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Società immobiliari: in cosa consistono?

4 Novembre 2017 | Autore:
Società immobiliari: in cosa consistono?

In cosa consistono e di cosa si occupano le società immobiliari

Sia che si scelga di investire nel mattone sia che ci si trovi a possedere un considerevole patrimonio immobiliare in proprietà, l’esigenza è quella di gestire e far rendere al massimo i propri immobili. In entrambi i casi la soluzione potrebbe essere quella di costituire una società immobiliare.  Come dice la parola stessa, le società immobiliari hanno ad oggetto l’esercizio di attività inerenti alla gestione o compravendita di beni immobili. L’attività di compravendita, in particolare, può consistere più specificamente nelle seguenti attività:

  • acquisto e successiva vendita di beni immobili;
  • acquisto di terreni finalizzato alla costruzione di fabbricati da rivendere o nella ristrutturazione di immobili già esistenti e nella loro successiva vendita;
  • acquisto di beni immobili da locare o da dare in comodato o da concedere in leasing.

La società immobiliare può assumere le forme di una qualsiasi società commerciale prevista dalla legge. Nell’ambito delle diverse tipologie di società, poi, la scelta tra l’una o l’altra forma, nonché tra società di capitali e società di persone, dipende dall’analisi di numerosi fattori tra cui certamente il numero dei soci, l’entità del capitale da conferire, la forma di responsabilità che si intende assumere, l’imposizione fiscale.

Detto in termini generali, le società immobiliari hanno per scopo l’esercizio di un’attività di impresa, dunque lo svolgimento di un’attività non puramente occasionale diretta a costruire e poi vendere o anche solo vendere oppure gestire un numero consistente di immobili. Il presupposto affinché si possa parlare di attività immobiliare è, dunque, la disponibilità di un patrimonio immobiliare. Questa disponibilità si può ottenere in due modi: direttamente attraverso l’acquisto di beni immobili mediante normali atti di compravendita oppure indirettamente acquistando partecipazioni sociali in una società immobiliare già costituita. La scelta dell’una o dell’altra opzione dipende da considerazioni di vario genere, tra cui, certamente, l’aspetto fiscale. Difatti, il peso fiscale varia a seconda dell’oggetto specifico della compravendita (un terreno o un fabbricato) o ancora a seconda della destinazione d’uso dell’immobile, nonché della natura giuridica del venditore e dell’acquirente.

Come detto, dunque, nell’ambito dell’attività di gestione, la società immobiliare pone in essere tutti gli atti necessari all’acquisizione, conservazione e accrescimento del patrimonio immobiliare, ossia:

  • acquisizione di beni immobili;
  • acquisizione e/o trasferimento di diritti reali immobiliari;
  • concessione in locazione, affitto, comodato dei suddetti beni;
  • manutenzione ordinaria e straordinaria o ristrutturazione;
  • vendita di beni immobili.

Compravendita

La società immobiliare può esercitare la propria attività acquisendo immobili da gestire o cedendo a terzi gli immobili presenti nel proprio patrimonio, precedentemente acquistati o costruiti, mediante la stipula di normali contratti di compravendita immobiliare. Oppure lo può fare tramite l’acquisto o la cessione di partecipazioni sociali.

Partecipazioni sociali

L’acquisto o la cessione di partecipazioni sociali hanno come oggetto immediato la partecipazione sociale e come oggetto mediato la quota parte del patrimonio che la partecipazione rappresenta. In questi casi non si verifica però un vero e proprio atto di trasferimento della proprietà immobiliare. Le ragioni alla base di questa modalità indiretta di acquisizione degli immobili dipende da numerosi fattori. Si pensi, ad esempio, ad un immobile o ad un complesso immobiliare che non può essere compravenduto per mancanza dei requisiti urbanistici necessari per la stipula dell’atto notarile di compravendita immobiliare. O ancora a quei casi in cui l’immobile potrebbe essere gravato da prelazioni legali che si attiverebbero in caso di compravendita diretta.

Tuttavia, accanto ai vantaggi dell’acquisizione indiretta, vi sono anche degli svantaggi. Infatti l’acquirente di partecipazioni sociali non gode della tutela prevista in favore dell’acquirente di una compravendita immobiliare tradizionale in caso di vizi, di mancanza di qualità o di evizione: questo perché oggetto del contratto non è il bene immobile ma la partecipazione sociale. Per questo motivo, nella prassi, sono spesso previste delle garanzie sul patrimonio immobiliare della società che cede le partecipazioni sociali, di modo che l’acquirente resti garantito in ordine all’effettiva consistenza del patrimonio della società cedente. E, normalmente, i contratti di compravendita delle partecipazioni sociali prevedono a carico del venditore obblighi di indennizzo per l’ipotesi di violazione delle garanzie patrimoniali. In mancanza di previsione di obblighi di indennizzo, è possibile in ogni caso fare ricorso ai normali rimedi risarcitori.


note

Autore immagine: PIxabay.com


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