirle o semplicemente non applicarle. In sostanza, quindi, se la legge in questione dice che il locatario deve avere la possibilità di recedere, non puoi ignorarla, prevedendo e sottoscrivendo una clausola contrattuale che va nel senso contrario. Se lo fai, la clausola sarebbe nulla e si considererebbe come non apposta (in pratica, il conduttore potrebbe tranquillamente recedere);
  • In secondo luogo, devi sapere che la legge sulle locazioni stabilisce esplicitamente che ogni patto diretto a provocare un vantaggio ingiusto al proprietario/locatore è nullo [3]. Ebbene, concordare la rinuncia del locatario al proprio sacrosanto diritto di recesso, sarebbe proprio come riconoscere quell’ingiusto vantaggio, così come chiarito anche dalla Cassazione [4], la quale ha precisato che è nullo il patto predisposto per escludere un diritto del locatario.

Pertanto, devi rassegnarti: se vuoi mettere in affitto il tuo negozio, sappi che non potrai concordare la rinuncia del locatario al proprio diritto di recesso, indipendentemente dal vostro accordo e dalle ragioni che lo potrebbero giustificare: in caso contrario, la clausola in questione sarebbe nulla e come non apposta.

note

[1] Art 27 Legge 392/1978

[2] Cass. civ. sent. n. 2868/2015

[3] Art 79 Legge 392/1978.

[4] Cass civ. sent. n. 17322 del 11.10.2012


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2 Commenti

  1. Quando si prescrive una cartella emessa dal Comune IMU inviata il 28.12.2013 e ritirata all’ufficio postale il 08.01.2019

  2. Salve. La prescrizione di una cartella esattoriale avviene dopo cinque anni. Se desidera maggiori informazioni sull’argomento può consultare l’articolo Tributi Comune: la decadenza – https://www.laleggepertutti.it/196395_tributi-comune-la-decadenza, dove troverà informazioni anche sulla prescrizione e sul momento in cui la notifica si perfeziona per il notificante (cioè il soggetto che invia l’atto).
    Immagino, inoltre, dal tenore della sua domanda, che abbia ricevuto un’ingiunzione di pagamento relativa ad una vecchia cartella. La invito pertanto a far esaminare la sua situazione, acquistando una consulenza sul nostro sito.

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