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Come non pagare l’Imu sulla seconda casa

20 Dicembre 2018


Come non pagare l’Imu sulla seconda casa

> Diritto e Fisco Pubblicato il 20 Dicembre 2018



A chi intestare la seconda casa per non pagare le tasse? Bisogna trasferire la residenza o anche la dimora per ottenere l’esenzione IMU e TASI?

Il carico fiscale di una seconda casa è, nel nostro Paese, molto elevato. Le imposte sul mattone, che sull’appartamento di residenza non sono previste, scaricano tutto il proprio peso sugli ulteriori immobili posseduti dal contribuente. Attualmente, chi ha una seconda casa deve pagare l’Imu e la Tasi il cui conto è tutt’altro che leggero. Per evitare la tassazione, molte famiglie optano per la separazione dei beni: una casa viene così intestata al marito e l’altra alla moglie. Ciascuno dei due poi fissa la propria residenza nell’immobile di sua proprietà. In questo modo, i due beni risultano essere «prima casa» per ciascuno dei proprietari i quali, in tal modo, rientrano entrambi nell’ambito dell’esenzione. In realtà non è tanto semplice non pagare l’Imu sulla seconda casa. Difatti, secondo la giurisprudenza, non è sufficiente spostare solo la residenza per ottenere lo sgravio Imu e Tasi: è necessario che nell’immobile sia fissato anche il proprio domicilio ossia che vi si abiti concretamente. In altri termini, lo Stato non si accontenta del semplice dato formale dei registri anagrafici (che ben possono essere alterati con una semplice autodichiarazione) ma pretende l’effettività, la sostanza. Alla luce di ciò, come non pagare l’Imu sulla seconda casa? Cerchiamo di capire se esistono scappatoie legali che non implichino rischi legali e fiscali.

Quando non si paga l’Imu

La prima cosa che devi sapere è quando la legge prevede che non si paghi l’Imu. Tra le svariate ipotesi, quella che qui ci interessa è legata all’abitazione principale. In pratica, come abbiamo spiegato in modo più approfondito in Chi non paga l’Imu?, l’imposta locale sugli immobili è dovuta unicamente sulla “seconda casa”; al contrario l’immobile ove il contribuente dimora e risiede (appunto l’abitazione principale) è esente. Bisogna quindi capire cosa si intende per abitazione principale, perché è proprio da questo concetto che la legge fa derivare l’esenzione. Ebbene, come già chiarito nelle aule dei tribunali [1], l’abitazione principale è quella ove il contribuente nello stesso tempo risiede e dimora. In altri termini, non si paga l’Imu sull’abitazione ove si vive prevalentemente, ossia si mangia e si dorme (è questo il concetto di dimora) e, nello stesso tempo, si è fissata la propria residenza in Comune. Non si tratta, dunque, di due condizioni alternative poiché devono essere entrambe presenti. E la ragione è semplice: per evitare elusioni fiscali, lo Stato non si è più accontentato, come un tempo, del semplice dato anagrafico che spesso (seppur vietato) viene fissato in un indirizzo di comodo.

Non sono pochi i contribuenti che cadono nell’errore di ritenere che, per non pagare l’Imu, basta spostare la residenza nella casa in questione. Ciò è sbagliato per due ragioni:

  • innanzitutto perché la legge sull’Imu prevede l’esenzione dall’imposta solo a patto che – come appena detto – nell’immobile vi sia: a) tanto la residenza anagrafica del nucleo familiare, b) quanto la dimora abituale; come detto le due condizioni devono sussistere congiuntamente e contemporaneamente;
  • in secondo luogo perché è già la legge stessa a stabilire che la residenza deve necessariamente essere quella del luogo ove il contribuente dimora abitualmente. In altri termini non è possibile fissare delle “residenze di comodo” ove un contribuente non vive. Se anche è possibile spostarsi saltuariamente dalla propria residenza, come chi è costretto a lavorare qualche mese in un’altra località o chi invece si sposta per le vacanze estive, tale luogo deve comunque coincidere con quello ove il contribuente di norma vive, mangia, dorme. La residenza è dunque non solo un dato formale, ma anche e soprattutto sostanziale.

Non dimentichiamo peraltro che indicare in Comune una residenza diversa da quella ove si trova l’effettiva dimora costituisce reato: quello di falso in atto pubblico. Il penale, però, non è l’unica conseguenza di chi dichiara una residenza falsa. Ad esempio il Comune potrebbe avviare delle verifiche per accertare l’evasione dell’Imu e, ad esempio, interfacciarsi con le banche dati delle società del gas o quelle elettriche; così, scoprendo che nella casa di residenza non viene consumata la luce o il riscaldamento, si può legittimamente presumere che la residenza dichiarata non sia quella effettiva. Ed allora scatterà il recupero dell’Imu non versata negli ultimi cinque anni. Leggi a riguardo: Falsa residenza: come fa il Comune a scoprirlo?

Ricapitolando, sull’immobile principale non si paga né l’Imu, né la Tasi (a condizione però che non si tratti di immobili di lusso, ossia accatastati A/8 o A/9); si paga però la Tari (l’imposta sui rifiuti). Al contrario sulla seconda casa si pagano sia l’Imu, la Tasi e al Tari.

Come non pagare l’Imu sulla seconda casa fissando dimore diverse

Solo dopo queste precisazioni possiamo andare a verificare come fare per non pagare l’Imu sulla seconda casa. Analizzeremo qui di seguito le varie possibilità tra esenzioni e sconti.

