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Che fare se l’assemblea di condominio non prende una decisione?

12 Dicembre 2018


Che fare se l’assemblea di condominio non prende una decisione?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 12 Dicembre 2018



Mancato funzionamento dell’assemblea: che succede se, nonostante sia necessario prendere una decisione, durante la riunione di condominio non si riesce a votare perché magari nessuno si presenta e non si forma il quorum?

Nel tuo condominio si sono formate tre diverse “fazioni”. La prima è composta dai condomini più diligenti e pignoli: si presentano sempre in assemblea, sono attenti alla manutenzione del palazzo e alle incombenze da adempiere. La seconda è invece fatta da chi vorrebbe risparmiare quanto più possibile; così, quando c’è da votare su una spesa, chiede sempre svariati preventivi e tende ad allungare i tempi. La terza è invece costituita dagli “indifferenti”: si tratta dei condomini che non partecipano mai alle riunioni e che non hanno mai espresso un voto. In queste condizioni è spesso difficile prendere decisioni. Così, le numerose convocazioni indette dall’amministratore sono spesso risultate inutili. Da questa situazione però stanno derivando numerosi danni al condominio. Intanto è diventato difficile approvare il rendiconto di gestione e la ripartizione delle spese, tant’è che l’amministratore non riesce a recuperare le morosità. C’è poi da decidere sul rinnovo o l’eventuale sostituzione dello stesso amministratore. Non in ultimo bisogna deliberare su una serie di interventi straordinari e urgenti che minacciano di provocare danni a terzi. In situazioni di questo tipo, in cui è palese il mancato funzionamento dell’assemblea, come bisogna comportarsi? Cosa prevede la legge se, alle riunioni, non si riesce a raggiungere una maggioranza? Detto in altri termini, che fare se l’assemblea di condominio non prende una decisione?

La questione è stata, di recente analizzata da una sentenza del tribunale di Roma [1].

Quando è possibile ricorrere in tribunale in caso di inerzia dell’assemblea?

Come noto, tutta la vita di un condominio dipende dalle decisioni che assume l’assemblea. L’amministratore non è che l’organo esecutivo della volontà dei condomini. L’assemblea è pertanto chiamata a decidere, tra le tante attribuzioni, in merito alla nomina e conferma dell’amministratore e all’eventuale sua retribuzione, all’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condomini, all’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e all’impiego del residuo attivo della gestione ed in relazione alle opere di manutenzione straordinaria, costituendo, se occorre, un fondo speciale.

Quando i condomini non riescono a deliberare per il mancato raggiungimento di una maggioranza succede che non si riescano a prendere i provvedimenti necessari per gestire la comunione. In tal caso, ogni proprietario di appartamento può richiedere l’intervento del tribunale. Il giudice si sostituirà alla volontà dell’assemblea e deciderà per il meglio del condominio.

In particolare, l’intervento del giudice si può richiede quando l’assemblea:

  • non viene convocata dall’amministratore;
  • non funziona perché non è possibile al suo interno la formazione della maggioranza necessaria per deliberare;
  • adotta delle delibere che però non vengono eseguite;
  • non si riesce a nominare l’amministratore.

In buona sostanza, qualora non si prendano i provvedimenti necessari alla gestione della cosa stessa oppure non si formi una maggioranza o, ancora, nel caso la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascuno dei partecipanti al condominio può ricorrere all’autorità giudiziaria. Ad esempio si può ricorrere in tribunale quando:

  • il mancato funzionamento dell’assemblea attiene ad attività di ordinaria amministrazione e comunque riguarda spese necessarie per conservare l’immobile comune e diverse da quelle correnti;
  • non viene eseguita la votazione già adottata dall’assemblea ma solo quando essa ha ad oggetto attività necessarie per la conservazione dell’immobile. Restano così escluse quelle aventi oggetto futile o voluttuario.

Al contrario non si può agire in tribunale contro una delibera regolarmente approvata dalla maggioranza. Se ci sono ragioni per contestare la legittimità della votazione bisogna proporre opposizione entro 30 giorni. In questo caso però il tribunale non si sostituisce alla volontà dei condomini ma annulla la decisione illegittima. Spetterà all’assemblea quindi sostituirla con un’altra valida e regolare.

