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Recesso contratto locazione senza preavviso per gravi motivi

21 Dicembre 2018


Recesso contratto locazione senza preavviso per gravi motivi

> Diritto e Fisco Pubblicato il 21 Dicembre 2018



Come disdettare il contratto di affitto per giusta causa: i motivi che possono portare l’inquilino a lasciare in anticipo l’appartamento.

Vivi in un appartamento in affitto da diversi anni. Il contratto è regolarmente registrato e, tra le clausole, vi è quella sul «diritto di recesso». Questo però viene regolato in modo frettoloso, con un generico richiamo alle norme, norme che tu non conosci bene perché non sei un avvocato o un esperto di diritto. In buona sostanza, viene stabilito il diritto del conduttore di disdire l’affitto con un preavviso, da inviare al locatore, almeno sei mesi prima della scadenza del contratto. Per la prossima scadenza è necessario attendere ancora due anni, ma tu hai l’esigenza di lasciare la casa al più presto per sopravvenuti e inderogabili impegni che ti costringono a trasferirti. Ti chiedi allora se sia previsto dalla normativa un recesso dal contratto di locazione senza preavviso per gravi motivi. Cosa succede se lasci l’appartamento sul più bello, senza comunicarlo in anticipo al padrone di casa? Sei costretto a pagare i canoni fino alla scadenza oppure all’inquilino è consentito di disdettare il contratto in qualsiasi momento?

Cerchiamo di capire cosa prevede la legge in merito al recesso dal contratto di affitto e circa le eventuali possibilità di farlo per una valida ragione imprevista. 

Durata della locazione e diritto di recesso

Di solito, nei contratti di locazione, viene inserita la seguente clausola denominata «durata della locazione» (il testo può sensibilmente cambiare da contratto a contratto, non essendovi un obbligo di forma prestabilito): «La locazione avrà la durata di anni…. con decorrenza dalla data di esecuzione. Essa si rinnoverà automaticamente per la durata di ulteriori anni….., salvo disdetta da intimarsi almeno sei mesi prima della scadenza contrattuale, mediante lettera raccomandata A/R».

In pratica, la durata del contratto è vincolante sia per l’inquilino che per il padrone di casa: nessuno dei due può sciogliersi prima della scadenza che, nei contratti a canone libero, cade una volta ogni quattro anni mentre in quelli a canone concordato cade ogni tre anni. Leggi anche: Affitto: si può lasciare casa prima della scadenza?

Il locatore o il conduttore che vuol impedire un automatico rinnovo dell’affitto per un ulteriore e pari periodo di tempo deve quindi spedire una raccomandata A/R all’altra parte comunicandogli la propria disdetta (che non deve essere motivata).

C’è una sola eccezione e riguarda l’affitto in nero: in questo caso, il contratto non registrato (anche se scritto) è nullo. La nullità è solo a beneficio dell’inquilino (di tanto abbiamo parlato già in Inquilino senza contratto: cosa rischia). Con la conseguenza che quest’ultimo può lasciare l’appartamento quando vuole, ossia in qualsiasi momento, senza preavviso e senza fornire giustificazioni. Non è quindi tenuto a rispettare la naturale scadenza del contratto proprio perché tale contratto è come se non esistesse.

Disdetta anticipata dell’affitto

Eccezionalmente è possibile la disdetta anticipata dell’affitto solo per l’inquilino, non per il padrone di casa (questi è invece tenuto a rispettare sempre le scadenze contrattuali, salvo nel caso del primo rinnovo che è tenuto a confermare se non ricorre uno dei motivi indicati dalla legge [1]). L’inquilino può recedere in anticipo dal contratto in tre casi:

  • solo se il contratto di locazione prevede un’apposita clausola in cui stabilisce le ipotesi di recesso anticipato consentite all’inquilino. In tal caso la formula del contratto potrà avere il seguente tenore: «Al Conduttore è riconosciuta la facoltà di recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso al Locatore di…. mesi».
  • se c’è un accordo successivo, anche verbale, tra il locatore e il conduttore. Quest’ultimo chiederà al primo l’autorizzazione a lasciare in anticipo l’appartamento e questi, se vuole, glielo può concedere. Il tutto dovrà poi essere formalizzato per iscritto in modo da salvaguardare l’affittuario da successivi “ripensamenti”;
  • se ci sono gravi motivi.

 A differenza quindi dei primi due casi, che richiedono sempre l’accordo tra locatore e conduttore (cosiddetto «recesso convenzionale»), il recesso per gravi motivi invece spetta per legge anche se non inserito in contratto (infatti si parla di «recesso legale» in quanto previsto dalla legge e obbligatorio a prescindere dalla volontà dei due contraenti).

Recesso per gravi motivi

La legge [2] consente al conduttore di recedere in qualsiasi momento dall’affitto quando ricorrono gravi motivi. Egli però deve comunque fornire un preavviso di almeno 6 mesi, da comunicarsi con lettera raccomandata A/R o, in alternativa, (se il locatore è un professionista o una società) con pec (posta elettronica certificata).

Non è quindi previsto alcun tipo di recesso anticipato per gravi motivi senza preavviso. Il preavviso, salvo diverso accordo, va comunque dato. 

