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Preliminare: se il venditore rifiuta la stipula del definitivo

11 Novembre 2017 | Autore:
Preliminare: se il venditore rifiuta la stipula del definitivo

Vediamo cosa succede e cosa fare se il venditore si rifiuta di presentarsi davanti al notaio per la stipula del contratto definitivo di compravendita

Quando si vuole concludere una compravendita, il più delle volte il contratto definitivo è preceduto da un contratto preliminare (chiamato anche compromesso). Il preliminare è un particolare contratto con il quale le parti si obbligano a concludere un successivo contratto (il definitivo appunto), già delineato nei suoi elementi essenziali. Nello specifico caso della vendita di un immobile si parla di preliminare di vendita immobiliare. Con questo contratto il futuro venditore di un immobile e il potenziale acquirente si impegnano a stipulare, entro un termine prestabilito, un successivo contratto definitivo (cosiddetto “rogito“) con il quale avverrà il trasferimento della proprietà del bene.  Ma cosa succede se, per qualsiasi ragione, il venditore si rifiuta di presentarsi davanti al notaio per la stipula del contratto definitivo di compravendita? Cosa potrà fare, in questi casi, l’insoddisfatto acquirente? Quali le conseguenze in caso di inadempimento del venditore, che si rifiuta di addivenire alla stipula del contratto definitivo? Ecco tutte le risposte.

Mancata stipula del definitivo: la diffida ad adempiere

Se, dopo la stipula del preliminare, il venditore si rifiuta di addivenire alla stipula del contratto definitivo, la prima cosa che l’acquirente deve fare è inviare alla controparte una formale lettera di diffida ad adempiere per intimare il promittente venditore a presentarsi alla data convenuta dinnanzi al notaio per la stipula del rogito. Se nemmeno la diffida dovesse sortire gli effetti sperati, allora l’acquirente potrà adire le vie legali avvalendosi di tutta una serie di tutele previste a suo favore. Vediamo quali.

L’obbligo di concludere il contratto di compravendita

La legge [1] in questi casi prevede, a favore dell’insoddisfatto acquirente, uno strumento che gli consente di “costringere” il venditore a concludere il contratto. L’acquirente, infatti, potrà rivolgersi al giudice per ottenere una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto definitivo non concluso: sarà cioè la sentenza stessa (e non il contratto definitivo di compravendita) a trasferire la proprietà dell’immobile all’acquirente. Si parla, a riguardo, della cosiddetta esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre. Per cui, anche in mancanza del consenso del soggetto inadempiente (il venditore), la proprietà del bene passerà in capo all’acquirente. Quest’ultimo, ovviamente, dovrà a sua volta offrire quanto dovuto, vale a dire il pagamento del prezzo dell’immobile. La sentenza, oltre a disporre il passaggio della proprietà, potrà anche stabilire la condanna del venditore al risarcimento di eventuali danni subiti nel frattempo dal futuro acquirente per il ritardo.

Mancata stipula del definitivo: la risoluzione del contratto

Un altro strumento previsto dalla legge [2] in favore dell’acquirente, a fronte del rifiuto del venditore di trasferirgli la proprietà dell’immobile, è la cosiddetta risoluzione del contratto. In sostanza, l’acquirente potrà rivolgersi al tribunale al fine di chiedere la risoluzione del contratto preliminare e cioè lo scioglimento da ogni precedente obbligo di comprare e vendere l’immobile. In questo modo, l’acquirente non sarà più obbligato a diventare proprietario della casa, né a pagare il correlativo prezzo.

Attenzione: condizione per presentare la domanda di risoluzione del contratto è che l’inadempimento da parte del venditore sia grave. Solo in tal caso il giudice dichiarerà sciolto il contratto e potrà condannare la parte inadempiente (il venditore) al risarcimento del danno subito in conseguenza della mancata stipula del contratto.

Mancata stipula del definitivo: la caparra confirmatoria

In caso di mancata stipula del definitivo per “colpa” del venditore, se l’acquirente aveva versato una caparra confirmatoria, potrà esercitare il diritto di recesso e pretendere la restituzione del doppio della caparra versata al venditore. [3]. Per tutti gli approfondimenti in tema di caparra, leggi: Caparra: cos’è e come funziona.

Attenzione: in questo caso non sarà possibile chiedere al giudice anche il risarcimento dei danni ulteriori. Ciò in quanto il risarcimento dei danni e la restituzione del doppio della caparra sono misure che la legge [4], in questi casi, riconosce in via alternativa e non cumulativa.

Mancata stipula del definitivo: in pratica

Una volta scaduto il termine previsto al fine della stipula del contratto definitivo di compravendita, se il promittente venditore si rifiuta di stipulare il contratto definitivo, l’acquirente dovrà innanzitutto diffidare il venditore con un’apposita lettera di diffida. In seguito l’acquirente insoddisfatto potrà agire in giudizio chiedendo uno dei seguenti rimedi:

  • l’esecuzione in forma specifica del contratto preliminare;
  • il risarcimento del danno;
  • la risoluzione del contratto.

Il  promissario acquirente che agisce per la risoluzione può chiedere contestualmente il risarcimento del danno o, in alternativa, se ha versato una caparra confirmatoria, la restituzione del doppio della caparra.

Attenzione: se, però, l’acquirente ancor prima della stipula del definitivo era già stato immesso anticipatamente nel possesso dell’immobile, vale a dire poteva abitarvi pur non essendone ancora il proprietario, allora egli dovrà riconoscere al promittente venditore un’utilità, che andrà determinata in base al canone di locazione secondo i prezzi correnti di mercato.


note

[1] Art. 2932 Cod. Civ.

[2] Art. 1453 Cod. Civ.

[3] Art. 1385, 2 comma, Cod. Civ.

[4]  In tal senso cfr. anche Cass., sent. n. 25623 del 27.10.2017.


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