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Messa in sicurezza balconi: chi paga?

19 Dicembre 2018 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 19 Dicembre 2018



I balconi aggettanti e i balconi incassati. Il diverso piano di riparto delle spese necessarie per la loro messa in sicurezza.

Il fregio decorativo che adorna il tuo balcone si sta sgretolando e temi che da ciò possano derivare danni a terzi? Hai trovato nella tua proprietà pezzi della pavimentazione del balcone del piano di sopra? Camminavi sotto casa e per poco non sei stato colpito dai calcinacci caduti dal balcone del tuo vicino? La messa in sicurezza dei balconi è un argomento molto spinoso e difficile da affrontare. Spesso è causa di annose liti tra i condomini. Durante le assemblee infatti, non sempre si riesce a mettere d’accordo tutti i partecipanti sulle spese inerenti a tali lavori che sono il più delle volte, ingenti e onerose. A ciò va ad aggiungersi la scarsa conoscenza che si ha delle norme dettate in materia. Si innescano pertanto, discussioni e malumori tra condomini che finiscono con il ripercuotersi sulla serenità dell’intero condominio. Volendo fornire un aiuto a chi suo malgrado, si trova ad affrontare una problematica legata alla messa in sicurezza dei balconi: chi paga? Al fine di evitare che dal mancato o ritardato intervento possano derivare danni a terzi, cerchiamo in quest’articolo di fare un po’ il punto della situazione. I balconi sono una pertinenza dell’appartamento nel quale insistono e hanno la funzione di consentire l’esercizio del diritto di veduta al proprietario. Costituiscono pertanto, parte integrante dell’abitazione ed in alcuni casi, possono considerarsi un prolungamento dell’unità immobiliare. Per quanto riguarda le spese relative alla loro messa in sicurezza, le stesse variano a seconda della tipologia di balcone su cui dovranno essere effettuati gli interventi di manutenzione.

I diversi tipi di balconi

Esistono due differenti tipi di balconi, i cosiddetti aggettanti e quelli incassati.

Il balcone aggettante

I balconi aggettanti sono i balconi tradizionali, cioè quelli più comuni, che sporgono rispetto alla facciata dell’edificio, rendendo possibile l’affaccio tramite un prolungamento dell’appartamento che si trova “sospeso”. Appartengono in via esclusiva al proprietario dell’abitazione non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di copertura dell’edificio [1].

Si ha quindi, un balcone aggettante quando questo:

  • sporge rispetto alla facciata, costituendo il prolungamento dell’unità immobiliare di cui è pertinenza;
  • si protende nel vuoto, non facendo parte della struttura portante verticale dell’edificio;
  • è autonomo dal punto di vista statico, in quanto agganciato al solaio interno.

Il pavimento e la parte strutturale su cui poggia il pavimento (solaio o soletta) appartengono al proprietario dell’appartamento dal quale si accede al balcone.

Il balcone aggettante infatti, non ha funzione divisoria tra due piani e pertanto, è di proprietà esclusiva e non comune tra i proprietari di due piani l’uno all’altro sovrastanti.

Le spese per la messa in sicurezza di un balcone aggettante

I lavori di messa in sicurezza di questo tipo di balcone sono a totale carico del proprietario dell’appartamento in cui esso si trova. Egli deve intervenire tempestivamente per evitare l’aggravarsi dello stato di conservazione del balcone e l’eventuale distacco di materiale dal supporto che potrebbe comportare, nei casi estremi, danni a terzi.

Più precisamente il proprietario deve provvedere al pagamento delle spese relative alla manutenzione/ristrutturazione del pavimento del balcone (si pensi al caso del ripristino o della sostituzione delle mattonelle oppure delle soglie o ancora dei marmetti di chiusura del balcone; al caso di crepe che si possono essere formate a livello della pavimentazione o di problemi dovuti ad una carente impermeabilizzazione) nonché a quelle relative alle manutenzione/ristrutturazione delle fioriere che in alcuni edifici si possono trovare incorporate nello stesso balcone.

Se ad esempio una mattonella o un marmetto della pavimentazione stanno per cadere fuori dal balcone perché si sono scollate oppure si sono create crepe nella pavimentazione o anche quando si è lesionata o rotta una delle fioriere incassate nel balcone con conseguente caduta di calcinacci, le relative spese spettano al proprietario dell’appartamento cui il balcone serve.

Così come sono a totale carico del proprietario dell’appartamento in cui il balcone si trova, le spese di struttura della soletta (intendendo per tali la sostituzione delle travi portanti, l’armatura dei ferri, gli elementi per il livellamento e quelli per l’isolamento acustico/termico, la pignatta, ecc.) nonché quelle di manutenzione dei davanzali e della parte interna dei parapetti ed anche delle ringhiere.

Ad esempio, se si sono rotti i mattoni con cui è stato costruito il balcone che quindi, è pericolante e potrebbe crollare da un momento all’altro oppure se si sono ammalorate le travi portanti creando un grave problema strutturale o ancora se dal davanzale cadono pezzi di intonaco, è il proprietario del balcone a doverne rispondere.

Fa eccezione il caso in cui la parte frontale del balcone sia dotata di rivestimenti esterni oppure di elementi decorativi. Infatti, questi elementi si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono all’estetica dello stabile, aumentando il valore dell’edificio e dei singoli appartamenti [2].

Pertanto, qualora sia necessario intervenire per mettere in sicurezza un balcone aggettante dotato di fregi o componenti decorative, le relative spese di ristrutturazione saranno a carico dell’intero condominio e verranno ripartite in base alle tabelle millesimali.

Viceversa se sul frontalino non sono presenti rivestimenti o elementi decorativi, in altre parole se è semplicemente liscio, la messa in sicurezza spetta al proprietario dell’unità immobiliare servita dal balcone.

Le spese per la messa in sicurezza del sottobalcone

Discorso a parte va fatto per il sottobalcone, che è quella zona del balcone aggettante che fa da copertura per il balcone sottostante inferiore.

Secondo un recente indirizzo giurisprudenziale i rivestimenti e i decori del sottobalcone appartengono al condominio e le spese ad essi inerenti vanno suddivise tra tutti i condomini sempre sulla base delle tabelle millesimali [3].

Questo significa che se dal sottobalcone cadono pezzi di calcinaccio o di cornicione con conseguenti problemi di sicurezza, è l’intero condominio a dovere provvedere alla manutenzione e non il singolo proprietario del balcone o, tantomeno, di colui che abita al piano di sotto.

Volendo quindi, riepilogare nel caso di balconi aggettanti, le spese per la messa in sicurezza spettano:

  • al proprietario del balcone se si tratta di lavori inerenti alla pavimentazione, alle fioriere, alla struttura della soletta, ai davanzali, alla parte interna dei parapetti, alle ringhiere ed ai frontalini, se privi di rivestimenti o di elementi decorativi;
  • al condominio quando sono lavori che interessano il rivestimento esterno e i decori esterni ovvero quelli del sottobalcone, se rivestito o decorato.

L’osservanza di queste regole è molto importante anche per quanto attiene alla responsabilità per eventuali danni subiti da terzi, di cui sarà responsabile il condominio se il materiale caduto si è distaccato da parti comuni. Se la spesa per la messa in sicurezza è urgente, potrà essere anticipata dal singolo condomino salvo il rimborso totale da parte del condominio. In caso di lavori non urgenti e non autorizzati, al singolo condomino non spetterà alcun rimborso.

I balconi incassati

I balconi incassati invece, sono quelli che non sporgono rispetto ai muri perimetrali dell’edificio, restando all’interno e di solito sono chiusi su due o tre lati.

Possono essere incassati a U e quindi, presentare tre lati chiusi dal muro verticale di facciata e un solo parapetto frontale, oppure possono essere incassati a L o a L rovesciata ed avere due lati chiusi dal muro verticale di facciata e due parapetti, uno frontale e l’altro laterale.

In questo caso la soletta dei balconi è una sorta di prolungamento del solaio e svolge funzioni di separazione, copertura e sostegno dei diversi piani dello stabile.

