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Concessione uso esclusivo parti comuni condominio

18 Dicembre 2018


Concessione uso esclusivo parti comuni condominio

> Diritto e Fisco Pubblicato il 18 Dicembre 2018



Terrazza condominiale: per l’uso esclusivo quale maggioranza è necessario raggiungere nel corso dell’assemblea?

Nel corso dell’ultima riunione di condominio, il proprietario dell’appartamento all’ultimo piano ha chiesto l’uso esclusivo della terrazza condominiale o, in alternativa, l’acquisto dell’intera proprietà dell’area. Il suo obiettivo è di impiegare tale spazio come una sorta di prolungamento del proprio immobile, eventualmente realizzando un piccolo gazebo e un giardino per le riunioni con gli amici. A fronte di tale autorizzazione, sosterrà in prima persona un terzo di tutte le spese necessarie alla manutenzione ordinaria e straordinaria dell’area. Poiché il lastrico solare è spesso soggetto a interventi di riparazione, la proposta è stata accolta con favore dalla maggioranza. Solo tre condomini si sono posti all’opposizione. Si pone dunque un problema: qual è la maggioranza necessaria per la concessione dell’uso esclusivo delle parti comuni del condominio? In altri termini, per autorizzare l’uso esclusivo della terrazza o la cessione della proprietà è sufficiente la maggioranza o è necessaria l’unanimità dei voti?

La questione è stata di recente analizzata dal Tribunale di Parma [1]. Vediamo cosa è stato detto in questo interessante caso.

L’uso delle parti comuni da parte dei condomini

Ciascun condomino può servirsi liberamente delle parti comuni dell’edificio, e quindi anche della terrazza (il cosiddetto lastrico solare), purché [2]:

  • non snaturi la funzione di tale area;
  • non impedisca agli altri condomini di farne un uso uguale di tale area.

A rendere illecito l’uso basta il mancato rispetto dell’una o dell’altra delle due condizioni appena viste.

A queste condizioni ogni singolo condomino può salire sul lastrico solare per usufruirne secondo le proprie necessità: stendere i panni, installare un’antenna satellitare (purché non troppo ingombrante da escludere anche gli altri dallo stesso uso), posizionare vasi da fiori e darsi al giardinaggio, ecc. Il singolo non può invece trasformare un tetto in terrazza per uso esclusivo, alterando così la destinazione del bene condominiale.

Vendita o cessione dell’uso esclusivo di una delle parti comuni del condominio: quale maggioranza?

Per trasformare, anche solo parzialmente, un bene comune in bene di proprietà esclusiva di uno dei condòmini serve l’unanimità. In altre parole per vendere una parte dell’edificio è necessario il consenso di tutti i condomini, anche di quelli che non sono intervenuti in assemblea a votare.

Allo stesso modo, per concedere l’uso esclusivo di una delle parti comuni serve ugualmente l’unanimità dei condensi. Tale tesi è già stata sposata, in passato, dalla Cassazione [3].

Solo se c’è l’unanimità dei consensi (attestata, ad esempio, da una clausola contrattuale del regolamento condominiale), i condomini possono regolamentare in modo specifico l’uso della cosa comune, attribuendo ad alcuni il diritto di fare un uso del bene, dal punto di vista qualitativo, diverso dagli altri. È possibile, ad esempio, attribuire il diritto di scelta dei posti auto nel garage condominiale (tra loro non equivalenti per comodità di accesso), facendo riferimento ai millesimi di proprietà e dando precedenza a chi ne ha un numero più elevato [4].

Secondo la Cassazione [5] «la trasformazione in tutto o in parte di un bene comune in bene di proprietà esclusiva di uno dei condòmini può essere validamente deliberata – in mancanza di un valido titolo contrario – soltanto all’unanimità, ossia mediante una decisione che, nella sostanza, assuma valore contrattuale. Essendo tutti i condomini comproprietari del bene è necessario che tutti partecipino alla decisione e manifestino la volontà di voler vendere o cedere solo l’uso della parte in comunione.

Perché si raggiunga in assemblea l’unanimità è quindi necessario che intervengano ad essa tutti i condomini: l’assenza anche di un solo proprietario alla riunione esclude la possibilità di raggiungere il 100% dei voti favorevoli.

Del resto, poiché la trasformazione di un bene comune in esclusivo altera la posizione dei millesimi dei vari condòmini rispetto al fabbricato condominiale sarà validamente deliberata solo all’unanimità, mediante, appunto, una scelta che abbia valenza contrattuale.

note

[1] Trib. Parma, sent. n. 827 del 4 giugno 2018.

[2] Art. 1102 cod. civ.

[3] Cass. 27 maggio 2016 n. 11034.

[4] Cass. 7 dicembre 2006 n. 26226.

[5] CAss. sent. n. 7459/2015.


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