Un caso tipico in cui si può ricorrere in tribunale è quando dal lastrico solare o dal tetto si verifichino infiltrazioni di acqua che vanno a incidere sulla proprietà del condomino dell’ultimo piano così determinando un danno al suo appartamento. Ebbene, se l’assemblea non si mette d’accordo sull’avvio dei lavori, il danneggiato può far sostituire la volontà del giudice a quella dell’assemblea, obbligando quest’ultima ad affidare l’incarico a una ditta specializzata. Lo stesso dicasi se c’è un cornicione pericolante che rischia di cadere in testa ai passanti e gli altri condomini non deliberano sulla sua riparazione.

Chi può ricorrere al tribunale se l’assemblea non riesce a prendere una decisione?

Tutte le volte in cui l’assemblea non riesce a prendere una decisione e da ciò derivi un pregiudizio per il condominio, ogni singolo condomino può rivolgersi in tribunale e chiedere l’intervento del giudice. È necessario il deposito di un ricorso con l’assistenza del proprio avvocato di fiducia. Il tribunale competente è quello del luogo ove è situato l’immobile.

Il procedimento non è di natura contenziosa ma di volontaria giurisdizione [2]: in altri termini non si instaura una vera e propria causa con le prove e quant’altro, ma viene emessa una decisione in camera di consiglio. Eventualmente il tribunale può decidere di assumere, se lo ritiene, informazioni ulteriori rispetto a quanto prospettato dalla parte in sede di ricorso.

A seconda della richiesta avanzata, il tribunale può:

  • prendere una decisione al posto dell’assemblea su singoli atti;
  • nominare un amministratore giudiziario, se lo ritiene necessario per la corretta gestione dell’immobile. Ciò succede quando la situazione è tale da rendere impossibile la normale gestione

Che succede se non si riesce a nominare un amministratore

Potrebbe infine succedere che l’assemblea non riesca a prendere una decisione in merito alla sostituzione dell’amministratore o al rinnovo dell’incarico. Anche in questo caso uno o più condomini possono rivolgersi al tribunale, affinché sia il giudice ad effettuare la nomina.

Anche l’amministratore dimissionario può rivolgersi al tribunale.

Gli interessati alla nomina devono presentare un ricorso diretto al presidente del tribunale nella cui circoscrizione si trova il condominio, spiegando le motivazioni della mancata nomina.

L’amministratore nominato dal tribunale ha gli stessi obblighi, poteri  e responsabilità dell’amministratore di nomina assembleare, e il suo compenso è determinato dall’assemblea dei condomini, salvo disaccordo, nel qual caso, su richiesta dell’amministratore giudiziario, verrà stabilito dal giudice.

Immagina che nel tuo condominio si debba prendere una decisione a te molto cara, ad esempio l’installazione di una videosorveglianza o un cancello elettrico per non dover ogni volta scendere dall’auto quando piove per aprire l’accesso al garage. L’assemblea non si mette mai d’accordo: una volta manca il quorum, un’altra si dà mandato all’amministratore di reperire preventivi, un’altra ancora si preferisce soprassedere in attesa di proposte più vantaggiose. Che puoi fare allora se l’assemblea di condominio non prende una decisione?

Quando i condomini non riescono a deliberare perché non si riesce a raggiungere una maggioranza e, per questa ragione, non si possono prendere i provvedimenti necessari per gestire la comunione, ogni proprietario di appartamento può richiedere l’intervento del tribunale. Il giudice si sostituirà alla volontà dell’assemblea e deciderà per il meglio del condominio.

In particolare, l’intervento del giudice si può richiede quando l’assemblea:

– non viene convocata dall’amministratore;

– non funziona perché non è possibile al suo interno la formazione della maggioranza necessaria per deliberare;

– adotta delle delibere che però non vengono eseguite;

– non si riesce a nominare l’amministratore.

Ad esempio si può ricorrere in tribunale quando l’assemblea non riesce a decidere in merito ad attività di ordinaria amministrazione necessarie per conservare l’edificio o non viene eseguita una decisione già approvata dall’assemblea. Pensa ad esempio al caso in cui, dal tetto piova acqua nel tuo appartamento e gli altri condomini non si affrettano ad approvare i lavori di ristrutturazione.

