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Casa in comunione dei beni e debiti condominiali

11 Dicembre 2018


Casa in comunione dei beni e debiti condominiali

> Diritto e Fisco Pubblicato il 11 Dicembre 2018



Casa cointestata a marito e moglie: se le spese condominiali non vengono pagate l’amministratore può chiedere i soldi a uno solo dei due o deve agire nei confronti di ciascuno per la metà dell’importo?

Tu e tua moglie avete acquistato casa in comunione dei beni. Da qualche tempo però sono sopraggiunte le difficoltà economiche e ora siete in arretrato con il pagamento del condominio. L’amministratore vi ha più volte sollecitato, prima verbalmente, poi per iscritto, inviando un’unica lettera di sollecito ad entrambi. Di recente la pratica è passata all’avvocato. Questi, dopo aver spedito una raccomandata con un’ultima diffida, è passato alle vie legali e ha presentato in tribunale un ricorso per decreto ingiuntivo contro di voi. Il provvedimento notificatovi dall’ufficiale giudiziario – un ordine di pagamento provvisoriamente esecutivo –  è unico: menziona cioè entrambi in qualità di comproprietari dell’immobile e quindi di debitori. A ciascuno dei due viene chiesto l’integrale versamento delle somme dovute. A vostro avviso, però, c’è qualcosa che non va: andavano effettuate due diverse procedure, ciascuna per il 50% del totale della somma dovuta. L’amministratore invece sostiene che è tutto regolare: poiché in assemblea voi votate una sola volta e quindi siete considerati come un unico condomino, il debito è anche unico. Chi dei due ha ragione? Vediamo cosa stabilisce la legge nell’ipotesi di casa in comunione dei beni e debiti condominiali.

Debiti condominiali: termini di pagamento e procedura

L’amministratore di condominio ha cinque anni dalla delibera di approvazione con lo stato di riparto. L’amministratore (o l’avvocato da questi nominato) può interrompere il termine di prescrizione con l’invio di un sollecito di pagamento.

Nel caso di inquilini in affitto, il debito fa capo al padrone di casa: è quest’ultimo tenuto al versamento delle somme nei confronti del condominio (ed è sempre a questi che andrà notificato il decreto ingiuntivo) salvo ovviamente la possibilità di rivalersi nei confronti degli inquilini secondo gli accordi stipulati sulla ripartizione delle spese.

La procedura di recupero crediti per debiti condominiali è abbastanza semplice e veloce. L’amministratore nomina un avvocato senza bisogno del previo nulla osta dell’assemblea. Si tratta quindi di un professionista di sua fiducia.

L’avvocato presenta in tribunale una copia della delibera di approvazione dello stato di riparto, adottata anche a seguito del semplice bilancio preventivo (non è necessaria l’adozione del bilancio consuntivo). Questo documento è considerato una valida prova scritta del credito. Tanto basta al giudice per emettere subito un decreto ingiuntivo ossia un ordine di pagamento nei confronti del moroso. Moroso che, in questa fase del procedimento giudiziale, non partecipa. A lui viene solo notificato il provvedimento del tribunale. A partire da tale data egli è tenuto a pagare o a fare opposizione. L’opposizione ha un termine massimo: deve essere proposta in tribunale entro massimo 40 giorni. Con l’opposizione si instaura una causa vera e propria nel corso della quale il condominio dovrà dimostrare l’esistenza del proprio credito e la legittimità della pretesa.

In materia di riscossione dei crediti condominiali, il decreto ingiuntivo è provvisoriamente esecutivo: significa che il debitore potrà ricevere immediatamente l’atto di precetto – ossia un ultimo sollecito – e, non prima di 10 giorni da questo, il pignoramento dei beni.

Con il pignoramento inizia la fase esecutiva: si vanno cioè ad espropriare i beni del debitore affinché il condominio recuperi le sue somme. Esistono sostanzialmente quattro forme di pignoramento: quella dei beni mobili (arredi e oggetti presenti in casa), quella dell’automobile, quella dei crediti (conto corrente, stipendio, pensione) e quella dei beni immobili (ad esempio la stessa casa di proprietà del moroso).

Debiti condominiali per casa in comproprietà: chi deve pagare?

Qualora la casa sia cointestata a più soggetti, come nell’ipotesi dei coniugi in comunione dei beni, tutti i comproprietari devono considerarsi condomini. Ciascuno di loro è infatti titolare del bene sebbene la quota millesimale sia unica, così come unico è il voto in assemblea. In pratica, anche a fronte di più soggetti che rivestono la qualifica di condomini, il centro di imputazione degli interessi è unico.

Questa eventualità incide anche sulla regolamentazione giuridica dell’obbligo di pagare le spese di condominio. In proposito, la giurisprudenza ritiene che la responsabilità per l’eventuale morosità sia “solidale[1]. Il concetto di solidarietà passiva implica che, in presenza di più debitori, il creditore può chiedere l’integrale pagamento a uno solo di questi il quale sarà tenuto a versare non solo la sua parte, ma anche quella dell’altro, salvo poi rivalersi, nella misura del 50%, nei suoi confronti.

Volendo fare un esempio, proprio in ambito condominiale, immaginiamo una casa che sia di comproprietà di più eredi succeduti al precedente titolare. Si tratta dei figli che hanno accettato l’eredità del padre. Se questi non versano le quote condominiali, non sarà sufficiente a uno di questi pagare solo la propria quota per escludere il rischio di pignoramenti: solo l’estinzione totale del debito mette al riparo. Ne deriva che il singolo comproprietario di una semplice quota dell’immobile è comunque tenuto al pagamento dell’intero debito (riferibile alla sua abitazione) nei confronti del condominio.

Debiti condominiali per casa in comunione: chi deve pagare?

Anche tra marito e moglie vale la stessa regola. Questo significa che l’amministratore può agire solo nei confronti del marito o solo nei confronti della moglie e a questi chiedere l’integrale pagamento. Non è tenuto a svolgere due procedure diverse per il 50% della somma a testa.

Così, sarà sufficiente il decreto ingiuntivo notificato solo al marito o solo alla moglie che riporti il nome di uno solo dei cointestatari o di entrambi. Non c’è bisogno di due decreti ingiuntivi.

Debiti condominiali e coppia separata

Prendiamo ora in esame il caso della coppia separata. È frequente che la casa familiare sia in comproprietà tra i coniugi. Il giudice assegna la casa al genitore con cui i figli vanno a vivere. La Cassazione cassa il provvedimento d’appello, precisando che l’assegnazione della casa familiare è finalizzata esclusivamente alla tutela dei figli; pertanto, anche se l’immobile è di proprietà comune dei coniugi, la concessione del beneficio resta subordinata al presupposto dell’affidamento dei figli minori o della convivenza con figli maggiorenni ma economicamente non autosufficienti.

Di regola il giudice stabilisce che:

le spese condominiali ordinarie e tutte le utenze gravino sul solo coniuge assegnatario, mentre le spese condominiali straordinarie vengano invece pagate da entrambe le parti in relazione alle quote di singola pertinenza. Se il coniuge assegnatario è anche quello economicamente più debole, in caso di forte disparità reddituale il giudice può disporre che il pagamento delle spese condominiali sia a carico del coniuge estromesso;

in presenza di un mutuo cointestato, le rate continuano ad essere versate da entrambi i coniugi in relazione alle quote di pertinenza. Se invece il mutuo è stato stipulato da uno solo dei coniugi, questi in genere deve continuare a provvedere al pagamento, anche quando non gli sia stata assegnata l’abitazione.

Anche se la coppia è separata, in caso di cointestazione dell’immobile l’amministratore dovrà agire nei confronti di entrambi.

Quando la casa coniugale è di proprietà esclusiva di un coniuge (o quando un solo coniuge ha la titolarità esclusiva di un diritto reale) il giudice deve comunque attribuire il godimento dell’abitazione familiare a quello convivente con i figli (minorenni o maggiorenni non economicamente autosufficienti).

Il coniuge assegnatario dell’immobile deve pagare le spese condominiali ordinarie e, in generale, tutte le spese connesse all’utilizzazione del bene, e quindi le utenze domestiche, i canoni di abbonamento alla televisione, la tassa per lo smaltimento dei rifiuti solidi urbani, in ogni ipotesi in cui il provvedimento di assegnazione non ponga espressamente tali spese in capo al coniuge proprietario.

Sia le spese straordinarie sia quelle inerenti ad un eventuale mutuo contratto per l’acquisto dell’immobile continuano invece a gravare sul coniuge titolare del diritto di proprietà o di diritto reale.

In questo caso, in mancanza del pagamento delle spese condominiali, l’amministratore deve agire solo nei confronti del condomino, ossia il proprietario che è l’unico soggetto obbligato (il quale tutt’al più si può poi rivalere sull’altro coniuge, assegnatario della casa, che non ha pagato la sua parte di quote).

note

[1] Ex art. 1294 cod. civ.


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