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Condominio, contenzioso giudiziario e spese condominiali

25 Gennaio 2019
Condominio, contenzioso giudiziario e spese condominiali

> Diritto e Fisco Pubblicato il 25 Gennaio 2019



Dopo un contenzioso giudiziario di 1° e 2° grado ho ottenuto, con sentenza passata in giudicato, il riconoscimento di un’indennità di occupazione ex art. 834, per un magazzino di piano interrato, a decorrere dal 1994 fino alla riconsegna dell’immobile, che con ogni probabilità non potrà avvenire prima di ulteriori 5 anni. Il condominio, soccombente, in contropartita chiede il pagamento di quote di spese condominiali maturate per: oneri ordinari, assicurazione edificio, sentenze di condanna in favore di altri condomini, atti esecutivi da parte di altri condomini, transazioni extragiudiziarie con altri condomini, accantonamenti per opere strutturali. Tenuto conto che l’occupazione dura da circa 24 anni e che non risultano pervenute con certezza gran parte delle delibere assembleari, qual è l’effettiva debenza delle spese richieste? Da quali di queste in caso potrei ritenermi affrancato?

Si anticipa che, per una corretta valutazione del caso e delle eventuali debenze del condominio, si dovrebbe analizzare la documentazione necessaria, e relativa alle asserite transazioni stragiudiziali, oltre che alle condanne a cui fa richiamo il condominio:

– le opere strutturali, se correttamente deliberate, devono essere sostenute da tutti i condomini;

– le condanne subite dal condominio (oltre che le attività stragiudiziali) devono essere sostenute da tutti i condomini, anche se prima dai condomini non in linea con i pagamenti;

– così come ance le spese ordinarie e l’assicurazione dell’edificio.

Inoltre, il proprietario dell’appartamento condominiale è responsabile, unitamente con il possessore (chi ci abita) solidalmente: pertanto, l’amministratore di condominio potrà agire sia nei confronti dell’uno, che dell’altro, salvo poi il diritto del proprietario di rivalersi su chi ci ha abitato (in forza di locazione, comodato o, come nel caso di specie, in forza di una indebita occupazione).

Di certo, se il credito vantato dal condominio sia divenuto certo, liquido ed esigibile, allora potrà essere invocato per ottenere una compensazione del controcredito vantato dal lettore in virtù della sentenza passata in giudicato di indebita occupazione.

Quelle che il condominio richiede sarebbero potenzialmente spese che il lettore avrebbe dovuto affrontare.

Tuttavia, fino a quando non invieranno al lettore il verbale della delibera di queste spese non avrà la contezza di cosa si tratta; ed è proprio dal ricevimento della delibera che decorrerà il termine per l’eventuale impugnazione della stessa.

Per tale motivo, la prima cosa da fare è intimare al condominio, nella persona dell’amministratore, l’invio di quei verbali, in modo da verificare se le delibere sono viziate o meno e, quindi, valutare un’impugnazione, da proporre entro trenta giorni dalla ricezione.

Ad ogni modo, il lettore con il provvedimento di condanna per indebita occupazione potrà agire nei confronti del condominio per ottenere una sentenza di risarcimento dei danni patiti dall’illecito subito, da quantificare sulla base dei frutti non percepiti in questi ventiquattro anni (ad esempio, mancati canoni di locazione).

Se dovesse essere il condominio ad agire dapprima, con un decreto ingiuntivo, allora occorrerebbe presentare opposizione e allegare la sentenza del lettore, chiedendo con domanda riconvenzionale che sia condannato il condominio a pagare la differenza tra quello che spetta al lettore e quello che, al netto dei vizi che contesterà alle varie delibere, sarà il credito condominiale.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Salvatore Cirilla


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