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Agevolazione prima casa all’erede

20 Dicembre 2018


Agevolazione prima casa all’erede

> Diritto e Fisco Pubblicato il 20 Dicembre 2018



Bonus prima casa e imposta di registro agevolata sui trasferimenti di immobili a titolo di successione: condizioni.

Hai ereditato una casa e ora devi recarti dal notaio per fare il trasferimento della proprietà. Ci sono le imposte da pagare e la cosa ti spaventa non poco. Non possiedi liquidità e l’immobile non vale tanto. In ogni caso, anche se volessi venderlo, dovresti prima fare la dichiarazione di successione. Hai sentito parlare dell’esistenza del bonus prima casa ma non sai se lo puoi sfruttare in caso di successione ereditaria. Se così fosse ne avresti un gran vantaggio: finiresti per pagare un’imposta di registro al 2% anziché al 9%. Ad esempio, su un immobile del valore catastale di 200mila euro, il risparmio sarebbe di 14.000 euro. Così ti chiedi se è prevista l’agevolazione prima casa all’erede ed, eventualmente, quali sono le condizioni per ottenerla.

Si può avere il bonus prima casa per l’immobile ereditato?

Quando si parla di bonus prima casa si pensa sempre all’ipotesi dell’acquisto da costruttore o da privato e al risparmio di imposta che si ottiene, nel primo caso, sull’Iva (che, dal 10%, passa al 4%) e, nel secondo, sull’imposta di registro (che, dal 9%, passa al 2%). In entrambi i casi poi sono dovute le imposte ipotecarie e catastali in misura fissa (per gli acquisti da società, nella misura di 200 euro ciascuna; per gli acquisti da privati, nella misura di 50 euro ciascuna).

Tuttavia, la stessa agevolazione fiscale può essere applicata non solo alle compravendite ma anche ai trasferimenti di proprietà a titolo di donazione e di successione ereditaria. La stessa Agenzia delle Entrate, con una circolare del 2000 [1], ha confermato questa possibilità.

Tuttavia, affinché l’erede possa ottenere il bonus prima casa sull’immobile ottenuto in successione è necessario che sussistano una serie di condizioni: le stesse richieste per gli atti di compravendita. Vediamole qui di seguito.

Condizioni per avere l’agevolazione prima casa sull’eredità

Esistono una serie di condizioni da rispettare per ottenere l’agevolazione fiscale sulla successione di immobili. Vediamole qui di seguito.

Immobile non di lusso

La prima condizione per sfruttare il bonus prima casa sull’immobile ottenuto in successione è che lo stesso sia destinato ad uso abitativo e non sia accatastato nelle categorie A/8 o A/9 (immobili di lusso). Quindi l’agevolazione non è ammessa, ad esempio, su terreni, uffici, negozi, magazzini oppure sulle ville di grandi dimensioni.

Assenza di una precedente “prima casa” o impegno a venderla

La seconda condizione riguarda invece non l’immobile (come la precedente) ma la persona dell’erede: questi non deve essere proprietario di altri immobili ricevuti con il bonus prima casa. Ad esempio, non può ottenere il beneficio fiscale in commento chi vive già in un appartamento acquistato o ottenuto in donazione o in eredità con il bonus prima casa.

Tale rigida regola viene mitigata dalla possibilità, in alternativa, di cedere il precedente immobile entro un anno dall’atto di successione, ossia dall’acquisto della nuova casa. Così, ad esempio, se Mario vive in un immobile acquistato con le agevolazioni fiscali e, alla morte della madre, eredità l’appatamento di quest’ultima, può usufruire del bonus se dona il precedente immobile al figlio o se lo vende a terzi.

Nella dichiarazione di successione deve risultare l’impegno a vendere l’immobile già posseduto entro un anno. Se questo non avviene, si perdono le agevolazioni usufruite per l’acquisto del nuovo immobile e, oltre alla maggiori imposte e ai relativi interessi, si dovrà pagare una sanzione del 30%.

Per la mancata assunzione dell’impegno è prevista, tuttavia, la possibilità di ottenere una riduzione della sanzione (mediante l’istituto del ravvedimento operoso), presentando un’istanza all’Agenzia delle Entrate nella quale dichiarare la decadenza dall’agevolazione.

Assenza di altre abitazioni nello stesso Comune

La terza condizione per ottenere i bonus prima casa sull’immobile ereditato consiste nel divieto di essere proprietari di altri immobili, adibiti a civile abitazione, nello stesso Comune ove si trova quello appena ereditato (anche se acquistato, in questo caso, senza il bonus). Quindi, se Giovanni vive in paesino all’interno di un appartamento acquistato con il bonus prima casa e ha un ufficio in un Comune limitrofo, può ottenere l’agevolazione fiscale sull’immobile ereditato dai genitori e situato in quest’ultimo Comune: difatti ivi non possiede altre abitazioni ma solo un immobile a uso commerciale. Se tale immobile fosse a uso abitativo, per evitare di perdere lo sconto fiscale, potrebbe cambiarne la destinazione.

Trasferimento della residenza entro 18 mesi

La quarta condizione per avere il bonus prima casa sull’eredità riguarda la residenza: l’erede deve fissare, entro 18 mesi dalla data di apertura della successione, la propria residenza nel Comune ove è situato l’immobile caduto in successione. Sarà bene presentare la domanda in Comune con largo anticipo per evitare eventuali intoppi.

Anche in questo caso, nella dichiarazione di successione deve risultare l’impegno a trasferire la residenza nel suddetto termine a pena di decadenza dalle agevolazioni usufruite: oltre alla maggiori imposte e ai relativi interessi, si dovrà pagare una sanzione del 30%.

Che succede se si ereditano più immobili

Potrebbe avvenire che una persona erediti più di un immobile dallo stesso parente e che tutti tali beni si trovino nello stesso Comune. Cosa succede in questi casi? Secondo l’Agenzia delle entrate [2] è possibile usufruire del bonus prima casa per uno solo degli immobili oggetto di successione; invece per gli altri vengono applicate le imposte in misura ordinaria.

Se ci sono più beneficiari e più immobili, l’agevolazione si applica per tanti immobili per quanti sono i beneficiari che hanno i requisiti e dalle dichiarazioni deve risultare la diretta relazione tra bene e singolo beneficiario.

La dichiarazione di successione

L’interessato (che può essere chi presenta la dichiarazione o un altro dei beneficiari) deve allegare (se separata) o inserire nella dichiarazione di successione o produrre successivamente con atto integrativo, la richiesta di applicazione dell’agevolazione con dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà attestante la sussistenza dei requisiti di legge alla data di apertura della successione.

L’utilizzo dell’agevolazione in sede di successione non ne preclude l’utilizzo in caso di successivo acquisto di altro immobile a titolo oneroso.

L’agevolazione si applica anche:

in caso di trasferimento a favore di erede deceduto prima della presentazione della dichiarazione di successione, a condizione che in capo allo stesso sussistessero i requisiti; in tal caso, la dichiarazione sostitutiva deve essere resa per suo conto dal successivo chiamato all’eredità;

  • se il beneficiario è titolare di altra abitazione acquistata con l’agevolazione ma si impegna a venderla entro un anno dall’apertura della successione;
  • anche se il beneficiario era titolare in comunione con il coniuge deceduto di altra abitazione nello stesso Comune, in quanto con il decesso la comunione si scioglie.

note

[1] Ag. Entrate, circolare n. 207/2000.

[2] Ag. Entrate, risoluzione n. 126/E/2017.


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