Business | Articoli

Vendita di cosa futura: come funziona

7 Novembre 2017 | Autore:
Vendita di cosa futura: come funziona

Vediamo nel dettaglio in cosa consiste la vendita di cosa futura, cosa può avere ad oggetto e com’è disciplinata dalla legge 

Abbiamo già parlato della vendita di cosa altrui (leggi sul punto: Vendita di cosa altrui: come funziona). Analizziamo, ora, la vendita di cosa futura. Il nostro ordinamento, infatti, oltre a prevedere la possibilità che sia venduta una cosa non appartenente al venditore al momento della conclusione del contratto (in ciò consiste, appunto, la vendita di cosa altrui), prevede anche la possibilità che sia venduta una cosa non ancora venuta ad esistenza. Si parla, al riguardo, di vendita di cosa futura. Si pensi, ad esempio, alla vendita di un appartamento che, al momento della stipula del contratto, deve ancora essere costruito. Vediamo, dunque, in cosa consiste la vendita di cosa futura, cosa può avere ad oggetto e com’è disciplinata dalla legge [1].

Vendita di cosa futura: qual è il suo oggetto

La vendita può avere ad oggetto anche un bene futuro, cioè un bene che al momento della conclusione del contratto ancora non esiste, ma che verrà ad esistenza in un momento successivo. In tali ipotesi, l’acquisto della proprietà si avrà quando la cosa verrà ad esistenza (ad esempio, il raccolto di un fondo agricolo o un immobile da costruire). La vendita di cosa futura, inoltre, può avere ad oggetto anche beni che, pur esistendo già, non sono ancora giuridicamente disponibili. Per comprendere, si pensi, ad esempio, ai frutti ancora non distaccati dall’albero o al pesce non ancora pescato. Questi beni, pur essendo esistenti, non sono ancora disponibili nemmeno per il venditore. In tali casi, l’acquisto della proprietà da parte del compratore si verificherà non appena i beni saranno oltre che esistenti, anche giuridicamente disponibili.

Possono essere oggetto di vendita anche i diritti futuri, la cui venuta ad esistenza dipende dall’avveramento di una condizione o diritti che costituiscono la controprestazione di un adempimento non ancora eseguito.

Attenzione: il bene in vendita, in questi casi, dovrà essere indicato chiaramente nel contratto come bene futuro. Se il venditore tace al compratore che la cosa non è attualmente esistente, il compratore che sia in buona fede potrà agire per la risoluzione del contratto ed il risarcimento del danno. In questi casi, infatti, si è in presenza di un contratto viziato.

Vendita di cosa futura: precisazioni

Tecnicamente, la vendita di cosa futura viene qualificata come vendita con effetti obbligatori o come vendita con effetti reali differiti. Ciò in quanto, come anticipato, l’acquisto della proprietà del bene non avviene al momento della conclusione del contratto, ma è differito ad un momento successivo.

È bene precisare, inoltre, che non può parlarsi di vendita di cosa futura se la vendita ha ad oggetto un bene altrui (si ha, in tal caso, appunto una vendita di cosa altrui) oppure un bene che oggettivamente non potrà appartenere al patrimonio del venditore.

Come detto, inoltre, la vendita di cosa futura può avere ad oggetto anche diritti futuri. Tuttavia, secondo la giurisprudenza [2],  non possono formare oggetto di vendita, a pena di nullità, le quote future di una società ancora non costituita.

Vendita di cosa futura: cosa prevede la legge 

Il compratore diventa proprietario della cosa nel momento in cui essa viene ad esistenza nella sua completezza: in tale momento, cioè, avviene automaticamente il trasferimento del diritto di proprietà in capo all’acquirente, senza che sia necessaria una nuova manifestazione di volontà. Ad esempio, un appartamento acquistato sulla carta viene ad esistenza nel momento in cui la sua realizzazione è completa ed è conforme a quanto pattuito nel contratto: se, invece, mancano due vani il bene non è venuto ad esistenza nella sua completezza, così come non è completo un edificio composto dal solo scheletro in cemento armato. Se oggetto della vendita sono gli alberi o i frutti di un fondo, la proprietà si acquista quando gli alberi sono tagliati o i frutti sono separati [3].

Vendita di cosa futura: se la cosa non viene ad esistenza

Ma cosa succede se la cosa non viene ad esistenza? Ebbene, la legge [4] in questi casi prevede che se il bene futuro non viene ad esistenza e la causa non è imputabile al venditore il contratto è nullo per impossibilità dell’oggetto. È, ad esempio, il caso dei frutti mai venuti a maturazione a causa del gelo o della siccità. Se, invece, la mancata esistenza è imputabile al venditore, si applicano le norme relative all’inadempimento. Il compratore, quindi, potrà ottenere la risoluzione del contratto ed il risarcimento del danno. Attenzione però: ciò è possibile solo se le parti non abbiano concluso un contratto aleatorio, che si ha quando il compratore si assume il rischio della mancata venuta ad esistenza del bene.  In queste ipotesi, però, il contratto è valido a condizione che la clausola contrattuale contenente l’aleatorietà risulti specificatamente stabilita ed accettata dal compratore.


note

[1] Art. 1472 Cod. Civ.

[2] Cass., sent. n. 9099 del 13.05.2004.

[3] Art. 1472, 1 comma, Cod. Civ.

[4] Art. 1472, 2 comma, Cod. Civ.


Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non hanno ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube