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Cessione di immobili e regime fiscale

25 Gennaio 2019 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 25 Gennaio 2019



Un bene immobile risulta in comproprietà e diviso tra tre persone con le seguenti quote: 2/8, 3/8, 3/8. Se le parti si accordano per una divisione del bene in modo amichevole/consensuale, con successivo conguaglio in somma di denaro per la parte del bene che non risulta divisibile in parti uguali, quale regime fiscale si applica? Quali tasse o imposte, spese devono essere affrontate e divise tra i tre comproprietari?

La norma che disciplina la tassazione delle cessioni di immobili da parte di privati cittadini, che agiscono al di fuori del regime di impresa, precisa che sono imponibili le plusvalenze, derivanti dalla differenza fra il prezzo di vendita indicato in atto ed il costo dì acquisto dello stesso, aumentato di ogni onere e spesa relativa (spese notarili, spese di ristrutturazioni, ecc.), percepite dai contribuenti.

Dette plusvalenze sono considerate come redditi diversi e sono sottoposte a tassazione a due condizioni:

– che il periodo che intercorre fra la data di acquisto e di successiva rivendita dell’immobile sia superiore a 5 anni, a meno che l’immobile nono sia stato donato, in qual caso vale la data di acquisto da parte del donante, o che il bene sia stato utilizzato per la maggior parte del quinquennio come abitazione principale;

– senza limiti di tempo qualora l’immobile venga sottoposto a ristrutturazioni o variazioni edilizia tali da modificare sostanzialmente l’immobile acquistato.

Infatti lo scopo della legge è quello di tassare le plusvalenze da speculazione immobiliare senza danneggiare i contribuenti che non intendono effettuare alcuna speculazione ma semplicemente operare secondo necessità o per valide ragioni economiche, esclusa la sola attività speculativa.

Quanto sopra vale sotto il profilo delle imposte dirette a carico dei venditori di immobili che si trovino nella situazione sopra esposta.

Sotto il profilo delle imposte indirette invece, la cessione di immobili è sottoposta all’imposta di registro ed alle imposte ipo-catastali sul valore normale dell’immobile e l’obbligato al pagamento di dette imposte è il soggetto acquirente.

Dal quesito purtroppo non si comprende se l’immobile di cui si fa menzione sia stato acquistato o meno cinque anni prima della data in cui si intende rivenderlo, né la tipologia dell’acquisto (compravendita, donazione, successione, ecc.), né come i comproprietari siano diventati tali e che accordi fra gli stessi eventualmente intercorrano.

Nemmeno sono indicate quantità monetarie o valide ragioni economiche per le quali si possa comprendere i motivi per i quali sussistano ragioni di credito/debito fra i comproprietari stessi.

Dunque, a parte la indicazione della tassazione della plusvalenza da speculazione in capo ai comproprietari, non si può esprimere alcun altro parere in merito ai rapporti fra questi ultimi.

Tuttavia si può precisare che i rapporti fra privati sono disciplinati dalle norme del codice civile con eventuali conseguenze in materia fiscale, pertanto qualora fra i comproprietari si debbano effettuare conguagli in denaro tali da modificare i valori delle plusvalenze tassabili, occorrerà basarsi su contratti e/o accordi scritti ed aventi data certa, attraverso i quali poter risalire oggettivamente e con certezza all’effettivo vantaggio di ciascuno dei comproprietari ed alla conseguente tassazione dello stesso, oltre che ovviamente poter vincere presunzioni legali in caso di investigazione erariale.

Pertanto la risposta al quesito è che le imposte da pagare sono quelle previste dalla presunzione di speculazione, in caso di vendita immobiliare entro i cinque anni dalla data dell’atto di acquisto, come stabilito dagli articoli 67 e 68 del Testo unico delle imposte sui redditi – Tuir.

La plusvalenza avrà tuttavia natura di reddito diverso e non di reddito di capitale, pertanto sarà tassata, alternativamente, a discrezione dei contribuenti:

– a tassazione ordinaria, ad aliquota progressiva a partire dal 23%, in capo a ciascun comproprietario, nel Quadro RL della dichiarazione dei redditi;

– a tassazione separata, ad aliquota fissa 20% al momento della cessione, direttamente a mani del notaio rogante l’atto di vendita immobiliare, in tal caso non sarà obbligatoria la compilazione della dichiarazione dei redditi.

Articolo tratto dalla consulenza resa dal dott. Mauro Finiguerra


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