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Condominio con debiti: cosa rischia chi ha pagato le quote?

11 Dicembre 2018


Condominio con debiti: cosa rischia chi ha pagato le quote?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 11 Dicembre 2018



Il creditore del condominio può chiedere il saldo delle fatture al condomino che ha già pagato la sua quota?

Come in tutti i condomìni, anche nel tuo c’è chi non paga le quote all’amministratore. Quest’ultimo ha già avviato le procedure per il recupero degli insoluti, dando incarico ad un avvocato di sua fiducia. Nello stesso tempo però alcuni dei creditori non sono stati onorati e ora minacciano azioni legali. A bussare alla porta è innanzitutto la ditta di pulizie, che ha già notificato un decreto ingiuntivo; c’è poi quella addetta alla manutenzione dell’ascensore. A breve scatterà anche la sospensione della fornitura della luce nelle scale. C’è bisogno di trovare in fretta una soluzione e, per questo, l’amministratore ha indetto una riunione. In quella sede si è proposto di stabilire un contributo straordinario a carico dei condomini presenti, contributo che servirà a coprire i buchi di bilancio. Tu però ti opponi: non ne vuoi sapere di versare di nuovo somme che hai già corrisposto con puntualità e precisione, tanto più se è per venire incontro a chi si disinteressa del proprio palazzo. L’amministratore però ti fa presente che, in caso di persistente morosità nei confronti dei fornitori, anche tu ne potresti subire le conseguenze. Potresti cioè essere oggetto di un pignoramento. L’affermazione ti suona strana e nuova. È davvero così? In caso di condominio con debiti, cosa rischia chi ha pagato le quote? È quanto scopriremo qui di seguito.

I creditori del condominio cosa possono fare?

Quando il condominio matura dei debiti, i creditori possono procedere alla notifica di un decreto ingiuntivo nei confronti del condominio stesso. Il decreto, che contiene un ordine di pagamento da parte del giudice, se non viene opposto nei successivi 40 giorni, diventa definitivo e autorizza il creditore a effettuare un pignoramento.

Il primo bene che di solito viene aggredito è il conto corrente condominiale. Se il conto dovesse essere capiente (ossia vi dovesse essere sufficiente denaro per coprire il credito), la procedura si fermerebbe lì e nessuno dei condomini rischierebbe nulla. Viceversa, in caso di insufficienza delle somme sul conto o qualora lo stesso risulti già pignorato da un altro creditore, il fornitore può decidere di procedere contro i singoli condomini. Ma, in particolare, contro chi? In prima battuta non contro tutti, ma solo contro quelli che non hanno pagato le quote condominiali relative alla fattura rimasta insoluta.

A tal fine, su richiesta del creditore, l’amministratore consegna a quest’ultimo un elenco con nomi e millesimi dei morosi. Tale comunicazione, in quanto prevista dalla legge, non è lesiva della privacy.

La successiva mossa la farà il creditore che, dopo aver verificato eventuali beni intestati ai morosi, procederà a un pignoramento nei loro confronti.

Ma ben potrebbe essere che i debitori del condominio non siano solvibili o che i beni a questi intestati (ad esempio lo stesso appartamento) siano stati già pignorati da altri creditori (magari lo stesso condominio per via della morosità).

Quando la riscossione contro i morosi è infruttuosa o impossibile, il creditore può agire contro tutti gli altri condomini, non importa se questi hanno già versato le proprie quote. In tal caso, quindi, il pignoramento verrà avviato contro i proprietari degli appartamenti che hanno già puntualmente versato le proprie quote mensili.

A ciascuno di questi non può essere chiesto più della propria quota millesimale. Quindi, ad esempio, per un debito di 10mila euro, chi ha 100 millesimi può subire un pignoramento di massimo mille euro.

Cosa rischia chi ha già pagato le proprie quote condominiali?

Quindi, in caso di debiti del condominio, chi ha già pagato le quote rischia un pignoramento solo nella misura in cui i creditori non siano riusciti a recuperare le proprie somme dai morosi. Ipotesi quest’ultima tutt’altro che improbabile atteso che, di solito, chi non paga le quote è già vittima del pignoramento avviato da parte dell’amministratore.

C’è poi un altro aspetto da considerare. Se l’amministratore volesse proporre la creazione di un fondo apposito per coprire i buchi dei morosi, questo può “passare” solo con il consenso dell’unanimità di tutti i condomini. Per cui basterebbe anche un solo diniego per impedire la riscossione delle quote. Se l’assemblea però dovesse ugualmente votare la costituzione del fondo morosi a maggioranza, la delibera va impugnata entro 30 giorni; diversamente si sana e allora bisognerà pagare.

Chiaramente l’ultimo e più banale aspetto di questa vicenda – che potrebbe apparire paradossale per chi rispetta i debiti – è che chi ha già pagato le quote, in presenza di debiti del condominio potrebbe subire i disservizi che da ciò possono derivare come l’interruzione della luce condominiale, la mancata riparazione dell’ascensore, le scale sporche, la sospensione dell’acqua comune.


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