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Srl e operazione immobiliare: aspetti civilistici, penali e fiscali

1 Febbraio 2019
Srl e operazione immobiliare: aspetti civilistici, penali e fiscali

> Diritto e Fisco Pubblicato il 1 Febbraio 2019



Nella nostra organizzazione sorge la necessità di dover acquistare un immobile però la società “a” s.r.l. non può acquistare direttamente, almeno fino a quando non abbia ottenuto determinati requisiti, per cui acquisterebbe la società “b” s.r.l. Tra la società “a” e  la società “b” non esiste alcun legame ed anche i soci sono differenti. L’acquisto verrebbe effettuato regolarmente con atto rogito e il prezzo verrebbe pagato interamente in contanti. Dopo circa sei mesi, l’immobile in questione verrebbe rivenduto sempre con atto rogito alla società “a” che nel frattempo ha ottenuto i requisiti e con pagamento del prezzo da parte di “a” s.r.l.. È regolare la suddetta operazione dal punto di vista civile e penale? Dal punto di vista fiscale, invece va considerata operazione speculativa? In effetti, non vi sarà presumibilmente nessuna speculazione in quanto il prezzo di cessione successivo rimane invariato, considerato che non si genera nessuna plusvalenza o minusvalenza e visto peraltro il tempo assai breve. 

Nel quesito in esame si rappresenta una operazione immobiliare che dovrebbe essere svolta fra società di capitali, esattamente fra una Srl “a” ed una Srl “b”.

Nel quesito si chiede di esaminare i profili civilistici, fiscali e penali di detta operazione, senza tuttavia precisare il valore dell’immobile, le condizioni di acquisizione dello stesso, né se l’immobile è localizzato o meno sul territorio nazionale ed infine senza menzionare le eventuali effettive valide ragioni economiche alla base della impossibilità di attendere che la Srl “a” maturi i requisiti ed eviti di dover coinvolgere un altro soggetto, la Srl “b” nell’operazione suddetta.

Precisato quanto sopra, che costituisce il necessario percorso per poter fornire un parere completo e aderente alla legittimità, si può in ogni caso, illustrare in generale le normative applicabili al caso esposto nel quesito.

Sotto il profilo civilistico

Le operazioni indicate nel quesito non sembrano poter contrastare con norme dell’ordinamento giurisdizionale.

Una volta rispettati i requisiti formali e sostanziali delle operazioni immobiliari, come previsti nelle norme civilistiche, ovvero utilizzo di atti pubblici per il trasferimento della proprietà immobiliare e regolare pagamento dei prezzi indicati negli atti suddetti, a meno che non si contravvengano norme che potrebbero essere coinvolte da elementi non indicati nel quesito (ad esempio un divieto di concorrenza, una riserva di vendita, una obbligazione di fare, non fare o permettere, o altri vincoli gravanti sugli immobili compravenduti, ecc.) non parrebbero sussistere elementi che possano rilevare pericoli o rischi di violazione di norme civilistiche nel caso esposto.

Sotto il profilo penale

In ambito penale le operazioni immobiliari indicate potrebbero avere delle conseguenze solo qualora, compiendole, le Srl indicate ed i loro amministratori commettessero reati ordinari o tributari.

Per poter escludere queste ipotesi occorre dunque valutare se nelle operazioni compiute si possano individuare reati quali, solo a titolo di esempio non esaustivo:

truffa, corruzione/concussione, lesione delle norme sulla concorrenza e sugli appalti, frode, circonvenzione di incapace, ecc., oppure reati tributari che rientrino nelle ipotesi previste dalle norme del Dlgs n. 74/2000, ovvero superamento delle soglie di punibilità tributaria derivanti dalla presentazione di dichiarazioni infedeli oltre certi limiti di omesso versamento imposte, emissione di fatture false o inesistenti, omesso versamento di imposte o omessa presentazione di dichiarazioni obbligatorie, o ancora sottrazione fraudolenta alla riscossione erariale.

Rileva infine sotto questo profilo, non solo l’aspetto della violazione della norma penal-tributaria, ma anche quello della violazione delle norme anti-abuso, concentrate nella disciplina di cui all’art. 10-bis della Legge n. 212/2000.

Dette ultime norme dovrebbero andare esenti dal riflesso penale delle eventuali violazioni commesse, ma sempre più spesso la giurisprudenza di legittimità propone un orientamento consolidato in materia, nella direzione di riconoscere rilevanza penale a comportamenti che, seppur asseritamente attinenti alla elusione fiscale, vengono invece ritenuti rientrare nel concetto di evasione fiscale, seppure questo concetto non esista a livello giuridico, se non come riferimento generico all’art. 1 del Dlgs n. 74/2000.

Dunque, allo stato, dai dati indicati nel quesito, non è possibile avere contezza completa delle operazioni immobiliari in esso indicate, perchè manca la descrizione dei requisiti mancanti per la Srl “a” e delle ragioni per le quali, mancando detti requisiti, si rende impossibile attenderne la maturazione, arrivando ad ipotizzare di sostituire il soggetto acquirente, anche per breve tempo, con altro soggetto, non potendo attendere oltre.

Sotto il profilo tributario

In ambito tributario invece cambia totalmente il panorama.

Infatti, mentre in ambito penale il principio generale applicabile è quello della innocenza fino a prova di effettiva colpevolezza, che deve essere fornita dal magistrato di turno, in ambito fiscale il principio viene invertito ed il contribuente, che viene ritenuto comunque colpevole sulla base anche di presunzioni semplici, deve dimostrare la propria innocenza offrendo la prova contraria.

Pertanto è ovvio che le operazioni immobiliari esposte contengano alcuni rischi fiscali e debbano dunque essere validamente motivate sotto il profilo economico e giuridico-tributario.

A tale fine si ritiene di riassumere alcuni principi tributari di riferimento:

– Innanzitutto non esiste alcuna presunzione giuridica di speculazione nelle operazioni di acquisto e rivendita a breve degli immobili fra le due società “a” e “b”, in quanto la presunzione di speculazione si applica soltanto ai contribuenti persone fisiche come previsto dall’art. 67 del Tuir, che non è applicabile alla disciplina societaria dei redditi di impresa di cui agli artt. 73 e seguenti del Tuir;

– La norma applicabile nel caso di specie sarebbe piuttosto il combinato disposto degli artt. 9 e 110 del Tuir ovvero le norme in materia di valore di mercato e di libera concorrenza, nonché le norme sulla economicità delle operazioni, di cui all’art. 109 del Tuir ed agli articoli relativi ai ricavi dei beni commercializzati, di cui agli artt, 85 e seguenti del Tuir, non dimenticando le norme in materia di compravendita di immobili;

– Ulteriori norme applicabili sono quelle relative all’imposta di registro ed alle imposte ipo-catastali, applicabili qualora una delle parti in causa nella compravendita sia un contribuente persona fisiche;

– Infine occorrerà verificare l’applicabilità o meno agli immobili in oggetto della disciplina Iva se nella compravendita il soggetto che vende è un soggetto passivo d’imposta.

Pertanto la risposta al primo quesito è la seguente.

L’operazione di cui trattasi non è definibile come operazione speculativa in quanto non esiste alcuna norma che prevede detto concetto giuridico quando le operazioni immobiliari vengono effettuate fra soggetti passivi d’imposta.

La risposta al secondo quesito è la seguente.

Tuttavia a dette operazioni si applicano i concetti giuridico-tributari di libera concorrenza, valore di mercato, valida ragione economica, i quali ovviamente hanno ricadute in ambito tributario in quanto, davanti ad operazioni prive dei requisiti giuridici suddetti, l’Amministrazione Finanziaria potrebbe legittimamente iniziare investigazioni per verificarne la sussistenza nelle operazioni descritte.

Dunque si deve precisare che, sebbene le operazioni indicate, di per sé stesse, non contravvengono alcuna norma direttamente, non si può escludere che esse vengano poste in essere:

– per aggirare le norme esistenti in ambito civilistico, penale e fiscale ed ottenere un risultato, che permetta di conseguire un indebito vantaggio fiscale, diverso da quello ottenibile svolgendo l’operazione secondo altra via alternativa o “naturale”;

– prive di valida ragione economica;

– in lesione delle norme e dei principi di libera concorrenza;

– in violazione del principio del valore di mercato.

Articolo tratto dalla consulenza resa dal dott. Mauro Finiguerra


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