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Agevolazione prima casa: si perde il bonus con la separazione?

9 Dicembre 2018


Agevolazione prima casa: si perde il bonus con la separazione?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 9 Dicembre 2018



Bonus prima casa: gli accordi di separazione consensuale possono prevedere il trasferimento dell’immobile all’ex moglie prima dei cinque anni?

Ti stai per separare da tua moglie. Nel tentativo di non arrivare a una causa, siete riusciti a trovare un accordo sul mantenimento che dovrai versarle per badare a se e al vostro figlio. Quest’ultimo andrà infatti a vivere, principalmente, dalla madre per poi passare qualche ora della settimana e una parte del weekend con te. In tutto ciò, c’è da prendere una decisione sulla casa. Sai già che anche il giudice assegnerebbe l’immobile alla donna, cosa che succede sempre quando ci sono bambini o maggiorenni non ancora autosufficienti. In ragione peraltro del fatto che, prima o poi, dovrai provvedere al futuro di tuo figlio, hai pensato di cedere a tua moglie la nuda proprietà dell’immobile per lasciare l’usufrutto al bambino. In questo modo, quest’ultimo avrà la certezza di un tetto sotto cui vivere per tutta la vita. Il tuo unico problema però è di natura fiscale. Hai comprato l’appartamento con il cosiddetto bonus prima casa, meno di cinque anni fa, e la normativa ti vieta di venderlo così presto. In caso contrario subiresti una sanzione da parte dell’Agenzia delle Entrate. Come puoi fare per aggirare l’ostacolo? Si perde l’agevolazione fiscale sulla prima casa con la separazione? La questione è stata analizzata da una recente ordinanza della Cassazione [1].

In questo articolo ti spiegheremo cosa puoi fare con il bonus sull’acquisto della prima casa, ma soprattutto cosa non puoi fare e quando puoi vendere l’immobile. In ultimo chiariremo se, con l’accordo di separazione consensuale, si può cedere l’immobile acquistato con il bonus nonostante non siano ancora decorsi i cinque anni che la legge pone invece come limite minimo di tempo per potersi disfare del bene. Ma procediamo con ordine.

Bonus prima casa: in cosa consiste

Senza voler tornare su un argomento che abbiamo trattato numerose volte su questo giornale, ricorderemo gli aspetti principali del bonus prima casa.

Il fisco ti dà una grossa opportunità di risparmiare sulle tasse in caso di acquisto di immobile. Tasse che, se si acquista da privato, sono principalmente costituite dall’imposta di registro al 9% o, se si acquista da una ditta, consistono nell’Iva al 10% (se l’immobile è di lusso, l’Iva è al 22%). Con il bonus invece l’imposta di registro passa dal 9 al 2% e l’Iva dal 10 al 4%. In più le imposte ipotecarie e catastali passano in misura fissa a 50 euro ciascuna per gli acquisti tra privati e 200 euro ciascuna per gli acquisti da aziende.

In termini pratici tutto ciò significa un notevole risparmio di imposta.

Senza contare che, chi rientra in tale agevolazione, può vantare le detrazioni sugli interessi del mutuo bancario.

Ci sono però delle condizioni per ottenere il bonus.

Innanzitutto non bisogna essere proprietari di altre dimore nello stesso Comune ove si acquista. Va bene pertanto avere un ufficio, un negozio, uno studio o un terreno, ma non va bene se si tratta di una casa adibita a civile abitazione. Se si possiede, lo si deve cedere (vendere o donare) prima del nuovo rogito).

In secondo luogo non bisogna essere proprietari di altre case acquistate con lo stesso bonus, a prescindere dal Comune in cui si trovino. In questo caso, si ha tempo pari a un anno per cedere l’immobile (vendere o donare) dal nuovo rogito.

Chiude la rassegna delle condizioni il requisito della residenza: questa deve essere nel Comune ove si acquista. Si ha tempo fino a 18 mesi dal rogito per presentare l’istanza all’ufficio anagrafe.

Bonus prima casa: si può vendere?

Per evitare manovre speculative, la legge impone di non vendere prima di cinque anni la casa acquistata con l’agevolazione fiscale in commento. Chi la cede prima di questo termine sarà costretto a corrispondere all’erario tutte le imposte che aveva risparmiato all’atto dell’acquisto, oltre ovviamente alle relative sanzioni. Se si “autodenuncia” può usufruire del ravvedimento operoso e di un risparmio sulle sanzioni.

Prima casa: si può cedere in caso di separazione?

Veniamo ora all’ipotesi in cui marito e moglie, di cui uno dei due sia proprietario di una casa acquistata con l’agevolazione fiscale, decidano di separarsi. Se la separazione avviene prima di cinque anni dall’acquisto agevolato dell’immobile ci si chiede se, nelle condizioni di separazione, si possa disporre il trasferimento dell’immobile all’ex coniuge o magari al figlio, così contravvenendo alla norma che impone invece di attendere almeno cinque anni. La risposta che ha dato la Cassazione è stata favorevole al contribuente: non si perde l’agevolazione fiscale sulla prima casa anche se l’immobile è trasferito in virtù degli accordi di separazione consensuale.

La vicenda prende le mosse dal trasferimento della nuda proprietà di un immobile, in virtù di accordi propedeutici alla separazione, alla quale in sede di rogito erano state applicate le imposte di registro, ipotecarie e catastali agevolate. L’ufficio aveva emesso una cartella di pagamento con il recupero a tassazione. I contribuenti lo avevano impugnato con successo di fronte alla Ctr che, verificato successivo divorzio, aveva annullato l’atto impositivo.

L’Agenzia delle entrate ha proposto ricorso in Cassazione e ha perso anche in ultimo grado.

Non è la prima volta che la Suprema Corte sposa questo principio. Già l’anno scorso [2] aveva sposato la medesima tesi, bacchettando il fisco per aver chiesto imposte non dovute al proprietario di un immobile che, in ragione della separazione, aveva trasferito il bene all’ex moglie. È vero – hanno scritto i giudici supremi – che le agevolazioni relative alle imposte di registro, ipotecaria e catastale sull’immobile adibito a prima casa decadono qualora l’immobile stesso sia venduto entro il termine di 5 anni dall’acquisto; ma è anche vero che il bonus prima casa non decade quando l’immobile è trasferito al coniuge sulla base di un accordo di separazione. La cessione dell’immobile da parte del coniuge nell’ambito della procedura di separazione non comporta la decadenza dalle agevolazioni “prima casa”.

note

[1] Cass. ord. n. 31603 del 6.12.2018.

[2] Cass. sent. n. 8104/2017.


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