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Quanto costa uno sfratto?

18 Dicembre 2018 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 18 Dicembre 2018



Cos’è e come funziona la procedura di sfratto? Quanto costa mediamente uno sfratto per morosità? Quali spese bisogna sostenere?

Hai dato in locazione un appartamentino che non utilizzavi, così da poterci ricavare qualcosa ed evitare che l’immobile potesse diventare ben presto fatiscente. Hai provveduto a stipulare il contratto con il tuo inquilino e a registrarlo presso l’agenzia delle entrate. All’inizio tutto bene, fino a quando il conduttore (cioè, la persona a cui hai affittato la casa) si è reso inadempiente di una mensilità; porti pazienza, sperando che si ravveda e ti paghi nei prossimi giorni. Passa ancora un altro mese, e poi un altro ancora: nonostante i ripetuti solleciti, l’inquilino moroso non ti versa più nemmeno il becco d’un quattrino; praticamente, vive a scrocco in casa tua. In quel momento, la prima cosa che ti viene in mente è quella di riappropriarti di ciò che è tuo, cioè dell’appartamento che gli hai dato in locazione attraverso regolare contratto. Vorresti cambiargli la serratura mentre lui è fuori, staccargli la corrente elettrica, sbarrargli la porta: vorresti, ma non puoi, perché la legge te lo impedisce. Eh sì: non puoi cacciare di casa il conduttore di un’abitazione, anche se inadempiente. Se ricorressi ad una delle tecniche che ti ho appena menzionato incorreresti nel reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni, delitto che si configura ogni volta che una persona, pur potendo ricorrere ai giudici, si fa giustizia da sé. L’unico modo che hai per cacciare di casa il parassita è quello di rivolgerti ad un avvocato e adire la procedura di sfratto per morosità: in pratica, serve un processo. Affrontare un procedimento, seppur semplificato come quello di sfratto, significa anticipare delle spese che, se l’inquilino è nullatenente, non verranno mai più recuperate. Oltre al danno, la beffa. Con questo articolo vorrei parlarti, in modo molto semplice e chiaro, senza tecnicismi inutili, quanto costa uno sfratto.

Sfratto: cos’è?

Prima di comprendere quanto costa uno sfratto ti spiegherò brevemente in cosa consiste. Lo sfratto è una procedura speciale prevista dal codice, finalizzata a mandar via il conduttore nel caso in cui egli sia inadempiente oppure non voglia abbandonare l’abitazione al termine del contratto di locazione. Esistono quindi due tipi di sfratto: per morosità [1] e per finita locazione [2]. In entrambi i casi, il proprietario dell’immobile ha diritto a riottenere lo stesso libero dalle cose di proprietà dell’inquilino. Fedele all’esempio riportato in premessa, con questo articolo ti parlerò di quanto costa uno sfratto per morosità.

Sfratto per morosità: come funziona?

Lo sfratto per morosità è una procedura speciale perché la legge consente al proprietario di raggiungere il proprio scopo mediante un percorso semplificato e sicuramente più veloce del normale. Mentre, di solito, per citare qualcuno in tribunale devi concedergli almeno novanta giorni di tempo per prepararsi la difesa, nel procedimento di sfratto per morosità sono sufficienti venti giorni. In pratica, dal momento in cui citi in giudizio l’inquilino moroso a quello in cui verrà celebrata l’udienza devono trascorrere non meno di venti giorni. La competenza in merito allo sfratto è sempre del tribunale: non avverrà, quindi, che dovrai sfrattare la persona inadempiente davanti al giudice di pace.

Altra peculiarità della procedura di sfratto è che questa potrebbe terminare già alla prima udienza; ciò accade se l’intimato non compare proprio oppure, comparendo, non si oppone. In questo caso, il giudice convalida immediatamente lo sfratto, il quale sarà esecutivo non prima di trenta giorni: ciò significa che non potrai sfrattare l’inquilino prima di un mese dall’udienza in cui c’è stata la convalida.

Poiché nello sfratto per morosità c’è anche il problema delle mensilità non pagate, puoi chiedere al giudice, direttamente alla prima udienza, di emettere decreto ingiuntivo per  l’ammontare dei canoni scaduti e da scadere fino all’esecuzione dello sfratto, e per le spese relative all’intimazione. In pratica, hai diritto a recuperare tutto ciò che hai dovuto pagare per lo sfratto, oltre alle mensilità che non ti sono state versate.

Sfratto: cosa succede se c’è opposizione?

Nel caso in cui, invece, l’inquilino moroso dovesse presentarsi all’udienza di prima comparizione ed opporsi allo sfratto, il giudice può comunque disporre con ordinanza il pagamento della somma non controversa e concedere al convenuto un termine non superiore a venti giorni per adempiervi. Devi sapere, infatti, che al conduttore è concessa la possibilità di mettersi in regola pagando tutti gli arretrati. Così facendo, cioè se salda per intero il suo debito, ivi comprese le spese della procedura, egli ha diritto a continuare a rimanere nell’immobile concessogli in locazione.

