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Acquisto di immobile: come proteggerlo dai creditori

19 Gennaio 2019
Acquisto di immobile: come proteggerlo dai creditori

Dobbiamo acquistare un appartamento a mio nipote separato con un figlio, oggi convivente padre di 2 figli, ma vogliamo garantirci di non perdere casa e capitale economico. Noi zii non vogliamo intestarci l’immobile, ma vorremmo intestarlo con vincoli di legge a lui. È convivente con residenza insieme alla nuova compagna ed i suoi 2 figli piccoli. Cosa dobbiamo fare?

Al fine di dare una risposta esaustiva al quesito, sarebbe necessario conoscerne l’effettivo obiettivo: più precisamente, sarebbe opportuno sapere se l’interesse della lettrice è quello di sottrarre l’immobile ai potenziali creditori di suo nipote, oppure ai suoi creditori. Il fatto che la stessa abbia precisato che il nipote è separato induce a ritenere che le interessi evitare che sulla casa possano vantare pretese l’ex coniuge oppure la nuova compagna in ipotesi di cessazione della convivenza. 

Se la lettrice non intende intestare l’immobile a lei e a suo marito, una soluzione potrebbe essere rappresentata dall’acquisto della nuda proprietà da parte di suo nipote, con riserva di usufrutto a favore della lettrice. In tal modo, ella e suo marito acquistano un pieno diritto di uso e godimento esclusivo dell’immobile, per effetto della cessione del possesso del bene; dall’altro lato, il nudo proprietario (nipote) resta titolare dell’immobile ma perde il potere di fatto sul bene e non può in alcun modo utilizzarlo. 

Ad entrambe le parti è richiesto il rispetto dell’ordinaria diligenza: l’usufruttuario non deve deteriorare il bene e non deve mutarne la destinazione economica; il proprietario non può ostacolare il diritto di godimento. La ripartizione delle spese relative all’immobile è chiaramente disciplinata dalla legge (gli interventi di manutenzione ordinaria sono a carico dell’usufruttuario, mentre quelli di manutenzione straordinaria a carico del nudo proprietario). 

Il pieno diritto di godimento dell’usufruttuario consiste nella facoltà di apportare modifiche migliorative dell’immobile o di concederlo in locazione a terzi, trattenendo per sé i canoni, o in comodato, senza che sia necessario il consenso del proprietario. 

L’acquisto della nuda proprietà da parte del nipote consente di accedere ai benefici fiscali prima casa, se questi non possiede già altri immobili nello stesso Comune e non ha già beneficiato delle agevolazioni per l’acquisto di altro immobile, anche in comproprietà, su tutto il territorio nazionale. 

Un istituto idoneo a proteggere l’immobile dai creditori è il fondo patrimoniale; tuttavia, il nipote, essendo separato e probabilmente futuro divorziando, non avrebbe i requisiti per poterlo costituire. L’alternativa per la lettrice potrebbe essere l’intestazione del bene a lei e a suo marito con inserimento nel fondo patrimoniale dalla stessa costituito. 

Un’ulteriore alternativa potrebbe essere quella di intestare l’immobile, non al nipote, ma ai figli di quest’ultimo: trattandosi di minori, la legge prevede l’usufrutto a favore dei genitori fino al raggiungimento della maggiore età. In tal modo, l’immobile è sottratto ai creditori e resta intestato ai figli, a prescindere dalle vicende riguardanti i genitori. 

La via della donazione è da escludere, essendo anche la più costosa, in quanto la lettrice dovrebbe compiere una doppia operazione immobiliare: compravendita dell’immobile e donazione al nipote. 

Per una risposta più approfondita, sarebbe necessario conoscere la posizione patrimoniale della lettrice e quella di suo nipote e, come anticipato in premessa, l’effettivo interesse sotteso al quesito in esame. 

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Maria Monteleone


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