Modulo contratto di locazione ad uso abitativo

Il contratto di locazione ad uso abitativo e quello a cedolare secca. Quale il loro contenuto, gli elementi essenziali ed il modulo da utilizzare per stipula.

Ti sei trasferito in una nuova città per motivi di lavoro e hai trovato un’abitazione da prendere in affitto? Sei proprietario di un appartamento che vuoi cedere in locazione ad uso abitativo con un contratto a cedolare secca? Con la tua fidanzata avete deciso di sposarvi e cercate una casa da affittare? Sono molti i casi in cui può tornare utile avere a portata di mano un modulo contratto di locazione ad uso abitativo. Non sempre infatti, si conosce il suo contenuto, cioè quali sono gli elementi tipici che obbligatoriamente vi devono essere ricompresi a pena di nullità e quali clausole invece, non incidono sulla sua validità ma servono solo a meglio specificare gli accordi intervenuti tra le parti. Ma cos’è un contratto di locazione? E’ presto detto! Il contratto di locazione è quel contratto con il quale un soggetto, detto locatore, si impegna a garantire il godimento di un bene a favore di un altro soggetto, detto locatario o conduttore, qualora il bene concesso in uso consista in una abitazione o in un altro bene immobile. Il conduttore a sua volta è tenuto a versare periodicamente un determinato corrispettivo, detto canone, nonché a restituire nei tempi prestabiliti la cosa ricevuta in uso, nel medesimo stato in cui gli è stata consegnata. Non tutti i contratti di locazione immobiliare hanno un identico contenuto, potendo variare a seconda della tipologia di contratto che le parti intendono concludere in considerazione delle necessità sottostanti, della durata o del corrispettivo, elementi questi, dunque, che possono variare da contratto a contratto. Ciò nonostante tutti i tipi di  contratti di locazione devono necessariamente contenere determinati elementi tipici o essenziali che sono: la data di stipula, l’indicazione dettagliata delle generalità delle parti, l’identificazione del bene, il prezzo del canone di locazione e, infine, la durata della locazione. Per quanto attiene ai diversi tipi di contratto di locazione ad uso abitativo che possono essere sottoscritti tra le parti si consiglia la lettura dell’articolo “La locazione ad uso abitativo”.

Gli elementi essenziali del contratto di locazione

La data di stipula

La data di stipula in genere coincide con quella della firma del contratto, a partire dalla quale inizia a decorrere ufficialmente il contratto di locazione. Vi sono dei casi in cui però, la locazione inizia a decorrere prima della stipula del contratto. Se la data di decorrenza coincide con la stipula del contratto, è da questo momento che inizia anche a decorrere il termine di trenta giorni per la registrazione. Se la stipula è posteriore, il termine per la registrazione inizia a decorrere dalla locazione.

Il contratto di locazione ad uso abitativo deve essere registrato da una delle parti, cioè dal locatore o dal conduttore, versando le tasse dovute, che variano a seconda del tipo di contratto concluso, indipendentemente dal canone pattuito e dalla durata.

L’indicazione delle parti

Il contratto di locazione deve necessariamente contenere l’indicazione delle generalità delle parti, cioè del locatore e del conduttore (nome, cognome, data, luogo di nascita, residenza e codice fiscale). Se si tratta di un’azienda devono essere riportati la ragione sociale della stessa, la sede sociale, la partiva iva e i dati del legale rappresentante.

L’indicazione dei dati dell’immobile

Inoltre, devono essere specificati i dati identificativi dell’immobile locato (l’indirizzo completo anche della scala e del piano), l’ubicazione nel comune, i dati catastali (foglio, particella, categoria, zona censuaria), i locali di cui si compone, le eventuali pertinenze e l’uso per il quale viene concesso in locazione (nel caso che ci interessa uso abitativo).

Il canone di locazione

Ancora, nel contratto di locazione deve essere riportato il canone di locazione ovvero la somma che il conduttore si impegna versare al locatore a titolo di corrispettivo per la locazione, allo scadere di un termine concordato (mensile, trimestrale o quadrimestrale).

L’ammontare di tale canone è rimesso alla libera pattuizione delle parti e può essere aggiornato sulla base degli indici medi accertati dall’Istat.

Nel contratto oltre all’ammontare annuo del canone, vanno anche inserite le voci relative alle spese annue e alla rata pattuita.  Il “corrispettivo annuo” infatti, è il prezzo concordato per la locazione dell’immobile, escluse le spese.

Le spese annue sono quelle dovute per le utenze (ad esempio l’ acqua, la spazzatura, ecc.), per gli oneri condominiali (spese di portierato, pagamento dell’amministratore di condominio, manutenzione delle parti comuni) e per altre voci eventualmente specificate.

In genere al conduttore spetta il pagamento delle spese di ordinaria amministrazione dell’immobile (ad esempio la ritinteggiatura delle pareti o la riparazione della cinghia delle tapparelle) e al locatore quelle di straordinaria manutenzione (si prenda il caso della sostituzione della caldaia o della riparazione degli impianti idrici o elettrici).

La “rata pattuita” è la cifra da pagare ad ogni scadenza specificata nel contratto ed è il risultato della somma delle due voci precedenti (corrispettivo annuo e spese annue) suddiviso per il numero delle rate annue previste (dodici se il pagamento è mensile, quattro se è quadrimestrale, e così via).

La durata

Altro requisito essenziale del contratto di locazione è la determinazione della durata. Per i contratti di locazione ad uso abitativo la legge stabilisce una durata di 4 anni, rinnovabili di altri 4 anni alla scadenza [1].

