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Balconi in condominio: quali oggetti può vietare l’amministratore?

18 Dicembre 2018


Balconi in condominio: quali oggetti può vietare l’amministratore?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 18 Dicembre 2018



L’amministratore di condominio può imporre ai proprietari dei balconi di non costruire o di rimuovere verande, gazebo, ripostigli, condizionatori o qualsiasi altra opera non conforme al decoro architettonico?

Uno dei condomini del tuo stabile ha fatto costruire, sul suo balcone di casa, un piccolo manufatto da usare come ripostiglio: si tratta di una sorta di armadio chiuso, appoggiato alla facciata dell’edificio, realizzato in metallo e vetro opaco. Una specie di piccola veranda. A tuo avviso però un’opera del genere lede l’estetica del palazzo. Ti rivolgi così all’amministratore di condominio chiedendogli di inviare al proprietario una lettera di diffida per intimargli la demolizione dell’opera e, in difetto, di agire fisicamente a nome di tutti gli altri condomini che hanno già segnalato la questione e che, pavidamente, preferiscono non metterci la faccia. Insomma, secondo te è l’amministratore che deve provvedere a ripristinare i luoghi nello stato in cui erano prima. L’amministratore però si ritiene incompetente ad agire: da un lato sostiene di non poter agire in casa degli altri, né di poter decidere cosa questi possono fare nella rispettiva proprietà; dall’altro lato, il professionista fa notare che, già in passato, altri proprietari avevano installato, sui rispettivi balconi, condizionatori, boiler dell’acqua, impianti di riscaldamento autonomo; c’è addirittura anche chi vi ha posizionato la lavatrice. Insomma, non si può certo dire che a rovinare il decoro architettonico dell’edificio sia stato l’ultimo intervento. Tu insisti affinché sia l’amministratore ad attivarsi subito per rimuovere le opere. Se doveste presentarvi davanti a un giudice, chi di voi vincerebbe il processo? L’amministratore, che ritiene di non avere poteri per ordinare ai condomini il ripristino dello stato di fatto dello stabile o tu che invece pretendi dall’amministratore la tutela delle parti comuni dell’edificio? Quali oggetti può vietare l’amministratore sui balconi in condominio? A dare una risposta su tale questione è stata una recente sentenza della Cassazione [1]. Ecco qual è la soluzione fornita dai giudici supremi a questo interessante caso di vita condominiale.

In realtà, avevamo già affrontato il medesimo discorso nell’articolo Violazione dell’estetica del palazzo: chi è responsabile?, ma in quella sede avevamo trattato la questione più sotto un aspetto di tipo processuale, chiarendo a chi spetti la cosiddetta “legittimazione attiva” e “passiva” nella relativa causa. Dal punto di vista pratico, invece, le cose stanno nel seguente modo.

Opere sul balcone: c’è bisogno di autorizzazione?

Il tema delle modifiche che ledono il decoro dell’edificio costituisce l’argomento di un notevole contenzioso giudiziario soprattutto con riferimento all’attività di sorveglianza dell’amministratore. La regola imposta dalla legge vuole che ogni condomino possa eseguire, sulla propria proprietà, tutte le opere che vuole per rendere l’appartamento più consono alle proprie esigenze. Con solo tre limiti: 

  • non può pregiudicare la sicurezza dell’edificio
  • non può alterare il decoro architettonico dell’edificio
  • non può rendere inservibili le parti comuni (modificandone la loro destinazione d’uso).

Non esiste, tuttavia, un controllo preventivo sulle opere che il singolo condomino esegue sul balcone o nel proprio appartamento. Questi non deve cioè chiedere la previa autorizzazione né all’assemblea, né all’amministratore. Ma è chiaro che, qualora l’esecuzione dell’intervento violi una delle tre predette regole, il titolare può essere citato in giudizio per rimuovere l’opera o l’oggetto collocato sul proprio balcone. In pratica, si tratta di un controllo successivo. 

Facciamo un esempio: chi vuol realizzare una veranda e chiudere il balcone, una volta ottenuta la licenza edilizia dal Comune non deve ottenere anche il via libera dall’assemblea condominiale; pertanto è illegittima la prassi di numerosi Comuni che, per il rilascio del permesso di costruire, esigono prima il verbale dell’assemblea con l’approvazione dei lavori. 

Tutela dell’estetica del palazzo: cosa deve fare l’amministratore?

Spetta all’amministratore tutelare le parti comuni dell’edificio, tra queste anche l’estetica della facciata. Egli deve quindi segnalare all’assemblea le eventuali opere realizzate sui balconi che possono essere in contrasto con le linee del palazzo per come originariamente disegnate dal costruttore. L’amministratore può anche agire in tribunale – in sostituzione dei condomini – a difesa delle parti comuni, contro chi pone comportamenti illeciti sulle parti comuni. 

Tuttavia – ed è qui l’importante chiarimento della Cassazione – non si può certo citare in giudizio l’amministratore affinché rimuova quanto depositato dai condomini sui propri balconi. Egli non può cioè essere obbligato dal giudice ad attivarsi per demolire o togliere le opere eseguite in violazione del decoro della facciata.

Nel caso di lesioni del decoro della facciata compiute da altri condomini è necessario agire contro questi ultimi, perché solo essi – e non l’amministratore – possono essere condannati a ripristinare lo stato anteriore del bene in quanto diretti responsabili.

L’amministratore invece non risponde degli effetti pregiudizievoli derivanti all’edificio da interventi realizzati da singoli condomini. Al massimo può essere tenuto a rispondere in caso di inerzia nell’agire a tutela del decoro dell’edificio.  

Balconi in condominio: quali oggetti può vietare l’amministratore?

In sintesi, l’amministratore di condominio non ha il potere di autorizzare l’avvio dei lavori sui balconi ma, una volta eseguite le opere o collocati gli oggetti, può – anzi deve – intervenire per chiederne la rimozione se ledono il decoro architettonico. Se non lo fa può essere ritenuto responsabile personalmente ed eventualmente revocato dall’incarico. Tuttavia, se una volta ricevuta la contestazione dell’amministratore, il proprietario non si attiva, non si può agire in tribunale contro l’amministratore affinché elimini le opere abusive ma bisogna rivolgersi contro il primo.

note

[1] Cass. sent. n. 29905/2018.


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