Restano escluse le questioni aventi ad oggetto questioni futili e voluttuarie.

note

[1] Tribunale Roma, Sez. V, 13.11.2018.

[2] Art. 1105 comma 4 cod. civ.

Tribunale Roma, Sez. V, 13.11.2018

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il dott. Roberto Ghiron, in funzione di Giudice Unico di primo grado, V Sezione Civile del Tribunale di Roma ha pronunciato la seguente

SENTENZA nella causa iscritta al n. 61680/16 Ruolo Generale Contenzioso

TRA

B.M.P., B.B., C.G., G.F., M.A., P.M.R., T.A. ED A.M., elettivamente domiciliati in Roma presso lo studio dell’avv. che li rappresenta e difende con procure in atti

E SUPERCONDOMINIO VIA DI V. A. 57 in R., contumace

E

ATTORI

CONVENUTO

CONDOMINIO VIA DI V. A. 57 P. C, S. E ED F, elettivamente domiciliato in Roma presso lo studio dell’Avv. che lo rappresenta e difende con procura in atti

INTERVENUTO

E

S.P.M.R., P.P., P.M.V., M.B.M., D.C.A. E C.P., elettivamente domiciliati in Roma presso lo studio dell’Avv. che li rappresenta e difende con procure in atti

INTERVENUTI

Svolgimento del processo – Motivi della decisione

Con citazione ritualmente notificata gli attori esponevano quanto segue: 1-di essere proprietari di unità che facevano parte del supercondominio che si era formato per la gestione di parti comuni a tre palazzine, 2- che, in assenza di regolamento di condominio, era stata costituita una commissione che aveva portato più volte un testo all’approvazione in sede assembleare ma che, anche in data 16-5-2016, i partecipanti non avevano raggiunto alcun accordo ‘così privando la collettività di uno strumento fondamentale per la vita del condominio’. Ciò premesso chiedevano che, previa verifica che le disposizioni contenute nella bozza di regolamento non violavano i diritti dei partecipanti, fosse ’emanata una sentenza/decreto di approvazione e ratifica del testo preformato sottoposto all’approvazione dell’assemblea del 16-5-2016′.

Non si costituiva il convenuto.

Interveniva il Condominio di via V. A. 57 Pal. C scale E ed F affermando che le disposizioni di cui alla bozza di regolamento violavano i diritti del condomini della palazzina C e chiedendo il rigetto dell’avversa domanda.

Si costituivano gli intervenuti S.P. unitamente agli altri indicati in epigrafe chiedendo dichiararsi inammissibile la domanda avanzata dagli attori in quanto devoluta al collegio in sede di volontaria

giurisdizione. In subordine e nel merito, previa integrazione del contraddittorio, chiedevano che fosse espunta dal regolamento la disposizione che vietava il parcheggio.

All’esito del giudizio le parti precisavano le conclusioni come da verbale e la causa veniva trattenuta in decisione all’udienza dell’11-7-2018 con la concessione dei termini ex art. 190 c.p.c..

Deve essere dichiarata la contumacia D. convenuto, non costituitosi in giudizio.

La domanda avanzata da parte attrice deve essere dichiarata inammissibile.

Invero si deve premettere che nessuna lite sussiste fra i partecipanti al supercondominio convenuto (che, per inciso, si costituisce di fatto e che risulta, nel caso in esame, individuato come contraddittore da parte attrice che gli ha notificato l’atto introduttivo) mancando qualsivoglia delibera in tema di costituzione di un regolamento (che, per inciso, non è obbligatorio per legge ben potendo l’ente di gestione ricorrere alla completa normativa prevista dal codice civile salvo il raggiungimento di un accordo di natura negoziale per l’approvazione di deroghe alla disciplina di legge), delibera che è lo strumento ordinario, previsto dal legislatore, per l’amministrazione e la gestione dei beni comuni e che costituisce il presupposto per contestare le determinazioni dell’assemblea (che non possono manifestarsi in altre forme).