“Salvo diverso accordo” significa che se il locatore dovesse rinunciare al preavviso (cosa che ben potrebbe fare), potrebbe autorizzare il conduttore a lasciare prima l’appartamento senza pagare le mensilità dovute durante il preavviso. Un accordo di questo tipo dovrà prudenzialmente essere messo per iscritto. Se però tale accordo non dovesse esserci, l’affittuario dovrà versare i canoni per tutto il periodo del preavviso, anche se ha lasciato prima l’appartamento. La semplice riconsegna e accettazione delle chiavi dell’appartamento da parte del locatore non implica una tacita rinuncia al preavviso; per cui, se anche con il consenso del padrone di casa, l’inquilino ha abbandonato l’appartamento potrebbe ugualmente subire la richiesta di versamento dei canoni dovuti nelle mensilità di preavviso.

Quali sono i gravi motivi per la disdetta dell’affitto?

La giurisprudenza considera gravi motivi che consentono di disdettare l’affitto (sempre con preavviso) i fatti estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del contratto, tali da rendere impossibile o gravosa la sua prosecuzione [3]. In pratica, le ragioni sottese alla disdetta: 

  • non devono dipendere dalla volontà del conduttore (ad esempio un trasferimento non richiesto dal dipendente ma imposto dal datore di lavoro);
  • devono essere sopraggiunte in un momento successivo alla firma del contratto di affitto (ad esempio non è possibile disdire un contratto se il dipendente già sapeva che il rapporto di lavoro, in prossimità del quale ha preso la casa in affitto, aveva durata di massimo sei mesi);
  • devono essere oggettive (ad esempio non si può disdire l’affitto se il dipendente viene trasferito in una sede pochi chilometri più distante dalla precedente casa).

Ecco alcuni esempi di gravi motivi che consentono di recedere per giusta causa dal contratto di affitto:

  • la presenza in alcuni ambienti dell’appartamento locato di vistosi fenomeni di umidità e di condensa, tali da compromettere la salubrità dei predetti ambienti;
  • la scoperta di un impianto elettrico non a norma;
  • la presenza di un vicino rumoroso che non ha cessato le molestie neanche a seguito di diffide;
  • un grave incidente o una invalidità del conduttore che non gli consentono di fare le scale in un immobile su cui sono ancora presenti barriere architettoniche;
  • un improvviso trasferimento lavorativo in un’altra città;
  • la perdita del lavoro che non consente di far fronte al pagamento del canone;
  • la nascita di un nuovo figlio che richiede una casa più grande (se anche la nascita può dipendere dalla volontà del conduttore ed è un fatto prevedibile, il diritto costituzionale alla famiglia non può essere intaccato da questioni di carattere economico che rivestono un’importanza inferiore nel quadro della tutela dei diritti).

L’accertamento dei motivi spetta al giudice di merito, la cui valutazione è incensurabile anche da parte della Cassazione se correttamente e adeguatamente motivata [4].

FAC SIMILE LETTERA DI DISDETTA

Io sottoscritto sig…. in qualità di conduttore dell’immobile sito in …. a me dato in locazione con contratto del …. registrato in data…., n….., comunico con la presente la mia volontà di recedere dal contratto di locazione in corso per i sopraggiunti e seguenti gravi motivi che di seguito espongo (per es.: ricovero urgente in casa di cura; fallimento dell’attività o sopraggiunto stato di disoccupazione, ecc.).

Le confermo quindi che provvederò a rilasciare l’immobile nella Sua piena disponibilità a far data dal…. (almeno 6 mesi prima della data di comunicazione). Sarà mia cura relazionarLa prossimamente al fine di concordare le modalità per la consegna delle chiavi, previo sopralluogo nell’immobile locatomi onde accertarne lo stato manutentivo.

In attesa di riscontro porgo

Distinti saluti

Luogo, data, firma

note

[1] I motivi che consentono al locatore di disdire l’affitto alla prima scadenza (dopo i primi 4 anni nel contratto a canone libero, e dopo i primi 3 nel contatto a canone concordato) sono i seguenti:

  • il locatore vuole destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio (o del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il 2° grado);
  • il locatore (persona giuridica società o ente pubblico) intende destinare l’immobile all’esercizio di attività dirette a perseguire finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali culturali o di culto. In tal caso, deve offrire al conduttore altro immobile idoneo di cui abbia piena disponibilità;
  • quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso Comune;
  • quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito (o deve esserne assicurata la stabilità) e la permanenza del conduttore ostacola lo svolgimento di questi lavori. Altra ipotesi si ha quando lo stabile deve essere integralmente ristrutturato, demolito o trasformato e si rende necessario, per ragioni tecniche, lo sgombero;
  • quando il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
  • quando il locatore intende vendere l’immobile e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo tranne quello adibito a propria abitazione (in tal caso, comunque, il conduttore ha diritto di prelazione);
  • ricovero in casa di riposo o altra struttura;
  • fallimento dell’azienda e sopraggiunta difficoltà economica.

[2] Art. 4 co. 2, L. n. 392/1978.

[3] Cass. 8 marzo 2007 n. 5328, Cass. 10 dicembre 1996 n. 10980, Cass. 3 febbraio 1994 n. 1098

[4] Cass. 24 settembre 2002 n. 13909.


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