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Prezzo vendita immobile: possono pignorarlo?

18 Gennaio 2019 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 18 Gennaio 2019



Nel caso volessi vendere il tuo immobile, i creditori potrebbero pignorare il prezzo pattuito con il compratore? Come potresti evitare il pignoramento?

La tua situazione economica non è delle migliori, tant’è che ritrovi con i creditori con il fiato sul collo. Tra soggetti privati, Agenzia delle Entrate e banche, non sai come muoverti e temi che da un momento all’altro possano partire altre azioni legali (ad esempio, un procedimento per ingiunzione) e i successivi pignoramenti. Ebbene, nonostante tutto, la situazione è ancora abbastanza sotto controllo o, quanto meno, un tuo immobile di proprietà non è ancora stato sottoposto all’attenzione dei predetti creditori: in sostanza non è ipotecato e non è nemmeno pignorato. Pertanto, prima che la situazione precipiti definitivamente vorresti venderlo: il ricavato della predetta cessione sarebbe, infatti, fondamentale per prendere respiro, per saldare le incombenze più immediate e per risollevarti rispetto alle altre. Tuttavia temi che qualche creditore possa intervenire nella predetta compravendita. In sostanza ti preoccupi che qualcuno possa avanzare pretese nei riguardi del prezzo, pignorandolo prima ancora che tu lo possa incassare: ma tutto ciò è possibile? A proposito del prezzo della vendita di un immobile, i creditori possono pignorarlo? Si tratta di un dubbio più che lecito, anche perché hai sentito parlare della possibilità di pignorare i cosiddetti crediti futuri. Tuttavia le informazioni in tuo possesso non sono complete, vorresti approfondire maggiormente l’argomento e desidereresti, comunque, sapere in che modo potresti evitare il pignoramento del prezzo della vendita. Ed allora non resta che rispondere alle tue domande.

Credito futuro: cos’è?

Se sei proprietario di un immobile e hai deciso di affittarlo, evidentemente hai intenzione di percepirne un canone, cosiddetto, di locazione e se la tua offerta di affitto verrà accettata da qualcuno, inevitabilmente, concluderai un contratto di locazione. A questo punto, consegnato l’immobile al tuo conduttore, avrai quindi diritto, mensilmente, al pagamento dell’affitto. Ebbene, questo credito costante per tutta la durata del contratto è un credito futuro. Se sei nel mese di gennaio, ovviamente non potrai pretendere che ti sia pagato il mese di giugno, ma già sai che questo tuo credito maturerà a tempo debito. Una volta risposto alla tua domanda (credito futuro: cos’è?), devi sapere che questa situazione giuridica viene considerata sufficientemente consolidata per consentire ad un tuo potenziale creditore di pignorare il tuo credito futuro.

Crediti futuri: sono pignorabili?

Di questo argomento ne ho già parlato ampiamente nell’articolo posso pignorare un credito futuro, alla cui lettura ti rimando per avere ulteriori informazioni. Quello che in quest’occasione è sufficiente sapere è che, come in tantissime altre situazioni come questa, l’interpretazione della legge ad opera della giurisprudenza, la fa da padrona. Ed infatti, devi sapere che la Suprema Corte di Cassazione ha più volte precisato e ribadito che i crediti futuri, come quello descritto in precedenza, sono assolutamente pignorabili. Non è necessario, pertanto, che siano già in possesso del debitore, ma è sufficiente che siano riconducibili ad un rapporto giuridico esistente ed identificato [1]. Se ricorrono i predetti presupposti, sono persino pignorabili i crediti condizionati, cioè quelli dovuti solo al verificarsi di un determinato evento, e persino quelli eventuali.

Credito futuro prezzo vendita: è pignorabile?

Se quelle appena riportate sono le conclusioni della giurisprudenza in materia di credito futuro e della possibilità di pignorarlo, a maggior ragione, il prezzo di una vendita pattuita per iscritto, ma non ancora stipulata davanti al notaio rogante, potrebbe giustificatamente e legittimamente essere pignorato ad opera di un creditore del venditore. Ebbene, appurato che potrebbe essere possibile, quale potrebbe essere la soluzione per evitare questo malaugurato effetto o quanto meno per ridurre le possibilità che ciò accada?

Pignoramento prezzo vendita: come evitarlo?

Dopo averti ricordato che sottrarsi volontariamente ad un proprio debito non è certo un comportamento meritevole del Cavalierato della Repubblica Italiana, devi sapere che, per il creditore potrebbe risultare molto difficile sapere se e come stai per vendere un tuo bene immobile. Nella prassi, infatti, la compravendita è quasi sempre preceduta da un preliminare, cioè una scrittura privata tra le parti, frequentemente neanche trascritta nei registri immobiliari. Se questa è la situazione descritta, il tuo creditore ben difficilmente saprà di questa operazione e gli sarà molto complicato il pignoramento di qualcosa di cui non conosce l’accadere. Pertanto, omettendo di pubblicizzare il preliminare di vendita, cioè evitando di trascriverlo nei registri immobiliari, con buona probabilità, eviterai ogni iniziativa a riguardo dei potenziali creditori. Ricordati, però, che la vendita dovrà essere effettiva (e non simulata), a prezzo di mercato e con il compratore in totale buona fede (cioè all’oscuro della tua situazione debitoria): diversamente i tuoi creditori potrebbe impugnare la descritta operazione giuridica, recuperando, di fatto, il bene del debitore su cui avrebbero potuto soddisfarsi.

note

[1] Cass. civ. sent. n. 8682/2017 – 19501/2009 – 19967/2005


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