Contratto di affitto turistico: come funziona

Vediamo nel dettaglio cos’è la locazione per finalità turistiche, quale il suo oggetto, scopo, forma, durata, canone e quali gli adempimenti fiscali

Le locazioni turistiche sono molto diffuse nel nostro territorio. L’Italia, infatti, è una delle mete preferite dai turisti di tutto il mondo. Non è raro, dunque, che chi abbia una seconda casa voglia ricavarne un profitto concedendola in affitto per finalità turistiche. Vediamo, quindi, cos’è il contratto di affitto turistico, come funziona la locazione per finalità turistiche e cosa prevede la legge al riguardo.

Contratto di affitto turistico: cos’è

Il contratto di affitto turistico è un particolare contratto di locazione con durata limitata nel tempo, volto a soddisfare esigenze abitative temporanee per l’unica finalità turistica, ovvero per esigenze insorte in occasione di un viaggio o di un soggiorno per svago, villeggiatura, riposo o qualunque altra causa voluttuaria. In sostanza, il contratto di affitto turistico è un contratto per mezzo del quale il locatore si obbliga a concedere al conduttore-turista, per un periodo di tempo non superiore a tre mesi, un diritto personale di godimento su di un immobile per il fine di una vacanza, in cambio di un corrispettivo.

Contratto di affitto turistico: scopo

Come anticipato, la locazione per finalità turistiche è volta a soddisfare temporanee esigenze abitative turistiche, caratterizzate da bisogni di abitare con fini di vacanza nelle cosiddette seconde case. Il contratto di affitto turistico, infatti, serve a soddisfare le particolari esigenze di chi  abbia bisogno di abitare in un immobile con fini di vacanza, solo nei periodi di riposo.

È sufficiente, tuttavia che il conduttore (vale a dire colui che prende la casa in affitto) abbia lo scopo di abitare l’immobile per turismo, ma non è invece necessario che l’immobile sia ubicato in una località turistica. Ai sensi della legge [1], infatti, sono locazioni turistiche quelle aventi ad oggetto gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche in qualsiasi luogo ubicati.

Attenzione: lo scopo turistico deve sussistere al momento della conclusione del contratto stesso. La finalità turistica deve risultare dal contratto ed essere effettivamente riscontrabile, onde escludere ogni esigenza abitativa primaria. 

Contratto di affitto turistico: quali case

Il contratto di affitto turistico ha ad oggetto appartamenti destinati a soddisfare un’esigenza abitativa non primaria. Questa tipologia di contratto, dunque, non riguarda l’immobile in cui una persona e i suoi familiari vivono abitualmente e stabilmente. Quando di parla di contratto di affitto turistico, infatti, si parla sempre di seconde case.

Contratto di affitto turistico: forma e durata  

Il contratto deve avere forma scritta a pena di nullità. Come anticipato, inoltre, la finalità turistica deve essere espressamente indicata nel contratto onde evitare l’eventuale applicazione delle norme in materia di locazione abitativa primaria o transitoria.
Le parti possono stabilire liberamente la durata del contratto di locazione per finalità turistiche. Generalmente, questo tipo di locazione è stipulata per brevi periodi. Al termine del periodo pattuito la disdetta è automatica e il conduttore deve rilasciare l’immobile locato. Con riferimento alla diversa durata del contratto, è possibile distinguere tra:

• locazione turistica lunga (cosiddetto contratto casa vacanze): il contratto deve prevedere clausole che regolano, tra l’altro, la durata della locazione, l’entità del canone e le modalità di pagamento dello stesso, prevedendo la rivalutazione in corso di contratto e il deposito della cauzione;
• locazione turistica breve (cosiddetto contratto brevi vacanze): tale tipo di contratto deve contenere apposite pattuizioni circa il recesso, l’entità delle spese accessorie e le modalità di utilizzo degli eventuali spazi accessori;
• locazione turistica brevissima (detto anche contratto weekend): nel contratto deve essere prevista una clausola con pattuizione forfettaria sui consumi per le utenze.

Contratto di affitto turistico: canone

Il canone può essere liberamente determinato dalle parti. Quanto alle modalità di pagamento generalmente il locatore richiede parte dell’affitto al momento della stipulazione del contratto: quest’importo non deve superare il 25% del prezzo della locazione e non deve essere richiesto più di 6 mesi prima della data di inizio della locazione. Il saldo è effettuato 30 giorni prima della partenza o alla consegna delle chiavi.
Se il conduttore rinuncia alla locazione ha diritto al rimborso di parte della somma anticipata e precisamente:

• meno il 10% sino a 30 giorni prima della data di locazione;
• meno il 25% sino a 21 giorni prima della data di locazione;
• meno il 50% sino a 11 giorni prima della data di locazione;
• meno il 75% sino a 3 giorni prima della data di locazione.

Affitto turistico: registrazione ed adempimenti fiscali

Qualora la locazione turistica abbia durata inferiore ai trenta giorni non sussiste obbligo di registrazione del contratto. Se tra le stesse parti sono stati stipulati più contratti di locazione turistica per diversi periodi, ciascuno dei quali anche inferiore ai trenta giorni, la cui durata complessiva sia però superiore ai trenta giorni nell’arco dell’anno solare, sussiste obbligo di registrazione. Le locazioni turistiche di durata superiore ai trenta giorni devono essere registrate entro i trenta giorni dalla stipula e sono soggette al pagamento dell’imposta di registro nella misura del 2% del canone pattuito per importi non inferiori a 67 euro, salva la cedolare secca.

In caso di affitto turistico superiore ai trenta giorni, inoltre, entro quarantotto ore dalla consegna dell’immobile, il locatore deve provvedere ad effettuare la relativa denuncia presso l’autorità locale di pubblica sicurezza o presso il sindaco. Tale denuncia deve essere sempre effettuata, indipendentemente dalla durata della locazione, quando l’affitto è predisposto in favore di cittadini extra UE o apolidi.

Contratto di affitto turistico: distinzioni

Il godimento dell’immobile a scopo turistico costituisce l’oggetto del contratto, di talché nella locazione turistica non sono inclusi i servizi accessori quali pulizia giornaliera, cambio biancheria, ristorazione ecc. ed infatti, quando il godimento dell’immobile è accompagnato da ulteriori prestazioni convenzionalmente poste a carico del concedente (è il caso del cosiddetto bed and breakfast ), si applica il contratto di prestazione alberghiera e non quello di locazione turistica.

Diversa dal contratto di affitto turistico è anche la cosiddetta locazione ad uso pied-a-terre, la quale non ha finalità abitative, ma è piuttosto finalizzata a soddisfare l’esigenza di quegli inquilini che hanno necessità di brevi soste generalmente in prossimità del luogo di lavoro e con l’esclusione di uso abitativo anche temporaneo.