Se, alla prima udienza di sfratto, l’inquilino si costituisce e si oppone totalmente, dicendo ad esempio di aver pagato oppure che non ha pagato perché il locatore ha rifiutato il danaro oppure è stato inadempiente per qualche altra causa, allora il giudice dispone la trasformazione del rito che da sommario che era diviene ordinario. In pratica, se il tuo inquilino moroso fa opposizione, ti tocca affrontare un processo in piena regola.

Sfratto: quanto costa?

Vorrei soffermarmi, però, sul costo dello sfratto nell’ipotesi in cui l’inquilino moroso, non comparendo in udienza, non si opponga allo stesso. In poche parole, consideriamo l’ipotesi più semplice di sfratto, quella che dovrebbe terminare con un’unica udienza. Ebbene, se credi che sfrattare una persona che si sia disinteressata del tutto del procedimento sia semplice, ti sbagli: anche in questa ipotesi occorrerà tempo e danaro.

Sfratto: costo del contributo e della marca

Innanzitutto, per capire quanto costa uno sfratto dobbiamo partire dal “prezzo” della giustizia: com’è probabile che tu già sappia, bussare alle porte del tribunale non è mai gratuito (a meno che tu non possegga un reddito che ti consenta di chiedere l’ammissione al patrocinio a spese dello Stato). I primi costi sono rappresentanti dal contributo unificato e dalla marca da bollo: mentre quest’ultima è di importo fisso (27 euro), il contributo varia a seconda del valore della causa. Il valore di un procedimento per sfratto per morosità si determina sulla base dei canoni inadempiuti: se il debitore non ha pagato tre mensilità da trecento euro ciascuna, il valore della causa sarà di novecento euro; e così via. Fortunatamente, trattandosi di procedura sommaria, la legge ha previsto un abbattimento pari alla metà: questo significa che, se normalmente per una causa di valore pari a duemila euro occorre un contributo di 98 euro, per lo sfratto ne occorreranno solamente 49.

Sfratto: costo dell’avvocato

Se parliamo di quanto costa uno sfratto non possiamo dimenticarci della parcella dell’avvocato. Non è possibile indicare un costo preciso: posso dirti che, per una convalida di sfratto del valore inferiore ai mille euro ove non c’è opposizione dell’intimato, i parametri forensi stabili dalla legge indicano come equo un compenso che si aggira intorno ai settecento euro, iva e cassa inclusi.

Sfratto: costo delle notifiche

Per capire davvero quanto costa uno sfratto non possiamo prescindere dalle tante notifiche che saremo costretti a fare. Poiché il giudice deve essere certo che l’intimato (cioè, l’inquilino moroso), sia davvero a conoscenza dello sfratto che sta per subire, occorre che la notifica degli atti venga fatta mediante ufficiali giudiziari.

Per iniziare, dovrai notificare (o meglio, lo farà il tuo avvocato) al tuo inquilino inadempiente l’atto di intimazione di sfratto con contestuale richiesta di convalida: si tratta dell’atto di citazione introduttivo, con il quale avverti la tua controparte che, nella data prescelta, ci sarà un’udienza ove chiederai che venga mandato via. Una notifica a mezzo posta (curata sempre dagli ufficiali giudiziari) ha un costo variabile a seconda del peso della busta: ad ogni modo, metti in conto circa dieci euro. Una notifica a mani (cioè di persona, in modo da avere maggiore certezza dell’avvenuta consegna dell’atto), invece, ha un costo che dipende dalla distanza che l’ufficiale deve : pertanto, costerà molto di più dell’invio a mezzo posta, anche quaranta o cinquanta euro.

Il problema è che la procedura di sfratto si caratterizza per una molteplicità di notifiche (sperando sempre che tutte vadano a buon fine, altrimenti dovrai rifarle): dopo la prima, dovrai notificare la convalida di sfratto avvenuta in udienza e l’eventuale decreto ingiuntivo per gli arretrati e tutte le spese che ti sono dovute. Altre due notifiche, insomma, ammesso che il tuo avvocato provveda a notificare il precetto unitamente a questi due atti.

Se l’inquilino moroso, dopo aver preso visione della convalida di sfratto che gli hai comunicato a mezzo ufficiali giudiziari, non va via di sua spontanea volontà, dovrai notificargli ancora il preavviso di rilascio, atto con il quale si avvisa il debitore, con almeno dieci giorni di anticipo, che l’ufficiale giudiziario si recherà presso l’abitazione per eseguire lo sfratto, con la possibilità di richiedere, all’occorrenza, l’assistenza delle forze dell’ordine.

Quanto costa uno sfratto?

Possiamo finalmente tirare le somme. Quanto costa uno sfratto? Tra spese di giustizia, parcella dell’avvocato e notifiche varie, uno sfratto ti costerà all’incirca mille euro, senza contare i canoni che non ti sono stati pagati e lo stress di doversi rivolgere ad un avvocato per adire il tribunale. Ovviamente, si tratta di una somma che varia a seconda dell’importanza dello sfratto: se per la locazione dell’immobile percepivi mille euro al mese e l’inadempimento si è protratto per molte mensilità, allora lieviteranno tutte le spese, da quelle dall’avvocato a quelle di giustizia.

note

[1] Art. 658 cod. proc. civ.

[2] Art. 657 cod. proc. civ.


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