La prima ipotesi è proprio quella del marito e moglie che vivono in posti differenti (per quanto improbabile, atteso che la natura stessa del matrimonio si fonda sulla convivenza). Peraltro, come detto, non basta ai coniugi spostare la propria residenza in luoghi diversi se oltre a tale dato non risulta che pure la dimora è differente. 

C’è però un’eccezione interessante: se i due coniugi risiedono (in genere per motivi di lavoro) in due Comuni diversi, ciascuno in abitazione di proprietà, è possibile ottenere, per ciascun immobile, l’esenzione dal pagamento dell’Imu. La «doppia agevolazione» è stata confermata da una circolare del ministero dell’Economia [2].

Intestare la casa o l’usufrutto a un familiare anziano

Il Comune può disporre l’assimilazione all’abitazione principale dell’immobile in proprietà o in usufrutto posseduto da anziani o disabili che acquisiscono la residenza in istituti di ricovero sanitari a seguito di ricovero permanente, a condizione che l’immobile non risulti dato in affitto.

Casa intestata al figlio o in eredità

Intestare la casa al proprio figlio potrebbe non essere sufficiente ad evitare il pagamento dell’Imu in quanto anche quest’ultimo deve presentare il doppio requisito della residenza e della dimora. A meno che il proprio figlio quindi sia già maggiorenne e intenda usare il secondo immobile del padre per andarci materialmente a vivere, la donazione della casa non implica esenzioni di imposta. Esenzione che invece spetta se la casa finisce in eredità al coniuge superstite. Se, ad esempio, un uomo è proprietario di una casa e, morendo, lascia in vita la moglie, quest’ultima ottiene per legge – a prescindere dalle quote di eredità – il diritto di abitazione sulla casa coniugale (una sorta di usufrutto legale); se il coniuge superstite pertanto risiede e dimora abitualmente nell’unità in questione, la stessa sarà esente da imposte in quanto abitazione principale. 

Casa in comodato al figlio o al genitore

Un altro modo per ottenere uno sconto del 50% sulla base imponibile di Imu e Tasi è concedere la seconda casa in comodato (ossia in prestito) al parente in linea retta entro il primo grado (genitori e figli). Tale beneficio non è ammesso per le abitazioni di lusso (A/8 e A/9).

Per ottenere lo sconto è necessario che ricorrano le seguenti condizioni:

  1. il contratto di comodato deve registrato;
  2. il comodante deve possedere un solo immobile in Italia a uso abitativo;
  3. il comodante deve risiedere anagraficamente nonché dimorare abitualmente nello stesso Comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato.

Abitazione principale senza residenza

In alcuni casi si può beneficiare dell’esenzione da Imu e Tasi senza il requisito della residenza. L’agevolazione spetta infatti anche ai militari o membri della forze di polizia, Vigili del fuoco e appartenenti alla carriera prefettizia in servizio permanente effettivo, purché abbiano presentato una dichiarazione in Comune.

Immobile inagibile

Se il Comune dichiara la tua seconda casa inagibile o inabitabile, ti spetta uno sconto del 50% sull’Imu. A tal fine però è necessaria una perizia di parte. La denuncia non va presentata se lo stato di inagibilità è già noto all’ente (ad esempio in presenza di ordinanza di sgombero). Nella dichiarazione occorre indicare gli estremi catastali degli immobili interessati e la tipologia di esenzione richiesta. A tal fine è necessario verificare cosa prevedono le norme comunali: in alcuni centri non basta la mancanza di utenze  o di servizi sanitari, ma deve trattarsi di un edificio che non può essere abitato in assenza di una forte ristrutturazione.

Altra ipotesi di esenzione è per gli immobili crollanti (non del tutto crollati) che vengono chiamati collabenti e che sono iscritti in catasto alla categoria F2. Ad essi non è attribuita alcuna rendita, per cui, in assenza di base imponibile, non si applica né l’Imu né la Tasi. Tanto è stato confermato dalla Cassazione [3].

Finta separazione

Esiste infine il fenomeno delle finte separazioni consensuali di cui abbiamo spesso parlato. In questo caso marito e moglie, si recano in tribunale assistiti da un avvocato e presentano un atto di separazione volontaria. In forza di ciò, il marito cede alla moglie – in cambio della rinuncia al mantenimento – un immobile nel quale quest’ultima poi va a fissare la propria residenza. Come detto, però, la residenza da sola non è sufficiente se non c’è anche il requisito della dimora. È chiaro però che in questo caso si fa affidamento sull’assenza di controlli del Comune; l’ente infatti, presumendo che una coppia separata non viva più insieme, difficilmente andrà a verificare se la moglie abita davvero nella seconda casa.  

note

[1] Ctp Sondrio sent. n. 76/2/2018.

[2] Min. Finanze circolare n. 3/DF del 18 maggio 2012

[3] Cass. sent. n. 23801/2017.


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2 Commenti

  1. Mi interessa il seguente caso: un padre divorzia e si risposa in regime di separazione dei beni con altra donna (molto più benestante della precedente) e desidera che la separazione dei beni valga anche per i beni acquisiti prima del secondo matrimonio, ossia che la casa da lui acquistata durante il primo matrimonio venga ereditata esclusivamente dal primo figlio, in quanto molto più svantaggiato rispetto alla seconda moglie e ai figli successivi. Avete mai trattato un caso del genere?
    E’ possibile? Come può fare? Occorre espressamente la rinuncia all’eredità da parte della seconda moglie?

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