Il contratto di locazione ad uso abitativo può comprendere anche clausole relative ad esempio alla cauzione, al recesso anticipato delle parti, al divieto espresso di sublocazione, al diritto di prelazione, ecc. che vedremo nello specifico di qui a breve.

Queste clausole non devono necessariamente far parte del contratto ma sono rimesse alla discrezionalità delle parti, che possono prevederle oppure no e pertanto, non incidono sulla sua validità.

Il contratto di locazione con cedolare secca

Le parti possono accordarsi per la stipula di un contratto di locazione ad uso abitativo con cedolare secca. In questo caso tra gli elementi essenziali del contratto rientra anche la clausola contenente tale espressa previsione.

La cedolare secca sugli affitti è un’imposta che sostituisce l’IRPEF, l’imposta di bollo e di registro, e le addizionali comunali e regionali. I vantaggi del regime di cedolare secca consistono nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF del solo 10% per i contratti di locazione a canone concordato, e del 21% sui contratti di locazione a canone libero.

L’adesione alla cedolare secca va indicata all’atto della registrazione del contratto.

Il modulo del contratto di locazione ad uso abitativo

Il modulo si compone di più parti.

Al centro del foglio va riportato il titolo “Contratto di locazione ad uso abitativo”, anche nel caso della cedolare secca. Segue la frase “Con la presente scrittura privata, redatta tra” che va completata con l’indicazione dei dati anagrafici delle parti del contratto ed anche con la specificazione delle qualità dagli stessi rivestite,cioè di locatore e conduttore.

Se una delle parti è una persona giuridica, ad esempio una società, vanno riportati la denominazione della stessa, la sede, il numero di iscrizione al registro delle imprese e al REA presso la Camera di Commercio, la partita iva e l’indicazione del legale rappresentante con i suoi dati anagrafici.

Al centro del rigo va riportata la dicitura “le parti convengono quanto segue“.

Successivamente vanno indicati:

• l’oggetto del contratto con la specificazione che si tratta di una locazione di un immobile, che va poi, descritto catastalmente. Nell’oggetto del contratto è da ricomprendere anche l’impegno della parte locatrice a far godere al conduttore dell’immobile in modo pieno e la dichiarazione di quest’ultimo di avere preso visione dell’unità immobiliare, di averla trovata in buono stato, di prenderla in consegna e di restituirla nelle medesime condizioni al termine del contratto;
• il vincolo di destinazione d’uso e il divieto di innovazioni, consistente nell’obbligo del conduttore a non apportare alcun tipo di modifica all’immobile che possa qualificarsi come innovazione;
• la durata e il tacito rinnovo, con la precisazione che il contratto è stipulato per 4 anni (dal…al…) e che verrà automaticamente rinnovato per ulteriori 4 anni in mancanza di esplicita disdetta effettuata nei modi consentiti dalla legge;
• il canone di locazione e l’inadempimento del conduttore, con l’indicazione dell’ammontare del canone annuo, delle modalità di versamento, se mensili, trimestrali o quadrimestrali, e dell’ammontare delle singole rate. Deve essere specificato anche se il versamento avverrà a mezzo assegno o tramite bonifico bancario ed il termine entro il quale verrà effettuato (inizio/metà/fine mese);
• l’aggiornamento periodico del canone di locazione, che consiste nella previsione di rivalutazione annuale del canone sulla base degli indici medi accertati dall’Istat, che va tempestivamente comunicata dalla parte locatrice al conduttore;
• gli oneri accessori, che fanno riferimento all’impegno assunto dal conduttore di farsi interamente carico delle spese relative alla gestione ed all’ordinaria amministrazione dell’immobile locato;
• la cauzione, consistente nella somma che il conduttore consegna a garanzia, alla parte locatrice contestualmente alla firma del contratto, il cui ammontare è pari normalmente a tre mensilità;
• dopo la clausola relativa alla cauzione si può inserire quella della cedolare secca, nei casi in cui venga stipulato tale tipo di contratto, consistente nella dichiarazione del locatore di volersi avvalere della modalità di tassazione sui redditi da locazione di fabbricati denominata “cedolare secca;
• la dichiarazione relativa all’APE (Attestazione di Prestazione Energetica), che consiste in un’apposita clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine all’attestazione di prestazione energetica;
• il recesso anticipato delle parti (ad esempio nel caso di morte di una delle parti del contratto), per il quale basta fare riferimento genericamente a quanto previsto dalla normativa in materia attraverso l’indicazione degli articoli di legge;
• il divieto espresso di sublocazione, che consiste nel divieto di cedere in tutto o in parte l’immobile locato a terzi;
• il diritto di prelazione, che è quel diritto spettante al conduttore, alla scadenza del contratto, in virtù del quale la parte locatrice qualora intenda alienare o fittare a terzi l’immobile, deve darne a questi preventiva comunicazione;
• la modifica delle clausole contrattuali, che vanno espressamente pattuite tra le parti e devono avere forma scritta;
• l’elezione di domicilio, consistente nell’indicazione del domicilio in cui entrambe le parti intendono ricevere le comunicazioni relative alla locazione;
• le spese di registrazione, con l’indicazione della misura in cui queste ultime gravano su ciascuna delle parti del contratto e dell’eventuale somma che il conduttore si impegna a versare a titolo di acconto;
• il rinvio alle disposizioni di legge, cioè il rinvio alla normativa dettata in materia locatizia per tutto quanto non espressamente previsto nel contratto.

Il contratto si conclude con la dichiarazione delle parti di approvare tutte le clausole nello stesso contenute, il luogo, la data e la firma del locatore e del conduttore.