Pertanto, in questa tipologia di balconi si configura una comproprietà della soletta che viene esercitata tra il proprietario del piano superiore, a cui appartiene la parte calpestabile del balcone, e quello del piano di sotto, a cui appartiene il soffitto che funge da copertura.

I lavori per la messa in sicurezza di un balcone incassato

Quando si devono effettuare dei lavori di messa in sicurezza di un balcone incassato per determinare a chi tra i due proprietari spettano le relative spese, bisogna rifarsi alla disciplina dettata dal Codice civile [4].

Se detti lavori attengono alla manutenzione o ricostruzione del solaio, le spese vanno sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastante (ad esempio il balcone va messo in sicurezza perché si sono ammalorate le travi portanti); se invece, sono lavori che interessano la copertura del pavimento, allora sono di spettanza del proprietario del piano superiore (si prenda il caso in cui si sono create delle fessurazioni profonde nella pavimentazione); viceversa se i lavori sono relativi all’intonaco e alla tinta del soffitto, le relative spese dovranno essere sostenute dal proprietario del piano inferiore (ad esempio si sta sgretolando l’intonaco del soffitto del balcone e cadono calcinacci in strada).

In altre parole se la messa in sicurezza di un balcone incassato riguarda la parte orizzontale, allora si deve fare riferimento alla disciplina dettata dal Codice civile. Se riguarda la parte verticale, inserendosi tale tipo di balcone, nella facciata, i lavori dovranno essere ripartiti tra tutti i condomini secondo le tabelle millesimali (si prenda il caso in cui la messa in sicurezza è relativa alla parte frontale del balcone incassato; i lavori spetteranno a tutto il condominio interessando una parte da va considerata quale comune).

Le spese per la messa in sicurezza del sottobalcone

Il sottobalcone di un balcone incassato va valutato allo stesso modo del solaio/soletta. Quindi, se occorre metterlo in sicurezza la spesa va ripartita in parti uguali tra i due proprietari dei piani sovrastanti.

I balconi a castello

All’interno della tipologia dei balconi incassati, è possibile distinguere una sottotipologia che è quella dei balconi a castello, caratterizzati dal fatto che non sporgono rispetto alla facciata dello stabile, rimanendo all’interno del perimetro dell’edificio, inseriti nella sua struttura portante e non si protendono nel vuoto.

Le spese per la messa in sicurezza dei balconi a castello

Facendo parte integrante dell’edificio qualora questo tipo di balcone avesse bisogno di lavori di messa in sicurezza della faccia esterna del parapetto, le relative spese saranno a carico del condominio, interessando una parte comune.

La novella del 2012

Per completezza espositiva si fa presente che nel 2012 [5] è intervenuta una novella normativa in materia condominiale che ha inserito le facciate tra le parti comuni dell’edificio e quindi, ad oggi, può essere ipotizzata una loro funzione meramente estetica e non più strutturale come in precedenza. Detta novella non ha previsto alcunché in merito ai balconi.

Ciò nonostante alla luce di questa novità legislativa si potrebbe sostenere che non ha più senso la distinzione tra balconi aggettanti e balconi incassati/a castello, essendo comunque ricompresi nella nozione di facciata e come tali rientranti in una presunzione di condominialità.

Conseguenza di ciò è che verrebbe superata anche questione della proprietà e ripartizione delle spese dei frontalini, in quanto anch’essi farebbero parte dei balconi e della facciata dell’edificio.

Sarebbe, pertanto, opportuna l’adozione del criterio ex articolo 1125 c.c. da parte dell’assemblea condominiale, per cui le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

In alternativa, si potrebbero considerare tutti i tipi di balconi e gli elementi che li costituiscono, come parte integrante della facciata, anche per favorire un’equa ripartizione di spese fra tutti i condomini.

note

[1] Cass. civ. sez. II sent. n. 13509 del 27.07.2012.

[2] Cass. civ. sez. II sent. n. 218/2011.

[3] Cass. civ. sentenze n. 6652/2017 e 30071/2017.

[4] Art. 1125 cod. civ.

[5] L. 220/2012.


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