Diritto e Fisco | Articoli

Compravendita di immobili in Cina per italiani non residenti

11 Gennaio 2019 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 11 Gennaio 2019



Mia figlia vorrebbe acquistare un immobile a Pechino, dove risiede come studentessa, non iscritta AIRE. Posso fare una donazione presso notaio e spedirle i capitali necessari (circa 600.000 euro)? Ci sono limitazioni alla proprietà privata in Cina? Potrò in futuro vendere l’immobile e far rientrare i capitali?

Le norme fiscali e civilistiche, sia in Italia che in Cina, che regolano la compravendita di immobili da parte di non residenti, sono piuttosto numerose, complesse e spesso interconnesse, dunque si cercherà di rispondere ai quesiti posti in maniera diretta e senza tutta una seria di elementi che, tuttavia, dovrebbero essere tenuti in attenta considerazione prima di avventurarsi nell’acquisto immobiliare.

Allo scopo di rispondere ai quesiti posti occorre però effettuare una doverosa premessa.

Il mercato immobiliare cinese segue da sempre dinamiche piuttosto particolari, che differiscono completamente da quelle tradizionalmente utilizzate e vigenti da secoli in Europa.

In sostanza in Cina, solo recentemente (nel 2007) è stata riformata la disciplina giuridica degli immobili, introducendo il concetto di proprietà privata immobiliare.

Tuttavia non si deve confondere detta proprietà privata con quella definitiva ed a tempo indeterminato cui si è abituati dagli ordinamenti giuridici occidentali.

In Cina per diritto reale immobiliare si intende il diritto a possedere un immobile in concessione d’uso per un determinato periodo di tempo, pur se prorogabile, comunque dotato obbligatoriamente di una scadenza.

Siccome poi la proprietà del costruito è detenuta dallo Stato, mentre quella del terreno su cui si edifica è di proprietà di cooperative rurali governative, sostanzialmente l’acquisto della proprietà immobiliare consiste in un contratto di concessione a lungo termine (70 anni) sia del terreno che del soprastante fabbricato, con l’aggiunta del fatto che mentre la durata della concessione dell’uso della proprietà del manufatto può essere prorogata, sulla proroga della durata d’uso del terreno ancora si discute.

A quanto sopra si deve aggiungere che la Cina sta subendo da anni una crescita sproporzionata dei valori degli immobili, per altro assolutamente ingiustificata perché gli immobili oggetto di speculazione restano spesso vuoti e privi di rendita, ma per i cinesi la proprietà privata immobiliare, seppure limitata dai vincoli governativi, è un’ottima occasione di far girare i capitali che in Cina sono vincolati da rigide norme di legge.

Questi elementi portano a dover considerare molto rilevante il rischio che la bolla immobiliare possa scoppiare ed abbattere drasticamente il valore degli immobili cinesi.

Infine gli expats – e i non residenti in genere – possono acquistare immobili in Cina solo a condizione di dimostrare di aver già vissuto nel Paese per più di un anno e di avere logiche ed oggettive motivazioni che li obbligano a rimanere nel Paese per lunghi periodi futuri, nonché devono “convincere” le autorità locali, che devono concedere i permessi, che l’acquisto dell’immobile non nasconde alcun intento speculativo.

Esaurita la premessa, la risposta al primo quesito è la seguente:

la cittadina italiana – non residente in Cina e non iscritta Aire – potrà acquistare l’immobile a Pechino rispettando le condizioni imposte dalle autorità locali alle quali dovrà chiedere il permesso obbligatori e dovrà poi dichiarare la proprietà immobiliare (diritto d’uso dell’immobile per 70 anni), nonché il conto corrente estero sul quale riceverà la somma, nel quadro RW della propria dichiarazione dei redditi annuale in Italia, in quanto manterrà la residenza italiana.

Pertanto la somma potrà essere trasferita a titolo di donazione al conto corrente della figlia all’estero, tuttavia occorrerà indagare sulla utilizzabilità o meno della figura giuridica della “donazione indiretta”, che è applicabile per l’acquisto di immobili in Italia ed esonera dalla applicazione dell’imposta di donazione sulle somme elargite ai discendenti diretti.

Tuttavia nel caso specifico mancherebbe il collegamento territoriale ed il pagamento dell’imposta di registro al momento dell’acquisto, che è il motivo di esenzione dall’imposta di donazione per evitare una doppia imposizione interna sulle somme donate, mentre in Cina non si paga alcuna imposta di registro sul trasferimento immobiliare – si paga infatti solo la registrazione dell’atto in sé – e non è in vigore alcuna Convenzione contro le doppie imposizioni sulle imposte di successione e donazione fra Italia e Cina.

Su questo argomento occorrerebbe un approfondimento giuridico-fiscale.

La risposta al secondo quesito è già contenuta nella premessa, ove è stato spiegato che il diritto di proprietà non è relativo all’immobile ma all’uso in concessione dello stesso per un periodo seppur lungo – 70 anni – ma comunque limitato nel tempo.

I cittadini italiani possono acquistare immobili in Cina perché i governi dei due Paesi hanno sottoscritto le clausole di reciprocità.

Su questo argomento occorre tuttavia rilevare che il Governo cinese, proprio per evitare la bolla immobiliare e le speculazioni, interviene spesso con norme piuttosto rigide, in grado di cambiare la valutazione degli immobili radicalmente ed in breve tempo, aumentando il rischio di investimento.

La risposta al terzo quesito è positiva, nel senso che l’immobile, o meglio, il diritto all’uso in concessione dell’immobile, può essere rivenduto, nell’ottica temporale indicata ed alle condizioni dettate dal Governo che potrebbe però anche decidere per un temporaneo blocco delle transazioni qualora la bolla immobiliare stesse per scoppiare o si temesse il tracollo del mercato, introducendo un ulteriore motivo di rischiosità dell’investimento.

I capitali dei non residenti in Cina, se originati da operazioni lecite e commerciali, possono essere rimpatriati senza particolari vincoli.

Si segnala infine la problematica della conversione degli euro in RMB e viceversa, in quanto allo stato attuale vi sono difficoltà a gestire il rapporto fra i due sistemi bancari.

Articolo tratto dalla consulenza resa dal dott. Mauro Finiguerra


Per avere il pdf inserisci qui la tua email. Se non sei già iscritto, riceverai la nostra newsletter:

Informativa sulla privacy
DOWNLOAD

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI