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Il singolo condomino può procedere in causa al posto dell’amministratore?

11 Gennaio 2019 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 11 Gennaio 2019



Nel caseggiato in cui risiedo il proprietario del piano attico (terrazza a livello ad uso esclusivo) realizzava la costruzione di una veranda e l’apertura di una finestra sul muro. Con sentenza passata in giudicato egli è stato condannato (in Appello) per lesione dell’estetica alla rimessa in pristino dei luoghi. Ciò premesso, ritengo che l’amministratore sia titolato (senza consenso assembleare) ad avviare il procedimento di esecuzione, ma al momento perdura l’attuale fase di stallo. Pertanto, un singolo condòmino ha titolo a procedere? Se si, come?

La questione posta alla base del quesito è stata più volte oggetto di discussione in ambito giurisprudenziale e dottrinale, investendo il rapporto intercorrente tra condominio e singoli condomini, con particolare riferimento alla legittimazione ad agire di questi ultimi. 

Nel tempo è stato affermato il principio di rappresentanza reciproca tra condominio e condomini (soprattutto nei giudizi instaurati contro terzi soggetti estranei al condominio): secondo la giurisprudenza, il condominio si configura come un ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini, sicché l’esistenza di un organo rappresentativo unitario, quale l’amministratore, non priva i singoli partecipanti della facoltà di agire a difesa degli interessi esclusivi e comuni, inerenti all’edificio condominiale, con la conseguenza che essi sono legittimati ad impugnare personalmente anche in Cassazione, la sentenza sfavorevole emessa nei confronti della collettività condominiale ove non vi provveda l’amministratore. Allo stesso modo i singoli condomini, così come sono legittimati ad impugnare una sentenza sfavorevole, dovrebbero poter agire per dare esecuzione a quella favorevole. 

Proprio con riguardo al caso della rimozione di opere abusive, la Cassazione ha affermato il seguente principio: “In tema di rapporti condominiali, nel giudizio instaurato a tutela della proprietà comune per l’eliminazione di opere abusive compiute da alcuni condomini, non eè necessaria l’integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti gli altri comproprietari, dovendo i singoli convenuti rispondere autonomamente dell’addebitato abuso e potendo ciascuno dei condomini agire individualmente a tutela del bene comune” (Cass. n. 10219 del 2002). 

Tale principio deve essere letto alla luce del più recente indirizzo giurisprudenziale che limita il diritto di azione dei singoli condomini esclusivamente alle ipotesi in cui questi abbiano un interesse diretto e non mediato. Più precisamente, secondo i giudici, nelle controversie relative alla gestione delle parti comuni, in cui non vi sia correlazione immediata con l’interesse esclusivo di uno o più partecipanti, “bensì con un interesse direttamente collettivo e solo mediatamente individuale al funzionamento e al finanziamento corretti dei servizi stessi, la legittimazione ad agire e ad impugnare spetta esclusivamente all’amministratore”. 

Nel caso specifico, occorre verificare se la sentenza pronunciata contro il condomino proprietario dell’attico, abbia valorizzato (e in che misura) l’interesse collettivo del condominio, e quindi della collettività, in termini di funzionalità dei servizi comuni, estetica e stabilità dell’edificio ecc. 

Ferma restando la legittimazione ad agire dell’amministratore (il quale sarebbe anche passibile di revoca in caso di inerzia), se sussiste un interesse collettivo “condominiale”, il singolo condomino può certamente agire per l’esecuzione della sentenza. 

A tal fine, dato che la sentenza ha condannato il condomino al ripristino dello stato dei luoghi, per ottenere l’esecuzione forzata del relativo obbligo di fare, occorre notificare la sentenza e il precetto e, in caso di mancato adempimento, chiedere con ricorso al giudice dell’esecuzione che siano determinate le modalità dell’esecuzione stessa. 

Il giudice provvede sentita la parte obbligata e, con apposita ordinanza, designa l’ufficiale giudiziario che deve procedere all’esecuzione e le persone che debbono provvedere alla distruzione di quella compiuta. 

Vista la necessità di sostenere delle spese per l’esecuzione della sentenza, prima di azionare individualmente il titolo, si consiglia al lettore di portare la questione in assemblea e sollecitare l’amministratore a provvedere. 

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Maria Monteleone 


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