Né il giudice ordinario può sostituirsi alla volontà, di contenuto negoziale o non, dei partecipanti all’organizzazione rimanendo le decisioni di merito inerenti la gestione e l’organizzazione lasciate alla libera determinazione dei comproprietari (delle parti comuni). Invero anche in sede di impugnazione delle delibere ex art. 1137 c.c. l’intervento del giudice deve limitarsi alla verifica della legittimità dell’espressa volontà collettiva senza poter entrare nel merito delle scelte discrezionali salvo il caso dell’eccesso di potere. Al riguardo si deve osservare che il principio generale, in merito al sindacato giudiziale, è che l’A.G. non possa entrare nel merito delle deliberazioni impugnate essendo il suo intervento limitato alle ipotesi di violazione di legge e del regolamento condominiale (v. art. 1137 comma 2 c.c.) sìcche non è ammesso alcun riesame del merito in particolare sull’opportunità della decisione e sui motivi che la hanno determinata. Nel corso del tempo si è però formato il principio giurisprudenziale, essenzialmente volto alla tutela della minoranza da eventuali abusi della maggioranza, secondo il quale l’esame del merito della delibera è consentito al fine di accertare se la delibera stessa sia viziata sotto il profilo dell’abuso del diritto o dell’eccesso di potere con la precisazione che l’indagine sul merito (della delibera) è consentito solo qualora sia strumentale ad un giudizio sulla legittimità della stessa e cioè per accertare quale sia lo scopo dell’atto al fine di verificarne l’eventuale invalidità in relazione ad una finalità che si ponga in contrasto con le finalità consentite dalla legge o dal regolamento (fra le altre Cass. 5889/01 e Cass. 10611/90).

Ma tali principi presumono l’approvazione di un delibera che nel caso in esame, tuttavia, non risulta pacificamente finanche venuta in essere donde l’impossibilità per questo giudicante di entrare nel merito delle questioni sollevate.

Lo strumento al quale possono ricorrere i condomini, laddove non si riesca a deliberare, è invece quello del procedimento di volontaria giurisdizione come previsto espressamente dal legislatore in tema di comunione ma applicabile anche al condominio negli edifici a mente dell’art. 1139 c.c..

Pertanto laddove, come nel caso in esame, non si può formare una maggioranza e non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione il mezzo al quale ricorrere è quello previsto dall’art. 1105 comma 4 c.c. che consente al singolo partecipante di adire l’autorità giudiziaria che, in sede camerale, potrà eventualmente, ove l’oggetto lo consenta e se ne ravvisi la necessità, prendere i provvedimenti gestori utili (provvedimenti di natura sostanzialmente amministrativa). Nel caso in esame gli attori non hanno fatto ricorso a tale strumento ma hanno erroneamente avanzato domanda in sede contenziosa, domanda che presuppone la lesione di un diritto e l’esistenza di una lite, emergenze che nel caso in esame non sussistono essendo stata rappresentata, come detto, solo l’incapacità dell’assemblea di deliberare (che è, si ripete, il

solo strumento che hanno i condomini per manifestare la volontà collettiva e per eventualmente contestarla: donde errate sono le allegazioni sul punto di parte attrice laddove afferma che inerzia non vi sarebbe perché taluni condomini si sarebbero informalmente attivati senza raggiungere risultati in presenza di contrasti sulla redazione del regolamento). Considerato altresì che il condominio può ben essere privo di regolamento e che, ove i partecipanti intendano comprimere i diritti individuali, devono utilizzare lo strumento negoziale con il consenso espresso all’unanimità.

Assorbite le ulteriori eccezioni ed istanze e parimenti inammissibili le domande ulteriori avanzate tardivamente con le memorie ex art. 190 c.p.c..

Alla declaratoria di inammissibilità della domanda attrice e, quindi, alla soccombenza, segue la condanna della predetta parte alla refusione delle spese di lite in favore di ciascuna delle due parti intervenute (B. ed altri per un verso e Condominio via V. A. 57 Pal. C scale E ed F per altro verso) che hanno chiesto dichiararsi inammissibili/infondate le avverse pretese.

P.Q.M.

Definitivamente decidendo, nella contumacia del convenuto ed ogni ulteriore istanza disattesa o assorbita, dichiara inammissibile la domanda avanzata dalla parte attrice.

Condanna gli attori, in solido fra loro, alla refusione, in favore delle due parti intervenute, delle spese di lite che si liquidano, per ciascuna delle dette parti, nella somma di Euro4200,00 per competenze, oltre iva, cpa e spese generali.

Così deciso in Roma, il 12 novembre 2018. Depositata in Cancelleria il 13 novembre 2018.


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